这两天河西南部发生了一件事情,万众期待的欢乐滨江超级文旅项目其中的A地块居然被拿出去拍卖了,震惊了一圈小伙伴。我查了一下当年的规划资料,A地块虽然不是整个欢乐滨江项目的核心,但却是超高层地标的所在地块,其中包括一栋200米和一栋137米的超高层,象征意义还是很重要的。

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其实河西南部引入欢乐滨江这个项目的思路还是不错的。河西确实需要通过现代文旅项目将城市建设与城市旅游结合起来,有利于将这些耗资巨大的摩天楼,将南京30年城建的精华展现给世界,对于南京城市第二封面的塑造非常有帮助。

包括之前传闻南京博物馆故宫馆或将重新选址,放弃南部新城而选择河西南,虽然个人觉得南博和河西南的气质并不是很搭,河西南部更加适合现代或未来感更强的文旅项目,但不可否认往河西南注入旅游项目这个思路总体上并没有问题。

01 CBD不适合鱼嘴

河西南部尤其是鱼嘴为什么需要一座CBD?这其中的缘由我觉得大概有两个方面。

一方面从当年河西南部开发的角度来出发,这个板块必须要有一个强力的卖点,尤其想要卖上高价,而在当时的背景下CBD无疑是最好的兴趣点,让无数人痴迷。另一方面从河西地形的角度出发,整个河西的地形面貌和纽约有所相似,所以规划层面,南京的确有想要复制纽约曼哈顿岛面貌的想法。

但是现实和设想还是有很大差距的,南京似乎有些过于贪心了。熟悉河西的朋友,只要经常走江东路、河西大街等河西主要干道,就一定能感受到河西CBD的整体规模其实已经相当可观。三条轴线相交,不管是商办建筑的数量还是质量在长三角也都是绝对顶级的存在,这么大的规模真没几个对手。

杭州胜在布局形态上,跨江局组的很成功,江南江北联动的效果非常好,但如果单看钱塘江一边,其建筑高度和数量其实对于南京河西来说都丝毫没有优势。

在这种情况下,河西如果在鱼嘴再建一座CBD,老实说其实是有一些多余的,南京毕竟不是上海也不是深圳,没有单独的证券交易市场,金融这个层面发挥的空间有限,再搞一座金融业主导的CBD意义是什么?而且规划有CBD的不仅仅是有河西,江北和南部新城也都有,这么一想,CBD对于现在的南京来说还真是显得有些过剩。

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而且南京即使想要复制纽约,其内生逻辑也并不符合。纽约的发展本身源于要塞、贸易和海港,其最初的发源点就是最南端的下城区,因此它的城市发展路径是从南到北,是从海港向内陆延伸。最初的要塞、港口也在不断发展贸易的过程中,一步步在产业层面不断地升级,这才有了如今极为密集的摩天大楼群,其背后是百年的贸易发展,这是纽约成为世界金融中心的内生逻辑。

而南京河西是完全相反的发展路径,其从城墙的内部向外扩张,从内陆向滨江发展,初衷是疏解老城区城市功能,创造城市新的高质量人口承载区。按照这个思路我们再看河西就很清晰了,其分担了老城的金融功能,同时吸纳了数量可观的本地包括外地的相对富裕的人口。很显然针对这两个任务河西已经完成了很好,再折腾鱼嘴的意义真的不太大,最多仿其形,而无法获得在金融层面同等的战斗力。

02 中央公园

河西的建设很好,路网规整且密集,但公园其实并不多。南京似乎只关注到了纽约的摩天大楼,但纽约真正让人觉得非常牛掰的地方其实是超大的位于城市中心的长方形公园,给这座城市营造出了城市郊野的独特氛围。

同时除了基础的公园之外,内部还包括卡内基音乐厅、大都会艺术博物馆、美国自然历史博物馆等,这不就和河西南部最近想要发展文旅的思路很契合吗?

河西同样也建了一座这样的公园,但很可惜虽然也叫中央公园,但充其量也就比街角公园大一点,即使后来在河西南部又建了一座国际友谊公园,但面积依然算不上大。

我有一个大胆的想法,为什么河西南江东南路沿线预留的商办地块不能是一座跨越数条街区的超大型的中央公园呢?要知道对于房产价值而言,在同样的区位条件下,靠近高质量公园和靠近CBD的价值基本是一样的,真要把CBD改成公园,周边居民并不吃亏,相反居住环境反而可能还会更好,人居体验会更棒。

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如果按照这个思路,河西南部的中央公园内部完全也可以嵌入一些文旅项目不仅更加的自然,而且这种体验感也非常独特。至于河西CBD的最终规模,个人觉得最多向南延伸到龙王大街,这个规模已经大的不得了了,河西通过放弃鱼嘴或大幅度缩减鱼嘴商办规模,可以将更多的精力放在CBD三期、河西大街沿线、江山大街沿线等。

这些区域作为河西CBD的主要轴线其实还有不少的空置地块,一旦全部填满,必将在城市实力和形象上更上一层楼。鱼嘴规划虽然看起来很酷,但河西从一开始就没想着滨江,最后又何必勉强?战线拉得太长,形式大于功能,其实是舍本逐末了。

往南给河西留出一片城市郊野的乐土吧,不管是城市旅游,还是户外露营这都是绝佳的体验,这也是一种高明的城市留白处理,对于河西南部百利而无一害。