2022年的楼市有多惨？
根据国家统计局发布的最新数据，2022年1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中涉及到住宅方面的投资下降了8.3%。房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。其中，住宅新开工面积75934万平方米，下降38.5%。
可以说这一年无论是金三银四还是金九银十，其实没有任何的一个反应。
到了2023年，房地产行业依然没有站起来，根据最新的国家统计局数据显示：
2023年1-3月份全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。
地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面积538214万平方米，下降5.4%。
房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。其中，国内贷款4995亿元，下降9.6%；利用外资8亿元，下降22.7%；
自筹资金10171亿元，下降17.9%；定金及预收款11909亿元，下降2.8%；个人按揭贷款6188亿元，下降2.9%。
从数据中能看出来，不仅是开发商日子过的艰难，搞不到新的资金，其实购房者也是一样，手里没有过多的资金买房，就连基础的生活消费都开始降级了，所以更不用提买房这个大宗消费了。
尽管开发商想尽了各种办法，搞促销、降价、搞活动，送车位儿报销，包括甚至于政府部门配合的给补贴、反契税等等手段其实都在用。
但是问题是，房价没有涨，购房者的心里就有观望情绪。再叠加经济的一个困难，很多人失去了工作，失去了经济收入。
这个时候，大家更不敢花钱，尤其是像房产这种存在变数很大，尤其是现在流动性变得越来越差的这个前提之下，很多人已经轻易的不敢上杠杆儿，不敢借钱，不敢贷款去买房了。因为一旦买错了房，很有可能把自己以前的老本儿都给搭进去。
其实，房子不好卖导致的整条产业链，包括地方其实都很难。银行其实它最稳定的一部分收入。
并不单纯的是投资啊等等其他方面，而是住房贷款，因为它是最安全最稳定的一部分收益。如果没人买房的话，那就意味着他们这一部分的收益会减少。
对于房地产开发商来说，房子盖好了，只要卖不掉，他变不成款。那都算不上什么。
因为他们需要的是资金，手里面房子的话是没有任何意义的，只有流动起来。有钱了才能还债、才能买地。如今开发商手里面没有钱了，最终导致的一个结果就是什么？
停止买地！
一旦地没有人买，对于地方来说也很难受。因为地方财政上面一般都是通过卖地创造的这个巨额收入去搞规划，发工资、做补贴，修地铁、建高架、挖公园。培训学校等等各方面的一个措施，一旦这个没有钱了之后。
很多东西都陷入到了一个被动和循环里面去，也就是恶性循环，越来越旋转不动，越来越缺钱，越缺钱地越卖不出去。这整一个就是。导致的，解决起来的话难度特别的大。
这种恶性循环，其实被很多人都预料到过，本来多年之前，万达的王健林，其实就对此发出我自己的评价。
就是针对楼市的话，未来肯定会大过于求，房价，既然肯定会下跌，所以说建议，大多数人不如提早退出楼市。
当时的楼市，处于一个火热的爆发期，一房难求，大家纷纷加杠杆儿，纷纷抢房，甚至于通过茶水费也要买房，可以说是一房难求。
那时候王健林说的话，大家都感觉像个傻子。这话有什么意义？甚至还被融创的这个孙宏斌嘲笑了很久。但是，当时的王健林还是壮士断腕。
坚决的从房地产行业退出来，走轻资产模式。通过建设万达广场，包括代运营等等降低自身的负债，结果，大家都知道了。
其实，没有说透的是王健林当时针对的。40%以上国内群体手握两套房的这些人。其实也给出了一些建议。就是说这些人，有三个棘手的问题将要面对。
第一个问题想把房子给抛掉的话，卖给谁的问题。刚需能买的已经买过了。
剩下的这些人想买的话，其实也已经买不起了，就是我们的城镇化率现在已经达到了60%，发达国家基本上也就是在70%上下浮动。
也就意味着我们的城镇化率其实已经基本上完成了，剩下的10%个点左右的农村人口从农村进入到城市，第一城市有很多，是不断分化的一个过程。
其次买房的需求能否支撑？能买的其实已经早都买了，这剩下的这个10%，其实观望情绪更浓，也就意味着资金更紧张。所以说你的房子卖给谁？
卖给刚需买不起，卖给投资客，他们手里面还在愁这个房子卖给谁？怎么可能会买你的房子，改善的话，为什么要去买二手房？本身价格就有倒挂。
第二个，持有房产的成本儿会不断的提高
无论你承认还是不承认，你的房子只要买了之后，根据最新的物权法，你的维护物业费。等等，这些都是要交钱的。以后最大的一个bug，就是房产税以及遗产税和房租税的问题。
第三点就是租不出去
很多人说了，房子我既然卖不出去，那我干脆就收租。被动现金流也很像，但事实上，房子过剩之后，一旦持有成本上升，很多二手房和很多原来囤房的人都会急着卖房和租房。
这个时候租房市场就会拼命的内卷，为什么这么说？因为现在我们的房子持有成本几乎为零，也就是说你买了一套房，放在那里几乎不需要花什么钱。
但是以后，房产税、物业费、遗产税。等等各方面的一个要求，导致你的会疯狂的把房东往外租，降低自己的一个成持有成本。
更更关键的一个问题是，现在绝大多数城市政府手里面其实存着海量的一个。公租房。包括在2022年和2023年各种市场前提之下，他们收购的一大堆的廉租公寓。
也就意味着他们手里面的房源数以10万套、几十万套。那么未来他们这些房源都是要纷纷入市的，一旦入市之后，其实绝大多数的商品房是竞争不过他们的。
既然卖地卖不动的话，他们一方面收取房产税、房东税，另一方面，又通过自持的这些公租房、人才公寓，然后直接入市，把房租给收割走，这个时候对于真正的是有多套房的房东来说，其实压力会很大。