9月初,上海放开了“认房不认贷”;10月底,金山放开限购。

两个政策太温和,总体影响不大,9月上旬市场好了半个月,下旬马上就完蛋。

国庆后市场进入冰点,一直冷到现在。新房积分不断降低,二手房交易量持续维持低位。

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11月23日,深圳调整了二套房首付比例,由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

顺带着调整了普通住房标准,原先750万以内才叫普通住房。现在不看总价,建筑面积低于144平,或者套内低于120平就算普通住房。

意味着一批单价10万的小区,都可以算作普通住房,节约了0.5%的契税。

这两个政策受益群体很明显:有钱人。

只有有钱人才有能力在深圳买二套房,现在给你降低门槛,赶紧入市;

普通住房受益群体是750万以上房源,还是面向有钱人。

政策目的很明显:让有钱人率先入市,刺激流动性,拯救经济。

新政出来后,深圳楼市热度果然提升,无论是带看量还是成交,都有大幅提升,尤其是房东心态变了。

这时上海的朋友坐不住了:上海什么时候进一步救市?

01

首先,我们得知道上海还有哪些牌可打。

像深圳一样调整普宅标准、降低二套首付,上海完全打得出。

上海普宅标准是内环线内、内外环间、外环线外每套分别低于450万元、310万元和230万元,明显已经不符合市场情况。

据统计,上海1-7月成交的新房,符合普宅标准的只有2.6%。

普通住宅只占2.6%,是典型的少数派,跟普通毫无关系。

调整普宅标准,降低大部分房源交易契税,降低购房成本,有利于活跃市场。

降低二套房首付,上海也有相当空间。

上海二套首付高达70%,二手房再做低一下房价,根本贷不了多少款。

其实上海楼市杠杆率一直不高,远不像大家讲的加不动杠杆。

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2021年上海新房成交中,平均首付比例达到85%。大量原本可以上杠杆的居民,都使用了全款。

房地产黄金时代杠杆率略高,房价涨过几轮后,贷款比重也被降低。

所以上海楼市有相当的降低首付空间,市场整体杠杆率不高,不会被拉爆。

上海首付比例降低空间也很大,曾经有过20%的先例,现在首套35%依旧有不少下降空间。

其实在发达国家,很多地方购房首付只需要5%,与之相比我们楼市安全得多。

前面提到过,深圳两条措施针对的都是有钱人,其实楼市需要的反而是刚需。

部分有钱人买房资金来自置换,他们房子卖不掉,刺激他购房意愿作用不大。

能做到的,只是让那些房子卖掉的尽快下手,池子很快就枯竭。

真正启动楼市,还是需要更多刚需入场。草原上草都没有了,拼命的养兔子狼也多不了。

上海真正的救市,还是需要打开限购,让刚需提前入场。

上海目前普遍需要五年社保(已婚)才能购房,有上海户口单身也只能买一套。

2021年上海统计局抽样调查显示,来上海不足5年的常住人口有350万左右,这些人绝大多数都没有购房资质。

全面放开限购,让他们赶紧入市,是非常好的救市方法。

虽然只占总人口15%,全面放开刺激的购买力却不止15%,这些人是真正的无房族。

上海有房的居民,每年置换的比例仅有2-3%,购买力形成非常缓慢。

所以仅需求侧,我们能打出的牌就很多,可以放开普宅标准、不断降低首付比例、全面放开限购等等。

02

目前楼市的枷锁可不止需求侧,供应侧同样非常严格。

比较明显的就是土地限价以及新房联动价,把新房市场按的死死的。

今年10月份以来,已经有18个城市放开了土地限价,实现真正的价高者得。

其实土地限价与新房限价是一体两面,决定放开新房限价,才可以放开地价。

新房市场的放开,对楼市也有深远影响。

目前上海二手市场萎靡,一定程度是因为购买力都被新房吊着,毕竟普遍认为新房有倒挂。

打不到新房,就接着打。

二手市场缺乏购买力,打新客户置换不掉,反过来也影响了新房销售。

整个市场就僵在这。

新房放开限价后,倒挂将彻底消失,购买力开始流向二手市场。

目前开盘日清的定价本来就不合理,正常的开盘逻辑是去化50%,剩下50%房源慢慢消化。

这就意味着新房必须提价,甚至超过同地段二手房标杆。

这时二手房性价比凸显,一些被新房吊着的购买力逐渐入市。

二手房价格就逐渐企稳。

当然一些原本就没倒挂的地方,原本新房就不好卖的地方,几乎没有影响。

这些地方,二手房可能持续下滑。

以上是理性层面,新房放开限价,更重要的是感性层面影响。

之前刺激房价上涨的核心逻辑是,面粉贵过面包,地价不断上涨,是楼市疯狂的推手。

好多人知道这不合理,你成本高不代表售价就高。

但是大部分购房者没那么理性,眼看土地越拍越贵,尤其是想买的房子二期比一期贵了,被裹挟着入场。

其实房子该卖多少钱,没人知道,现在的定价逻辑完全是一个矛盾。

新房参考二手房,比二手房便宜,所以有倒挂。

但是二手房价格又受新房压制,南翔、江桥、大虹桥不断的供应新房,积分不断的降低,二手房就卖不动了——新房比你便宜,谁买二手。

二手房想出货,价格只能不断的下降,降到跟新房一个水平,这时二手房又在参考新房。

左脚踩右脚飞上天只在金庸小说中可行,现实中行不通,一二手价格趋同了游戏就玩不下去了。

二手房现在价格对标新房,新房放开限价,市场整体将有一定上扬。

如果你担心新房涨了二手房跟涨,一定会被裹挟着提前入市,购买力提前流入,市场热度就高了。

预期总是自我实现,你担心房价上涨提前入市,结果就是真的上涨。

事后你还会庆幸,看吧,幸亏提前买房了。

03

以上是大家期待的,较为现实的调控动作。在环二看来,都是治标不治本。

降低首付,无非是提前透支购买力;放开限购,无非是提前让购买力入场。

新房市场全部放开,还是提前收割购买力。

短期刺激了楼市,长期还是不能持续,长期持续的基础是不断有新的购买力产生。

要么是上海本土居民收入不断提升,要么是不断的有购买力流入。

所以上海最重要的底牌是,2500万的人口上限还要不要。

前面提到过,来上海不足5年的常住人口有350万左右。可你知道来上海不满一年的人有多少吗?至少有125万。

你知道来上海大于一年,不满两年的人有多少吗?至少有117万。

这意味着每年都有120万以上外地人来到上海,按这个进度,来上海不满5年的人口应该有600万。

为什么统计下来只有350万?

更奇葩的是,每年上海净增人口连10万都没有。

这是因为,5年有600万人来上海,大部分待了一段时间就离开了。

他们看了看上海房价,看看上海落户条件,觉得完全没有定居的可能性。

能留下来的,十分之一都没有。

当然这也是上海主动选择,让大家都留下来,按每年新增120万人计算,别说2500万,3000万也会很快超过。

这些新增人口,才是上海真正的托底。

城市规模应该控制在什么范围,上面一直在讨论,目前越来越倾向扩大。

受限于篇幅不展开讲,上海人口上限存在放松可能,大家期待的买房送户口能不能实现不讲,影响人口流动的各种枷锁势必会慢慢解除。

过去5年来上海至少600万,留下来毛估估只有30多万,这样下去上海楼市肯定有压力。

当然另一个让大家留下的方式是,刚需房源多降降价,让大部分刚需都能上车。

其实都不用指望这600万人新增,上海本土都有38.74%的人租房,自购房家庭只有41.49%。

38.74%,大约是1000万人。刚需房源降价,让5%的租房客群买房,就能维持楼市相当周期。

老破小的业主们,你们准备好了吗?

以上为正文

编辑∣环线咨询