文=CHENGJI.城记CICI
随着城市发展，曾经的工业区逐渐演变成为主城区。这个趋势下，第二产业外迁“退城入园”是大势所趋。
如何焕新老城区，这是全世界城市绕不开的命题。对西安来说，“全线飘红”主城区范围拥有大量的工业区。这个极具标志性的“退城入园”，既是“城市更新”新示范，也是主城区焕新的体现。
规划：中心城区的升级
任何特大城市中心区，其都面临着改造升级：一是经济发展的驱动因素，二是城市功能的需求。
城市更新，是对城市中某一区域进行拆迁、改造和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。在西安七大功能分区明晰下，西安中心城区已走向优化和更新路线。
作为老牌主城的莲湖区，已明确要打造“国际化大都市核心城区”。到2035年，全面建成品质、活力、韧性、多元的国家中心城市典范城区。
最新规划中，莲湖区明确将打造具有历史文化特色和创新活力的国际化大都市核心城区，按照西安主体功能定位和空间治理要求，确定“三轴、三带、四片、四心”的城市空间结构。
在城市更新升级中，如何明确产业特色至关重要。
目标千亿级的莲湖区，提出构建文化旅游为优势引领产业，都市工业、现代商贸、现代金融为主导，科技服务、健康养老服务、国防科工为支撑，新经济业态为补充的“1+3+3+1”的现代产业体系。
在当年以电子城著称的土门片区，则定位为“创新活力驱动区”。未来，这里将形成“大庆科创核心”和“土门商贸核心”的双核驱动格局。
西安主要城市改造区范围◎制图/城记智库
这里浓缩了几代人的记忆◎来源/城记影像
从经济圈角度，这里已是高度饱和的高新区挤压效应承接区。在相关规划方案，片区目标是打造“中央活力区”（CAZ）：既强调城市功能升级，也强调人居、文化和商业等设施的重要性。
作为核心主城，这里城市资源密集：医疗资源上，有利君医院、西安医学院第一附属医院等；教育资源上，有庆安小学、远东一小以及省级示范中学——远东一中……但是，这里几乎已无成片可开发用地。
在“政府+企业+市场”等多方共力推动下，这里的“退城进园”模式腾出主城少有的成片开发用地，成为“城市更新”的关键力量。
溯源：知名企业成长之路
从发展 历程来看，作为上世纪一九五〇年代国家重点建设城市，西安形成城西电子城、城东的军工城和纺织城、城南文教城的城市格局。
相关数据显示，在48家大量央企、军工、省部等企业带动下，城西形成以精密仪器制造为主的工业基地。强大工业推动片区发展，形成完善的教育、医疗和生活配套，并带来大规模人口迁入。很长时间，这里都有着“小香港”之称谓。
但受新兴产业升级、制造业外迁和城市骨架拉开等影响，曾经的繁华城逐步成为“工业锈带”。 如何升级和迭代城市功能，就成为时代命题 。
“退城入园”前的西安利君制药◎NEWS
溯源过往，这里诞生不少全国知名工业品牌。这其中，离不开声名赫赫的利君制药。
其前身是“西安制药厂”，于1938 年创建于陕甘宁边区，至今已有85年历史。曾经为抗日战争、解放战争的胜利及边区人民的制药疗伤，以及社会主义建设和短缺医药，做出过突出贡献。以“利君沙”为例，这个单品连续二十多年年销售达5亿。
自1992年起，利君通过推进产品、营销、科技、机制、管理、文化“六大创新”，实现了连续20多年的持续快速健康发展。
根据利君方面公开资料显示，原来单一的西安制药厂，通过市场化、公司化、利君化改革和利君再造，已发展成为以利君制药、利君地产等核心企业为主的 大小20多家公司，总资产25亿，成功构建了“品牌支撑、资本支持、以药为主、多元经营”的发展新格局。
西安利君制药厂区变化卫星图◎制图/城记智库
“城市更新”时代，主城区工厂搬迁是大势所趋。 2022年5月，国务院办公厅就印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励工业企业“退城进园” 。
从“退城”角度：可以优化城市空间布局，推动主城区产业升级，实现焕新发展。“入园”角度：通过龙头企业建立产业链，并带动区域发展。
经过七年整体搬迁和整体新建，利君制药在鄠邑生产基地已建成，成为西北颇具规模的生物制药生产基地 。 直至 2021年， 完成 组建利君健康制药集团，旨在通过 “生物制药、医药商业、医药零售、地产、健康品销售、医疗医美、品牌和管理输出、投融资”八大板块布局和业务拓展 。
至此，利君实现了三次“蜕变”，在实现“百年利君”之梦的同时，积极响应国家“退城入园”的政策，释放出主城区稀有的百余亩土地上，在未来，有着怎样的蓝图？
亮相：主城的公园人居之境
城市更新，既是功能的迭代，也是环境的升级。基于片区规划，这次“利君地产+华发股份+曲江金控”三方首次实现战略合作，共同开发“大健康城”。
尤其是华发股份，其实力很不简单：它，是华发集团的房产开发板块平台。溯源华发集团发展历程，其组建于1980年，与珠海特区同龄。目前，已发展成为位居广东前列、珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业。
截至目前，华发集团现控股八家上市公司和两家新三板挂牌企业，打造出华发股份在内的五家“3A信用主体”。
从整体实力上来看，华发集团已升级成为囊括科技、金融、城市三大产业集群综合型企业集团。从2016年起，连续跻身“中国企业500强”，并入选国务院国企改革“双百企业”并获评全国标杆。
在城市运营板块，华发股份已是国内排名前十的产业新城运营商，开发总面积超200平方公里。在房地产领域，形成以品质住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的全新格局。
目前，华发股份已在西安开发包括CID中央首府、紫薇华发云峰里和长安首府等多个项目，并在曲江等重点区域有项目储备。
秉持多年城市片区开发和运营经验，以开发高品质人居和推动城市界面升级理念，全力打造西安“城市更新”示范项目——华发·利君|都荟城央。
从整体定位来看：该项目定位“都荟公园健康大城”，拥有主城区少有2.8的容积率；从环境营造上看：通过超宽楼间距和升级景观设计，打造出“宽境公园社区”；从配套设施上看：规划一所幼儿园和五栋商业，提升片区的生活和教育配套。
2023年11月25日，该项目在丰禾万达广场、西咸吾悦广场、开元商城（西旺店）和大茂城等四大购物中心设置的城市展厅同步开放，吸引了众多消费者的关注。
在西安“中优”时代，作为具有标志性意义的“退城入园”开发项目，华发·利君|都荟城央的亮相，必将带来新的示范意义。
文=CHENGJI.城记CICI
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发现脚下这座城
最近，我们谈了很多城市发展的事情
也谈不少基建和规划
也重点分析关于交通的提升
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