01、前言
现在很多房产专家说，一二线城市还有投资机会，就是去买那些核心位置的房子。
我觉得，这个真的跟普通人，没什么关系了。
举个很简单的例子：上海一套核心区的好房子至少1500万以上，这还是比较保守了，就按照1500万来算，首付就450万，贷款30年，每年的房贷接近70万。
要承担这个房贷，年收入要达到140万以上。
大家想想，年收入稳定要达到140万以上，而且还要持续30年，这是什么概念？什么样的工资年收入140万，这种收入精英都拿不到。
再说一个杭州，杭州现在核心区的好房子，至少在300万以上了，就算按照300万来算，首付100万，贷款30年，每年的房贷都要在20万左右，也就是年收入要达到40万以上，杭州这种能有40万以上稳定30年的工作太少了。
举这两个例子，只是想和大家说，就算有房子能涨，和我们普通人都已经没有关系了。
因为，你买不起。
那么像那种普通二手房或者老破小，那就等于是在垃圾堆里面寻宝，你能找到宝贝的概率太低了。
大家可以仔细观察一下你身边的楼市情况，当这个二手房不好卖的时候，楼市冷的时候，二手房挂牌价你哪怕看着没跌，但实际上成交价的跌幅，至少能有5%的议价空间，这就是跌幅。
所以我觉得如果说，国内房价真的五年不涨的话，那房地产会成什么样子。
国人大部分都是买涨不买跌，房价要是一直跌，买房的人显然会很少。
如果说真的国内这种情况，要这么保持5年，那么房地产该怎么稳呢？更别说这五年内，房地产税就是爬，也应该爬出来了，各地的收入今年还能用去年的，明年怎么办呢？后年怎么办呢？
普通人还是谨慎一些，还是那句老话，在之前那种天上掉钱的时候，你都没能捡到钱，现在是什么给了你信心，让你觉得自己能捡到钱。
02、杭州二手房为什么突然不吃香了？
20世纪90年代以来，杭州从“西湖时代”一路狂奔，到“钱塘江时代”再到“拥江发展”，城市格局日新月异。
杭州不再只是“三面云山一面城”的雅致、秀丽，更有“一江春水穿城过”的磅礴、大气。
钱塘江，已成为今日杭州城市发展的核心轴带。
大江东去，未来已来。
历史，又站在了新的时代坐标上。
“一桥飞架南北，天堑变通途”，这是形容武汉长江大桥的事。而在20世纪，钱塘江就是杭州的天堑，把江南岸的萧山与杭州主城区隔开。
“后G20时代”，长三角一体化发展等国家战略持续推进，浙江省提出“大湾区、大花园、大都市区”战略，杭州将如何为未来布局？
“拥江发展”，是杭州给出的答案。
从“跨江”到“拥江”，虽然只有一字之变，给杭州带来的却不仅仅是面积的变化，更重要的是区域经济地理格局的改变，是新发展理念在杭州的实践。
回到杭州的房地产市场，年末预售证狂撒已成惯例。
历年的12月份，都是杭州各大房企的冲刺月，年初既定的目标、年底的奖金，全指望这个月的达成率。
可摇的新盘一多，场内的有效房票蠢蠢欲动。目前已知的，就有超过2.1万人次登记（含重复登记）。
时隔3个月未现的拼社保，也在收官加推的江明月朗园上重现。之后，申花的杭曜置地中心、星瓒颂锦府，纷纷重启拼社保。
即将摇号的揽奥望座，据悉登记人数约2000人上下，结果1273户入围，入围中签率低至7.23%。不仅是本月第4个触发社保排序的楼盘，还触发了五年限售。
上周，主打纯改善的揽云锦绣里选房，100号出头的朋友想去捡个漏，较大的263㎡只剩2楼，悻悻而归的他准备来年再战。
2022年杭州二手房月成交量持续低迷，1月，杭州市区（不含临安）二手房成交量仅有3489套，2月跌至1934套。
金三银四”成交量也只保持在4000套左右。在“5·17”楼市新政利好刺激下，6月成交量一度攀升至6738套。
但好景不长，下半年二手房市场再次陷入下滑行情中，直至11月11日杭州限贷放松，二手房月成交量才又涨回5000套以上。
杭州楼市的整体市场低迷，也反映在中签率上。
2022年杭州市区（含富阳、临安）整体中签率为5年来新高，为38%，而2018、2019年的整体中签率都在15%以内。
另外，2022年的住宅入市量是除了2018年以外，近5年内新低，同比2021年和2020年都少了40000套左右，报名人数也是近5年来新低，只有249024人报名，较高的2019年有76万人次报名，两者相差50多万人。
从2022全年的成交情况来看，今年二手房成交只出现了一波高峰，即5·17新政之后的两个月，成交量出现明显上涨。
不过，政策的利好并没有持续多久，成交量再度掉头向下。可以看出，光靠政策拉动无法真正扭转市场预期。
这样的成交量，可以说是“断崖式下跌”！
要知道，去年2021年杭州的二手房成交量，可是达到了7.92万套。两者相比，今年的成交跌幅近46.6%！
若与前年10.2万套，甚至是大前年的7.2万套相比，2022年的成交量都远远落后。
尽管这一年来，历经了不少艰辛，但杭州的新房市场还是交出了一份相当满意的答卷。
值得注意的是，截至目前，杭州新房市场一共推盘485次，累计约8万多套新房入市。
这期间，我们见证了江明月朗园、揽奥望座、天澜海岸、江月望云、海棠三子、悦潮云望府等等，从改善到刚需，大大小小楼盘的热销。
不得不说，杭州新房市场即便在困难时期，依旧有着激荡人心的活力。、
在此，我也要恭喜上车的朋友，喜提新房，幸福的生活又向前迈了一大步。而未能上车的朋友也不要焦急，因为新房卖完了，“新房荒”将至。
市场上还有不少好盘尚未开售，第五批次供地也意味着新供应将至，除此之外，余杭、萧山等各个区的23年供地手册上，还藏着各个当红板块的好地块。
以当下“半月出建设方案，两三个月取预售证”的速度，新房供应并无“断供”之忧。
而近一周，南京、苏州，佛山、东莞、武汉、厦门等，都把限购的尺度进一步放开。
为了让大家去买房，这些城市表现得是多么的急不可耐。 而这，仅仅是开始。
接下来，今年从年初到年尾，至少还有五六波政策利好。
所以现在又有一个问题摆在你的面前，2023年对房地产会刺激过度吗？
事实上，杭州要比绝大多数城市，都更早地开始限购松绑了。
早在“5·17”新政时，杭州就试图通过增值税5改2、落户就能买二手房等措施，激活整个二手房市场。
当然，在新政刚公布的两个月里，二手房的成交量的确出现了明显上涨。但这样的利好并没有持续多久，成交量再度掉头向下。
单靠短时政策，难以真正扭转市场预期。
那么问题来了，2022年，杭州的二手房怎么突然不吃香了？
首先，12月新房的大量开闸放量对二手房造成了冲击。
不过这个冲击倒不是较大的，较直接，或者说较不稳定的因素是口罩事件。
口罩放开之后，每日新增感染阳性数量陡然增加，目前浙江日新增报告阳性人员数已突破100万例。
大家朋友圈动态都跟毒株有关。路上都没什么行人，更别说要买房的客户了。
客户病了，没病的也不敢出去，很多中介都阳了，连带看房的都没有。
就算房子价格满意，房东也不敢有精神力气能出来了。大家似乎都只能在家躺平。再这么躺下去，估计又得到春节了。
以前春节前本来就是淡季，看房的本身就不多，本来想借着年底双十一新政来一波翘尾行情的，看样子得愿望落空了，接下来的一个月，估计杭州二手房要继续处在静默期中了。
一方面是来自新房的挤压。
无论是土地供应还是开发商们抢节点，今年各个板块的新盘遍地开花，摇号变得容易了。
比如钱二，几乎一直在“开盘-售罄-开盘”之间无缝切换，节奏快；勾庄同样如此，七大楼盘轮番甚至同一时间上场。
有时候这个楼盘没来得及登记，下个楼盘的报名入口就开放了。
同时，像奥体、申花以及云城等此前供应稀少的热门板块，今年都有了不止一个新项目。
还有刚需偏爱的崇贤、闲林、翁梅、下沙等板块，都有丰富的选择。几乎多数人都判断，眼下是近两年来较容易上车的窗口期。
另一方面，购房者大大降低了价格预期。
以前是新房摇不到，市场对于高价二手房只能是无可奈何。但现在，新房变得好摇了，又相对便宜，对二手房自然没有那么迫切地需求。
同时，部分二手房的挂价仍不便宜。
在去年房价高位时，未来科技城的阳光城·未来悦的价格一度达到过8万+。
03、房地产的本质
很多人忽视的房地产的本质，作为银行认可的首要资产，房子本身的价值其实并不是住，毕竟租房子算下来可比买房划算的多不是，对于普通人来说租房子同样可以过一辈子。
但是为什么还有人要买房，特别是那些有钱人？
首先，他们看到的是房子背后的价值，也就是较实用的杠杆，一套房子首付三十，贷款百分之七十，可是在银行的资产负债表上显示的是一百万的资产。
也就是说用了百分之三十就给自己名下增加了百分之百的资产，看起来这不过是虚拟市值没什么用，其实不然，银行贷款看重的是经济实力。
说白了，就是你未必有这个能力，只需要让银行认为你有就可以了。
银行主营业务就是贷款吃利息，为了降低风险才会让你用房子作为保障，一方面说明你有能力买得起房，一方面保证在你能力不行的时候不至于钱财两空，必须在能控制风险的前提下扩大杠杆，银行想借你想贷，完美。
二手房除去本身现房的优势还有着贷款额度可调，也就是说，可以零首付，下房本时间快，下本快就意味着你拿着本就能去银行办理业务。
一套100万房子在郑州如果不顾及利息起码能贷出来三百个，如果按较低利息算，起码也能拿出来150个左右，比如说装修，较长的八年，每平方两千五左右，同时可以做三家，零首付只需要交月供，没有首付款，直接把成本压到了很低。
而现在国内楼市还是比较尴尬的，因为房地产已经是一个既要又要，还要的东西了。
这种既要，又要，还要，在经济规律里面，就是一个不可能完成的三角。
是你既要这个收益高，又要这个收益稳定，还要这个收益能一直持续下去。
这个，怎么可能呢？
国内现在的房地产就遇到了这种情况，首先从上面的角度来看，显然是不想房价大涨的。
因为如果房价大涨，泡沫就会增加，对实体的挤压效果就会更强。这个是没办法的事情，资本会跟着收益走。
如果说炒房的收益还是那么高，你不管怎么控制，资本还是会往房地产跑的，那样钱都到了房地产里面，其他的行业怎么办。
所以上面是不希望房价大涨的，如果说上面希望房价大涨，那么方法真的太多了，不管是放开三条红线，还是把一线城市的限购、限贷给取消了，让全国人民都能在一线城市有购房资格，那样一线城市房价显然会大涨的，但到现在都那么克制，说明上面不想要房价大涨。
其次，从上面的角度来看，也显然是不想要房价大跌的。
因为如果房价大跌的话，银行那边是受不了的，我们国内的抵押物，大部分都是以房地产为主的，如果说房价大跌，银行的抵押物会大幅度地贬值。
换句话来说，国内流动的贷款体系将会受到很严重的价值重估，后果很严重，所以上面也不希望房价大跌，从南京、杭州、苏州等房价比较高的城市，不断是放松调控，甚至给补助都能看出来，上面不希望房价大跌。
结尾是希望房价不涨不跌，可是房价不涨不跌之后，就又有一个问题产生了，那就是大家不急着买房了。
现在房租那么低，如果说房价不涨，干嘛要买房呢？把钱存银行吃利息不香吗？
房价不涨，除非是那些急用的刚需，大部分普通人都不会买的，而急用的刚需，无非就是孩子上学以及结婚，大家看看现在结婚人数以及新生儿人数就知道，刚需在减少，楼市大部分人都是可买可不买。
如果说房价上涨，有的人也许孩子才上小学，他就以给孩子买婚房的名义，去买房了；但如果房价不涨，他根本不会在孩子小学的时候就去买婚房。
如果说大部分人不买房，现在新房越来越多，这些房企新房卖不出去，后果会怎么样？
全球没有哪个房地产是有好结果的，都要凉凉一次，然后才能理性起来。
其实，害怕房价大跌的人群，不是那些小地方的人，而是那些房价比较高的大城市人。
那些房价比较高的大城市，当地的负债率才会比较高，而且那边的人他们的财富大部分都是在房子上。
如果说房价大跌的话，对于这些大城市人来说，简直就是无法接受的事情。
所以大家可以看到，网上希望房价大跌的，普遍是小城市的人，而对房价大跌反对的，大部分都是大城市的人。
对于那些小城市的人来说，房价大跌又怎么样，反正他们那边房价不高，就像是鹤岗一样，房价已经是2000来块一平了，再跌70%跌到600一平能怎么样，反正都不值钱。
但对于大城市来说，房价从6万跌到3万，真的就是不敢想象的事情了。而且，房价下跌让财富缩水，只是副作用的一方面。
大城市房价之所以能那么高，核心是大城市的产业比较强，尤其是那些高薪的服务业。
而如果说房价大跌了，意味着金融那边有问题，而金融一有问题，这些服务业会被冲击得很厉害的，大量的高收入人群会失业，没有了那些高薪岗位，这些人连房贷都还不起。
这个时候对于他们来说，房价下跌就不光是财富缩水，而有可能是财富直接清零，变成负数。
04、总结
现在有一些房产中介，整天说这房子能涨那房子能涨，但是大家想想，如果真的有这么好的事情，房价能稳涨，他自己干嘛要让你买，他自己赚这个钱不行吗？
现在社会上根本不缺钱，银行那边的贷款多的都放不出来，如果说这个房子真的能稳赚，那么大家想想，房产中介搞不到资金吗？
他们为什么不自己赚钱，又不差钱。
说到底，还不是他们自己也不确定这房子到底能不能赚，他只想赚他的佣金，至于说房价会不会涨，他根本不知道。
普通人，稳妥一些，房价无法大涨是共识。
既然房价无法大涨了，那你急个什么劲，好好的等这场经济问题走完，然后你再投资，兜里总共没多少钱，还整天通货膨胀，想太多了那是富人病，穷人没资格有。
普通人别总想着抄底，看到房价真的上涨了，趋势确定了，你再买，也不迟。