鼓楼学区房，又又又降价了。
在阿里拍卖网站上，世茂滨江新城一套建面约267.25㎡的法拍房，起拍价仅833.6万，而市场评估价却有1860万。低于市场估价1026万的起拍价，吸引了锐评君的关注。
从拍卖信息来看，这套房源此前已流拍过4次，如今再次上架，起拍价已由1302万降为833.6万。
力小&树人学区+鼓楼滨江+降价468万，这套房源到底能不能冲？我们继续往下看。
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世茂滨江新城，约3.1万/㎡起拍
这套低于市场价约1026万的房源，位于世茂滨江新城3幢二单元3301室，户型建面约267.25㎡。
从链家网同面积房源可以推测，这套房源为四房两厅三卫户型，双套房、多飘窗，厨房北侧另有储物间可做保姆房。
图源链家二手房网站，仅供参考
从法拍网标的物的介绍可以看到，房源为精装修，有明显的居住痕迹，玄关、餐客厨以及卧室的橱柜、吊顶、灯具、卫浴等配置齐全，室内装修维护比较良好。
餐厅↓
主卫↓
阳台↓
我们重点来看价格。
这套房源目前的市场评估价为1860万，起拍总价为833.6万，起拍单价约为3.1万/㎡。
值得一提的是，这套房源共流拍过4次，首次拍卖是在今年6月2日，起拍价1302万，折合单价约4.9万/㎡；
最近一次是在今年11月10日，起拍总价为1042万，折合单价约为3.9万/㎡。
短短几个月的时间，起拍单价从约4.9万/㎡降到约3.1万/㎡，起拍总价蒸发超468万。这个降价速度，相当丝滑。
而同样是267.25㎡的四房，链家网的挂牌总价为980万，单价近3.7万/㎡。与之对比，即将拍卖的房源总价低了146.4万。
总结一下：这套法拍房目前的起拍价低于市场估价1026万，低于首次起拍价约468万，低于链家挂牌价146.4万，价格优势一目了然。
流拍、降价，这套房子是成功拍卖还是流拍继续降价，令人好奇。
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鼓楼学区房，走下神坛？
起拍单价约为3.1万/㎡，又是鼓楼滨江学区房，这套世茂滨江新城的法拍房，到底能不能冲？
和周边老小区不同，世茂滨江新城本身就是改善住宅，房龄新、社区环境好。
在力小+树人分校落地之后，周边小区身价大涨，世茂滨江新城在二手房市场上的热度也是水涨船高。
但近几年市场趋于理性，学区房的热度回落，最先体现在二手房价上。
在链家网上，世茂滨江新城的挂牌均价约4.1万/㎡，近期共成交的10套房源中，成交单价最高约3.3万/㎡。
在9月2日的成交记录中，一套建面约125㎡的房源，成交仅约2.6万/㎡，再次让小区房价跌出新维度。
而在今年3月份，世茂滨江新城还只是“跌破4字头”。几个月时间里，成交单价从“4”字头到“2”字头，降幅非常明显。
作为鼓楼滨江的名校学区房，世茂滨江新城在前几年市场较好的时候，也是风光无限，前几年，小区成交单价超4万/㎡、5万/㎡并不算稀奇，
2021年3月，建面约77㎡的小户型，以6.5万/㎡成交；2020-2021年12月，成交单价多在5.1万/㎡以上。
2023年一季度，成交单价正式跌出4万/㎡，三季度，“2”字头的成交单价开始出现。
南京鼓楼滨江的学区房价格，真的走下了“神坛”？
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南京顶级学区房，抗跌
学区房价格下跌，但作为硬通货，多数买房人对鼓楼学区房仍抱有超高热情。
11月18日，恒盛金陵湾新组团开盘，推出14号楼66套毛坯房源，单价近5.2万/㎡，总价近684万起。吸引了248组买房人报名，目前南京网上房地产显示已累计认购量已达58套。
2023.11.29数据
鼓楼滨江+稀缺洋房，本就足够吸睛，更重要的是，还有树人本部双学区的加持，哪怕是产权缩水14年，也并不会影响买房人刷卡的速度。
能经得起市场考验的学区房，不仅要学区顶级，居住舒适度上也要足够高。
比如金鼎湾今朝天下，拉小+二十九，优质双学区、房龄较新的改善住宅，挂牌量不多但十分抢手，成交单价也足够坚挺。
哪怕是在当下行情里，也多次出现“暂无单价”（成交单价超过10万/㎡）的房源。
而像部分老牌学区房，虽然学区配置足够顶级，但房龄较老、居住体验较为一般，成交价仍在市场影响下，出现不小的波动。
例如同样是拉小+二十九中的永庆村小区，2022年1月卖出“暂无单价”（成交单价超过10万/㎡）。
今年一季度，成交单价大多在9万/㎡，三季度成交单价在7万/㎡上下徘徊。目前最新成交单价已降到6万/㎡。
当下，南京二手房挂牌量持续增加，“打折、急售”的字眼挂在房源最显眼的位置。而有顶级学区加持的二手房，虽然会受市场下行的影响，出现部分以价换量的情况，但成交量和价格仍处于高位。
而更多的“名校分校”学区房，在房子逐渐回归居住属性的阶段，学区效应带来的过高的价格空间，便开始缩水。