唉,亮亮丽君夫妇,要回老家了。

在满怀希望贷款百万买房烂尾之后,在维权数月终于复工仍被拖延工期之后,在向售楼部讨要承诺的返还款却被断电围殴之后……

这对小夫妻,还是决定离开了。

从小我们接受的教育,善有善报,恶有恶报。

那么亮亮丽君,到底有什么恶行,才招致如此恶果?

如果作恶的不是他们,那又是谁呢?

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大家好,我是被迫上班的法律博主,考拉君。

先说结论,作恶的是预售制,确切地说是缺乏监管、过度向开发商倾斜的预售制。

众所周知,我们的预售制是从香港学来的,本质是房企延长杠杆、扩大现金流的金融工具。

但我们学,是选择性地学、皮毛性地学,只学了如何吸收资金,没有学如何监管资金

香港那边,在整个预售阶段,购房者只用出买楼花的钱,也就是首付款,之后就不用再出一分钱。不管是购地贷款还是开发贷款,都是开发商和银行之间的事儿。直到房子彻底盖好交房,购房者才会拿着房本找银行申请贷款。

在日本、德国、法国等国家,即使需要提前付钱,一般也都是按工程进度分期,盖多少给多少。

这种设计,最大程度地把购房者和开发风险隔离。

即使房企暴雷,也不会烂尾;即使烂尾,倒霉的也是开发商和银行,购房者的资金安全是有保障的。

而我们呢?不学人家的资金监管,不学人家的分期支付,也不学人家的违约处罚

学了个啥呢?

学了个,楼毛都没建,就一次性划走所有购房款。

虽然说名义上有一个监管账户,但监管力度极其薄弱。

开发商只要在借款合同里写一个“借款人不可撤销申请并授权贷款直接划扣入以下账户”的陷阱条款,就能误导消费者同意把钱打入非监管账户。

又或者,开发商只要使点手段拿到住建部的审核认定,也能凭一纸文件绕过资金监管。

所谓的监管账户,形同虚设早已是公开的秘密。

大家都知道,在交易过程中,钱在谁手里,决定权就在谁手里。

所以那些拿着钱的开发商猖狂到什么地步呢?

恒大御湖天下大家都知道吧?

就建了个大门,就敢开始卖房。

这么多年,许老板都进去了,留给业主的还只有一个打地基留下的烂水坑。

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如此神奇又荒谬的事情,就这么堂而皇之地发生了,这背后,又有多少个亮亮丽君夫妻呢?

我们引进预售制,主要是98年房改之初,商品房紧缺,开发商缺启动资金,所以要高效率调动资金运转。但现在变成什么了呢?

开发商提前把钱卷了,投入下一个地块开发,源源不断推高房价;银行哄着购房者签完合同就不再监管资金,只盯着购房者按月还贷还息。

任何交易,任何金融游戏,都讲究一个利益风险相一致原则谁拿了大头利益,谁就背大头风险,这才公平对吧?

可在预售制这个链条上,钱,都是购房者出的,风险也都是购房者背的。一旦烂尾,开发商和银行一点损失没有,购房者还要为一堆破砖烂瓦掏干自己每月的收入。

说真的,这种设计,我只能用四个字形容,厚颜无耻。

可能有人要问了,就算有些无耻,不也玩了这么多年了?期房销售面积占商品房销售总面积近90%,不也没出大问题?

确实,我们得承认,预售制是有历史贡献的。98年房改启动之初,它确实解决了房企缺开发资金的燃眉之急,调动了资金高效率运转,用二十多年,就让我们从人均居住面积十几平的筒子楼,住进了人均四十平的现代小区。

但问题是,预售制背后的平衡非常脆弱。

它玩得转的前提是,房地产市场高速增长。

房企要卖房,就必须保证自己信誉良好,不能烂账一堆,商业招牌本身就是一种约束机制。再一个,房地产蒙眼狂奔的年代,无数资本都想涌入分一杯羹,即使一个楼盘资金链断裂,房企也有无数融资渠道去借钱,不会停工太久。实在不行,只要窟窿不大,地方政府也会接手垫资把房盖了。

但现在呢?以上条件,哪一条还具备?

除了人口净流入城市,其他地方房产成交量还能看吗?排名靠前的民营房企,还剩几家没暴雷?几万亿几万亿的负债,谁能把这个窟窿堵上?

如果以前,风险没彻底暴露,睁一只眼闭一只眼还情有可原。

可到这一步,如果预售制继续存在,已经纯粹是对购房者的,sorry ,no offence盘剥

是纯粹的盘剥

亮亮丽君夫妇,最大的错,错在没看清周期,在烈火烹油、盛极转衰的那个转折点上,上了车。但错,不是恶,恶的是这个将风险不合理转嫁到购房者头上的预售制。

否则,就算融创暴雷,也不会炸到亮亮丽君夫妻头上。

悟已往之不谏,知来者之可追。过去的那些烂账,算也算不清了。

眼下最重要的就是,纠偏,取消预售制已经到了必须被提上议程的时候。或者至少,资金监管、分期支付和违约处罚一并加上,把风险和购房者隔离开来。

否则,亮亮丽君夫妻的悲剧,还将会不断重演。

我是被迫上班的考拉,今天这个班,就上到这里。