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“顾老师”在上海租房行业“摸爬滚打”已超过20年，对上海租赁市场的历史发展、政策变化，以及具体的公寓运营管理都非常熟悉。
最近，次世代与顾老师进行了一次对谈，他的其中一个观点令人印象深刻，那就是：坚定做轻托管模式。
为什么他对轻托管如此看好？轻托管是不是比做包租更有优势呢？今天和大家分享顾老师对轻托管的看法，欢迎探讨。
01
轻托管是长效机制
顾老师深谙租房市场政策变化。由于二房东包租行业长期处于“监管的灰色地带”，因此对于包租的未来，顾老师并不看好。
特别是今年2月上海发布《上海市住房租赁条例》之后，政策已经从一种“态度”转向了“立法执行”，对二房东强监管的态势已经越加明显。
顾老师认为这就给以“托管为核心模式”的房屋资产管理公司带来机会，一方面资产托管公司符合政府关于税务、人员排查、监管房源的要求；另一方面，也避免了传统二房东模式因为资金差，导致的市场风险。
从政策的角度来说，轻托管模式更符合租房行业长期发展的“长效机制”，比包租具有更好的发展前景。
02
轻托管相对于包租有什么优势？
很多人认为轻托管的收益比包租低，而放弃轻托管模式。
不过顾老师认为，做公寓不能只盯着一套房的收益，轻托管是否赚钱更主要取决于自身的业务能力。从某种程度上说，轻托管模式收入可观，而且在拿房上比包租还更有优势，有利企业长期发展。
首先在收入层面，按照顾老师的想法，小区房做轻托管模式可以赚取管理费、维修费差价以及超期收益等费用。
按一套三房为例：二房东包租拿房价格为7500元，业主托管协议价为9000元，如果超期做到了10600元，月管理费按800元计算，再加上9000-10600差价的15%做为奖励，则轻托管模式下实际的每月收益为：
800+（10600-9000）×15%=1025元，一年的收入为12300元。
虽然相比包租看似少了不少，但额外的中介费用、装修费用、日常维修等费用都由业主承担，公寓运营成本大大降低，而且还没有空置压力，这个收益还是可以接受的。
更重要的是在拿房层面，轻托管模式在与业主的谈判中，相比包租更有“吸引力”（特别是行情不好的情况下），更有利于企业快速扩张。
近年来二房东包租模式爆雷现象不断出现，业主对于房屋包租变得更加谨慎。对于业主来说，轻托管模式没有二房东在赚差价，可以获得了更高的租金收益，费用还可以实时分账到业主账户，也没有爆雷的风险。
当然，想做好轻托管也并不容易，为了彻底打消业主对于“空置”风险的担忧，公寓本身在区域范围内有良好口碑的同时，必须具备强大的出房能力，快速进行去化。
在管理层面，还需要一套适合轻托管模式的管理系统，来支撑整个业务的运营。
03
流量是做好轻托管模式的核心
不管是包租或者是轻托管，流量都是公寓运营中的“重中之重”。
对于轻托管模式而言，无法出租，意味着快失去业主的信任，模式将不可持续。
在流量方面，顾老师认为，这两年上海地区的流量获取变的越来越难了。
其中政策占有很大的原因。比如在政策的引导下，当前大部分平台的发房要求变得更加苛刻，经常需要提供房产证、核验码等信息，而大部分二房东并不能提供，这对二房东本身和中介都会产生直接的影响。
以顾老师了解的上海浦东地区独立租房中介为例，这部中介数量已经缩减了近1/3。
如果传统平台的流量受限，抖音等短视频平台是否可以获取大量流量呢？
按顾老师的观点，抖音虽然拥有巨大的流量，但流量太过分散，没有专属的租房专区，这就难以聚集流量资源；同时对于大部分二房东来说，抖音运营的难度较高，很难成为公寓获取流量的主要平台。
顾老师认为随着流量获取的难度加大、二房东行业竞争更加激烈，整个行业的从业门槛也越来高。
想要做好轻托管业务，必须在区域内有“强势”的中介资源，100%确保自身的出租能力。
04
必须依靠数字化管理
流量用来获客，解决业务发展的问题，而为了保障轻托管模式可以实现并且持续高效运营，就必须要依靠公寓系统进行数字化管理。
由于轻托管和包租业务的运营逻辑完全不同，公寓管理系统也必须符合“轻托管”业务逻辑，顾老师认为这将是市场上所有公寓管理系统，都必须具备的能力。
轻托管模式对实时分账，业主沟通等方面具备独特的业务要求。在顾老师看来，系统管理对于轻托管模式至关重要，没有系统甚至整个业务也无法开展，而用好公寓管理系统，则有助于降低整体运营成本，进一步提升收益水平！
这两年租房市场快速发展，公寓之间的竞争更加激烈，各种新型模式（增益租、装修托管、轻托管）也不断涌现，作为公寓运营商，是否需要采用新模式，必须根据市场情况，加上企业的自身发展做出选择。
关于轻托管模式您有什么看法呢？欢迎在评论区中留言探讨！
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