01、前言
都说房地产还有很大的需求，尤其是改善房的需求，特别旺盛，很多人都还住在老房子里面，他们迫切的想要改善居住环境。
这个你看着很有道理，但实际上你仔细一想，所谓的改善房需求，本来就是一个伪刚需概念。
能买改善房的人，他首先就有一套刚需房了，他才会考虑改善居住环境。而让他买改善房的核心动力，是他的收入上涨，至少能负担得起改善房之后的房贷。如果说收入不涨，他就算是再想要改善居住环境，也没用的。
就像香港，那么多人住在鸽子房里面，他们不想住大房子吗？不想改善自己的居住环境吗？
说白了，还是没钱，工资涨到头了，房价又不大跌，买不起，就改善不了。
所谓的改善型需求，本身就是伪需求。经济好的时候，才有改善。
国内不能大放水的一个重要原因，就是国内不能出现大幅度的物价上涨，尤其是一些生活的必需品。
就像鹤岗的那个供暖公司，说是因为煤炭价格上涨，导致供暖费不够，所以要停止供暖了。
那么大家想想，国内的煤炭价格为什么上涨？还不是因为国外通货膨胀严重，物价飞起，国内的煤炭、石油等等的，又不够自己用，才要靠进口。
国内大放水，首先国内的这些原材料，肯定要大涨一波，之后国内没有铸币权，放水之后，汇率贬值，购买国外的原材料成本增加，物价又要上涨，结果呈现到我们普通人手上，就是你发现这些平时用的东西，怎么价格都上涨了。
房价上涨就是住的问题，一些基本的生活物资涨太厉害了，那就是生存问题了
02、杭州新房卖这么多，背后的原因是什么？
杭州楼市2022年新房成交量是109821套，继续突破了10万套，虽然对比2021年的19万套，几乎是腰斩了，但是对比南京，还是多了很多。
这说明，杭州对于外地年轻人的吸引力，已经完全的超过了南京。
杭州楼市的二手房成交量只有5.65万套，对比2021年的7.98万套，也是明显的减少了。
杭州的二手房供应量是要比新房供应量还要多的，但是杭州二手房市场里面投机炒作的风气比较重。
很多二手房房价都比较虚高，在这种情况下，购房者除非遇到那种愿意降价的诚心房东，不然都不会选择二手房的。
杭州楼市的新房成交量能维持在10万套以上，这里面有不少都是靠着杭州二手房帮忙衬托。
没有杭州二手房在那不诚心卖，杭州的新房也不会卖那么多。杭州楼市的问题，还是后继无力。
可以说，杭州过去几乎是把十年来的发展红利，都吃到了。
不管是棚改拆迁，还是后期的互联网红利，以及结尾的直播红利，杭州都赶上了。这些，也给杭州带来了很多新的富人群体。
2022年，各家房企彷佛都度过了一场严冬，各种房企暴雷的新闻充斥在人们的耳边，恒大暴雷负债2万亿、融创负债1万亿，美债无力偿还、世茂信托逾期等等。
2022年无疑是房企洗牌的一年。自从2021年，万科成为中国历史上首家市值过千亿的房企，房地产行业迎来了十多年的高速发展期，2020年的时候，千亿市值的房企已经有了43家。
直到2022年却直接腰斩，千亿房企仅剩20家。
这20家房企分别为碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、金地集团、绿地中国、龙湖集团、建发房产、融创中国、中国金茂、滨江集团、绿地控股、中国铁建、越秀地产、旭辉集团、华发集团、新城控股、远洋集团。
一、千亿房企的发展史
2022年，市场环境不佳，消费情绪低落，需求动力和购买力不足，房企的业绩大都面临瓶颈，业绩难以维持。
2017年开始，千亿房企的数量明显增加，2018年增至30家，2020年达到历史顶点数量达到43家。
二、业绩大幅缩水
千亿房企的数量锐减只是一方面，业绩上的缩水则是更为突出的一面，累计业绩较去年相比平均减少了25%左右。
仅存的20家千亿房企中，除了排名第16的越秀地产的业绩同比增长6.6%以外，其余19家的业绩都面临不同程度的缩水。
市值NO1的碧桂园，2022年全年业绩缩水38.83%，市值第二的保利发展2022年全年业绩缩水15.08%；市值第三的万科去年业绩也缩水了32.26%。甚至有4家房企的业绩缩水高达50%以上。
三、部分房企依旧坚挺
2022年部分房企的表现也就坚挺，业绩缩水在20%以内，这体现了中国消费市场的潜力和房企的韧性。这些房企中，一部分是央企国企，华润、招商、建发、越秀等，凭借雄厚的现金流和运营优势，强化产品、着重交付，在行业下行的期间中也能表现良好。
又有一部分是优质民企，如瑞安、仁恒等，因为自身资金的安全性和产品的高质量，消费者的认同度较高，在众多房企中属于表现出色的一类。
值得注意的是，这些房企大多集中在本次20家房企中。
众多房企在洗牌后，优质房企脱颖而出，房企的重心都会回归产品中，在市场竞争中脱颖而出强化自己的发展优势。
03、楼市不景气，还是预期太差了
在央行发布的第四季度储户问卷调查里面，有接近50%的人，觉得当下就业难，或者看不准就业行情，达到了近几年的较高值。
楼市不景气，还是预期太差了。
不管是刚需，还是改善，大家首先要有份工作，才敢贷款买房。连工作都不稳定，有多少人敢贷款买房呢。
30年的房贷，不是3年，没有稳定的就业环境，很难的。
过去经济快速增长，给很多人了一种错觉，就是工资收入应该跟着年龄一起增加。
比如说20岁的时候，年薪5万，30岁的时候，年薪10万，40岁的时候，年薪就20万，50岁的时候，年薪就40万。
但实际上过去工资随着年龄增长，只是因为整体社会工资在上涨，各行各业的工资都上涨了，所以你才会觉得年龄变大了，工资也变高了。
当整体工资没有上涨的时候，你年龄变大了，就只有年龄变大了，而工资是不涨的。
就像2016年的时候，当时那些电子厂里面，一个月就已经是6000到8000了，现在是2022年，电子厂里面的工资，还是这个价格。而在2000年到2016年里面，电子厂的工资是年年上涨的。
如果说，每个人的工资都能随着年龄增加，而越来越多的话，那么高房价也就没什么问题了，关键就是房价在上涨，而工资却不涨，这才导致泡沫越来越明显。
现在国内的两个典型情况，一个是滞涨，一个是中等收入陷阱。
滞涨是物价上涨，而工资不涨，人们感受到了手上的购买力越来越低，但是自己的收入，却越来越低，导致大家觉得生活的压力越来越大，入不敷出。
中等收入陷阱，是指经济在把过去的红利期给吃完以后，陷入了一个瓶颈期，无法再往上突破，这个时候过去积累下来的一些矛盾就会出现，导致更加明显的雪上加霜。
不管是打破滞涨，还是跨过中等收入陷阱，核心都是要提供技术，增加生产力。只是说科技这玩意，不是靠炒房，就能炒起来的。
炒房很容易，培养炒房客也很容易，但要培养科学家，难度就很高了。
现在楼市的矛盾，是上面只想通过降低首付，降低房贷利率的方法，降低购房者买房的难度，而购房者那边，因为囊中羞涩，实在没钱，他们希望通过房价下跌的方式，来让他们买房更容易一些。
还有一个矛盾，当下楼市里面能有闲钱买房的人，95%以上，都已经不止一套房了，他们如果再买房，大概率就是第三套、第四套，甚至第五六七套了，但是政策偏偏又不支持这些有闲钱买房的人去买第三套、第四套、第五套。
大家也别怪为什么不允许房价下跌，实在是金融行业被房地产绑架的太狠了。房地产是货币的放大器，不是货币的蓄水池。
一个简单的逻辑，现在银行放出来的贷款，基本上都是抵押贷款，而抵押贷款，大都是房产抵押的，一但房价下跌，全国的贷款金额，都会大幅度的缩水。这么一来，社会上的钱就会变的很少，形成通缩。
到时候在短期内，失业的人数量肯定会增加。
04、总结
其实你如果认可到大城市买房就是被压榨，或者说，给这个缴纳城市管理费，那么你就要认可，维持这个大城市基本运转，就是需要有源源不断的，和你一样的，去给这个城市缴纳管理费的人。
因为你买了房以后，你交的钱都是一次性的，你买完房之后，你除了一个物业费以外，你其他费用都没了，而你享受这个城市提供的基本服务，是一辈子，那就必须要保证，在你买完房以后，还会有人源源不断的在这里面买房，城市才能运转。
如果说，当后面房子卖的越来越少，而你们这个城市的人却那么多了，这个时候没有了新人来贡献财富，要维持这个城市运转，就只能靠你们这些已经在城市里面的人了。
这，就是房地产税基本的逻辑。
当新房卖不动的时候，就是房地产税落地的时候。
二手房成交量再高，也没用的，因为二手房的钱，是落到了个人手上，而不是城市手上。