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作者 | 燕大

二月楼市小阳春,三月到底如何,众说纷纭。

但前两天上海竟也罕见发出:着力稳地价稳房价稳预期,由此可见一斑。

这可是号称金融中心、经济中心的上海啊,连它都发出要稳地价、稳房价的信号,那全国其他城市可想而知。

前段时间所有数据都在显示二月份的房产交易火爆,价格开始微涨, 这才过了多久, 十多天时间, 风向就在悄然变化。

这个信号已经说明,核心城市的地价、房价也不再是像以前那样闭着眼上涨的了,相反,都有下跌可能。

同时,看看最近恒大、融创等房企的资金难题,保交楼仍然面临巨大压力。

今天随笔聊聊楼市,希望能给有需求的读者一些启发。

(一)

二月份为什么会出现小阳春?

除了疫情积压了几年的需求压力之外,我想这里也有很大一部分是利率因素。

两三年前在5.88、6.12这种高位做的房贷,后面利率一直降,降到3.8、4.0左右。

利率降这么狠,任谁都想提前还款。

但大部分人是没有提前还款能力的,这一点简单把房价与收入对比,就能判断一二,很多所谓刚需也只是刚好凑够首付罢了。

能提前还款的都应该算是有钱人,毕竟首付往往只有30%多,即使已还数年,剩下的那百分之六七十也不是小数字。

二月份的楼市小阳春,除了看利率低抓紧上车的之外,应该就存在很大一部分人是之前高利率房贷的站岗业主, 想提前还但没钱,那就只能选择卖了再买,或者本身有住房,把多余的逢高卖掉。

说到这个,有人说可以找中介想办法用经营贷搞钱提前还贷啊。

话是这么说,但是此一时彼一时,没打击之前很多非法助贷中介在“抢钱”(有多抢钱?说好的3.6%利率结果到手实际可能是10%以上,利差全被他们吃了),而现在可以说是在严打。

从3月开始,网传上海相关部门开始 “扫楼”,可能有银保监、金融办、警方,可能按诈骗罪定这些“抢钱”的非法助贷中介。

用经营贷来还房贷不但违规还是涉嫌违法,轻则收回贷款,重则负法律责任。

经营贷转房贷,现在不好使了,唯一的办法就是正常的房产买卖。

从另一方面说,二手房交易在资金运用上越来越严、空间越来越少,这一步也存在“倒逼”刚需去买新房的可能!

因为新房和二手房是两个概念,新房才关系到最重要的地价。

(二)

建行董事长说,靠买房赚钱很难了!

昨天在一论坛上,四大行的建行董事长田国立表示 ,靠买房赚钱很难了, 又住着有赚钱的时代过去了。

别人说这话估计没分量,但本身就有巨额存量房贷的四大行之一的董事长说这话,绝对可信。

换句话说,还指望房价升高赚差价的人,极有可能会踩空。

再说透一点,二手房貌似并没有涨跌限制,之前涨一百万,行,现在涨之后跌一百万也行。

抱着买房涨价的,可能会有一大批人,以前怎么靠房子赚的钱,未来几年就有可能因为房子一把赔出去。

就像炒股,站在一个价格高位,上头三令五申表示有风险,但仍然有人抱着撑死胆大的饿死胆小的进去炒,一旦下行就是巨亏。

现在内需、外需都相对较弱,或者说前面几十年积累才达到现在的资产价值高度,相应的生产力也与之匹配,但需求减少,一切生产力都可能过剩。

生产力远大于需求就会导致失业、就业难,绝大部分行业都受到影响,明显感觉就是赚钱越来越难。

再加上欧美银行的不断爆雷,风险传导到生产、消费端,就是资产缩水、个人的收入缩水、需求减少等等。

关键欧美对我国来讲还都是高质量出口区域,赚的都是真金白银,远不是韩国日本包括东盟等国家可比。

但外需目前看大概率会持续减弱,川普还没上台现在就已经放话“将逐步淘汰所有中国进口的必需品,并完全独立于中国”。

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(三)

说句扎心的话,别指望跑赢通胀。

天天宣传怎么跑赢通胀、怎么翻倍之类的,绝大部分是忽悠和骗子。

赶上时代红利期,恰巧又买对了资产,闭着眼都能升值,典型的就是前些年的房子和08年之前几年的股市。

但那绝不是个人能力的体现,更谈不上什么“只能赚到认知以内的钱”,国家在那个时间进入红利高峰期,稍微胆大点加点运气就能迅速积累财富。

现在不同,土地财政红利期已经过去了,具备持续升值优势的资产越来越少。

连很多真正的财经大佬都开始转型去搞 心灵按摩和 情感、 读书之类了,都在蛰伏,哪还有什么跑赢通胀一说。

至于“货币一直在放水,资产肯定水涨船高”,这是有前提的!

在经济繁荣期,放水有利于资产升值,两者是相关联且互相加持;

但在经济并不景气时段,哪怕水漫金山,资产不流动也带动不了资金的流动,反之亦然。

那么,放的水流到哪里去了?

这里首先要明白一个概念,部署失败的天量资金会给市场带来扭曲和极度通胀的风险,企业用错了资金,这些资金甚至会冲垮整个市场板块。

因此很多房企虽然仍然岌岌可危,但是三条红线仍然没有破, 这些红线已经是最低的负债率底线,只要踩到这个红线的房企就没法拿到贷款。

这三条红线也是房住不炒的底线之一。

少部分资金流到中小民营企业,而且赚钱效应越小,这些民营企业越是难借到钱。

很大一分资金还是流到国央企、城投手里,化解前些年积累的高息负债,就像利息降低以后,个人借新还旧提前还房贷一样。

循环一遍,钱还是回到银行和其他金融机构,再贷出去仍然大部分流向央国企、地方城投、大民企,形成主要循环。

资金并没有像以前那样再全力流入楼市,即使现在想让资金流入楼市,明知不赚钱的情况下,也没多少企业再愿意像五六年前那样疯狂拿地盖楼卖房。

之前站在房地产第一线的企业,不论央国企,都真正开启风险意识。

相对个人而言,风向变化太快,许多人风险意识没跟上,还存在买房就一定保值升值的惯性思维。

这是要不得的。

国内外形势在变,经济政策在变,投资房子等固定资产的思路也一定要跟着变。

以前闭着眼买,现在则一定要考虑好自身能否承受减值风险,如果不能那最好别乱折腾,先苟着。

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