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刚刚过去的这个周末,深圳的余先生一家都不太好过。

半个月前,他们付了深圳北一套114平新房的定金20万元,刚过了一周,路对面的中洲迎玺登记认筹,几乎同样面积的户型,便宜了近90万。在得知定金无法退还后,余先生60岁的母亲失眠了整整一夜。

深圳北这两个住宅楼盘的开盘时间相差仅8个月,单价差高达8000元/平方米。“当时下定太冲动了,实在退不了就算了,至少可以早一年收房。”余先生对《凤凰WEEKLY地产》说。

深圳北中洲迎玺楼盘 图/杨依依

深圳的新房在2023年的最后一个月卷到了新高度,尤其是深圳北所在的龙华区,一直以来都是存货“重灾区”。有中介在12月1日(周五)就整理出一份周末看房优惠表,龙岗、龙华共5个楼盘开启认筹,开盘即打折、转介,所有优惠一口气叠加,折扣力度最低可以到87折。

每年的12月都是房地产传统的冲业绩月份,今年因为持续严峻的资金压力,其他重点城市的情况也大体相似,开发商“能卷尽卷”。

“北京现在至少一半的项目开盘即转介,不用渠道的项目一个都没有。”中原地产首席分析师张大伟告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“上海最近三周供应一直处于高位运行,新盘打折现象开始增多。”上海中原地产在报告中称。

所有人都憋足了劲儿,力图拼一个翘尾行情出来。

击碎地段迷信

上周六,位于深圳北的中洲迎玺开启诚意登记,开盘当天三项折扣叠加一起87折,5.9万元/平方米的最低单价,直接创造了片区内开盘最低纪录。

深圳北位于曾经的“宇宙中心”龙华区,龙华区的房价几乎是按照距离深圳北高铁站的距离依次降低。在2015年和2019年两个楼市追涨期,龙华房价两度跳涨,从2011年的“1字头”涨到2016年的5万-7万元,直到最高峰的核心区“10字头”——2019年龙华金茂府10万单价开盘。

今年2月,距离深圳北高铁站仅400米的“超核中心润府”对外吹风价7.6万元/平方米,3月实际拿证价单价6.8万元/平方米起。4月,东北方向两条路之隔的保利招商龙誉加推,折扣单价6.1万元/平方米起带装修。8月,隔壁的中海珑悦理开盘,备案均价7.24万元/平方米。9月,华润置地“自己卷自己”,两条路之隔的“超核紫云府”,最低价6.25万元/平方米。

这些楼盘都集中在1公里×1公里的范围内“近身搏斗”。直到9月,这个1平方公里的龙华“核心中的核心”的单价还能维持在6万元/平方米以上。

直到新的“卷王”中洲迎玺诞生。

事实上,除了开发商给的87折折扣,渠道也加大了马力。12月2日,《凤凰WEEKLY地产》来到中洲迎玺售楼处,还未到门口时,就有中介拦下称:“我们返佣可以做到只拿三成,你考虑一下?”在此前几年,购房者和中介一般是五五分成佣金。

《凤凰WEEKLY地产》在售楼处看见,当天的看房热度确实比较高,有中介称一上午已经带看了三批客户,其中720万120平的四房户型的得房率高于97平和93平的户型,在样板间的人气是最高的。

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12月2日的中洲迎玺样板房内,看房者透过窗户观察超核中心润府、中海珑悦理两楼盘 图/杨依依

不过,中洲迎玺是一块90年代初就已拿地的项目,中洲集团介入地块时还叫做“深长城”,中洲与另外几家企业打了20年的官司,最终在2020年确定权益。到如今开盘,这块地的产权时间仅剩39年,比一般的商务公寓还要少一年的产权。

中洲迎玺将龙华核心地段打到6万以下,其意义与此前“天健悦湾府”将前海打至“10”字头以下类似,纷纷击碎了深圳的“地段”迷信。在天健之后,前海接连出现多个低于10万的新房楼盘,其中深业云海湾成为今年1-10月的深圳销冠(中指研究院数据)。

从中指研究院统计的楼盘销售榜可以看出,深圳卖得最好的三个楼盘“深业云海湾”、“超核中心润府”、“鸿荣源珈誉府”,均是打折楼盘。7月开盘的鸿荣源珈誉府开盘打折价5.08万元/平方米,掀起了下半年的打折潮,鸿荣源珈誉府甚至推出了85平四房的双向通透户型。

深圳中原研究中心最新介绍:项目取证数量较多,预计随着年末的到来,项目入市数量将迎来高峰期。

一线城市打折潮

类似的情况,目前在北京、上海、广州上演。

“北京新楼盘大概有90%都上了渠道,个别还没上的,比如保利朝央和煦、招商元玺、望京国誉府,无非是前期蓄客的时候想省点渠道费。”北京一名中介机构经纪人对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

中原地产的张大伟介绍,9月北京的认房不认贷政策只影响了部分改善需求入市,但对于换房家庭来说,必须卖掉二手房才能置换,当下二手房挂牌房源已经接近17万套,整体中低端房源出现了滞销现象。“事实上,新政的效果在9月当月就结束了。”张大伟说。

“广州12月的打折楼盘明显增多,但退订也多了,有的开发商自己卷自己,比如保利和越秀。”中原地产项目部总经理黄韬说。

11月,上海的新盘就已经掀起了“打折潮”:松江新城的万科海上映象最高优惠28万;中国铁建和万科合作开发的朗拾花语,送价值约40万-50万的车位;临港的龙光天项目,开盘折后约89折;奉贤的奉发云邸推出限时5套一口价房源,约为总房价的95折。

上海中原地产分析师卢文曦介绍,上海最近3周(12月4日的前三周)供应一直处于高位运行,但是从当前交易来看又显示出一丝疲软,市场中新增客户量减少的同时,已经处于市场中的买家在不断消耗,新房的购买力受到考验。在此背景下,新盘打折现象开始增多。所以,年底这波入市的新盘注定面临较大竞争压力,入围分数低于市场预期会变得普遍,甚至不排除中心区的楼盘出现打折促销的可能。

重点城市里少有的没有形成打折潮的是杭州。杭州目前核心地段的新盘依然需要摇号,12月5日开盘的滨江揽晖美寓,均价4万元/平方米,房源套数322套,总摇号人数达1374人,中签率23.44%。

“今年以来,杭州市场有一定的降温,新房市场确实出现了送车位、装修加配,打折销售情况等等。不过,当前楼市没有更多开发商加入,优惠折扣力度没有增加。”杭州贝壳研究院院长上官剑对《凤凰WEEKLY地产》介绍,“除此之外,很多开发商今年指标不高,再说远郊楼盘依靠降价也不一定卖得动。”

“资金回笼意愿相当强”

上海中原地产分析师卢文曦认为,造成今年打折楼盘在12月明显增多的一大原因是“临近年底房企资金回笼意愿相当强”。

虽然今年救市的政策井喷式出台,但开发商整体的资金状况并没有明显改善。

国信证券的《2023年12月投资策略报告》介绍:2023年1-10月,房企到位资金同比减少13.8%,降幅较1-9月扩大了0.3个百分点;10月单月,到位资金环比减少15%,同比减少17%,降幅较9月收窄了1.1个百分点。

中指院数据显示,2023年1-10月,房地产企业债券融资总额为5875.1亿元,同比下降8.9%,其中,信用债融资3648亿元,同比降9.2%。

来源/中指数据CREIS

“资金压力大是普遍情况,不管是国企还是民企。我们觉得应该杀出一个极具竞争力的价格来,这样才好快速回笼资金。如果价格没优势,卖不动,资金成本还盖不住让利折价的部分,并不划算。”中洲集团的一名中层对《凤凰WEEKLY地产》称。

今年稳坐全国销冠的保利发展,主基调一直是“去库存”。保利发展的营销公司“保利和润”,在今年9月发起“金秋抢收动员会”时,就定下了“不遗余力坚决去存,把握机会抢抓销售”的会议主题,并称“承接保利发展’去化仍是一切经营的基础’的工作导向”。

“要求协同地产平台公司,从加大砍尾力度、创新商办模式、推行佣金改革、强化团队优胜劣汰等4大方面提升战力、坚决去存。”保利和润在9月的会议中部署。

直到最近,保利发展又给各个地区公司下达“存量去化指标”考核。去库存的最有效手段无非就是打折促销。今年10月,广州保利花语和岸相比吹风价,打了8-9折;11月底,长沙北中心保利时代以“工抵房”的形式促销,精装特价房10500元/平方米起。

“大区今年给集团上报的回款目标是500亿,集团给抬到了700亿,现在看,400亿都有些够呛。”一家TOP10的央企开发商的深圳公司员工对《凤凰WEEKLY地产》透露,“光明区有个楼盘准备12月开盘,正在谈学位,如果学位谈成了,预售价可能会高一些。”

即使是宣布提前完成全年销售目标的越秀地产,也并不是高枕无忧。12月4日,越秀地产公告前11个月销售额约1329.1亿元,完成年度目标100.7%。但其一名项目上的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》:“工抵房的销售也算上了,而且只是全集团的销售目标完成,很多地区公司还在冲业绩。”

一些规模较小的开发商在年底得以喘息,“我们今年销售额完成得挺好,没有迫切冲业绩的需求,主要是三四线的存货不算多。”一家销售额500亿的港股上市房企高层对《凤凰WEEKLY地产》说。

“年底业绩冲刺,在供给端放量带动下,12月新房成交或保持一定规模。短期来看,二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续,部分购房者转向二手房市场,新房市场调整压力或仍较大。12月进入房企业绩最后冲刺阶段,预计部分城市供给端或有放量,带动新房成交保持一定规模,但多数城市市场活跃度或仍不足。”中指研究院企业研究总监刘水预测。

一名TOP10房企的深圳公司员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,他们的营销员工7×24×365全年无休在线卖房。年底,开发商再一次向价格底线冲击,从业人员也再一次向体力底线发起冲击。