2022年即将尾声了，而今年的成都楼市也发生了大大小小很多事，总结了五大关键词一起来回顾一下。
独立行情的成都楼市✦
从全国层面来看，今年的成都楼市一个词概括就是——独立行情。毕竟在全国都哀嚎遍野的状况下，无论是成交数据还是房价数据，成都楼市的表现在全国都是数一数二的。
从全国范围来看，与其他城市平均下降40%-50%相比，成都的表现要好很多，上半年商品住宅成交量更是居全国首位，二手房目前已突破15w+，达到历史新高。
而在房价上，从11月的全国统计来看，成都商品住宅环比上涨0.5%，同比上涨8%，二手住宅方面，环比上涨0.3%，同比上涨8.5%，同样领跑全国70城。
2022年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
稍微分析一下会发现优质的成绩单也不够“硬核”，成交量大超过半壁江山是低总价的二手，而新房成交是有所下跌的，而房价方面是主城区的房源较多，从而拉高了数据。
燃起来的二手房✦
过去的成都楼市一直有着“新房癌”，二手永远卖不过新房，今年则大不一样，从三月份开始，二手的成交数据就一直甩新房一截。6月单月去化16699套创下历史新高，在7月达到顶峰，在8月9月受高温疫情影响成交数据下滑，10月回升至12436套，11月成交13225套，截止到29日成交量历史性突破15万套。
要知道从2020年1月至2021年11月，这23个月期间，成都二手房市场行情基本上都处于“冰封”期，仅有4个月二手房成交量超过5000套。2021年全年成交49922套，才是今年的零头。
而且随着有剪刀差神盘的逐步清零，刚需看二手，改善看新房会更明显，二手成交占据主力也会是常态。
分化加剧✦
不同区域冷热分化加剧
“5+2”区域受追捧，近、远郊区域成交占比明显下降。根据中指研究院数据，今年上半年“5+2”区域成交占比明显增长，达44.3%，为近年来最高。近远郊区域成交占比明显下降。
土拍上，主城区成交楼面价逐年递增，远郊成交楼面价不增反降，主城火爆远郊清冷，呈两极分化。
热销和滞销悲喜不相通
热销的楼盘只有两种，神盘和高端价值盘，新鸿基悦城入围需刚一+64个月社保，而麓湖·观澜四次推售都轻松触及熔断，而大部分都逃不过顺销的命运。
分化加剧最终让房价涨跌就会回归到——地段和产品，成都楼市或形成新的循环。以后买房功课要细分到板块和具体楼盘来分析，在选房上一定要有其亮点，不求面面俱到也要有拿的出手的优势，而啥都不占的必然经受市场的毒打。
全面放松✦
政策放松
今年成都分别在5.16、5.31和11.17出台了三次新的楼市政策，支持刚需和改善性住房需求合理释放。
对比其它城市的政策，成都只能算洒洒水，相对而言5.31的那次的动静最大，包括下调公积金贷款首付比例、降低外地户籍居民购房门槛、增加二孩以上家庭购房套数等政策。
更多的人有资格了，同时想买想卖也更容易了。造成了六月的二手和新房都冲了一波新高。
房贷放松
中央加大货币政策实施力度，多次通过下调存款准备金率、下调LPR等措施，出台稳定市场主体的政策。
与此同时，成都的房贷环境变得宽松，目前成都各大主流银行，首套利率基本稳定在4.45%，二套则是5.05%-5.20%。相比去年的动则逾6%的利率有了明显下调。
土拍放松
2022年，成都取消“竞自持或竞人才公寓”要求，土拍限制性条件进一步放松，给予了房企充足利润空间和开发信心、鼓励企业拿地。
第一，助力房企，从拿地到预售多个环节出台帮扶政策，降低企业资金压力。
第二，限购政策进一步优化，放宽购房资格认定，在降低首付比例、购房税费支出等方面出台细化政策。
第三，在供给与需求端持续发力，精准施策保障楼市平稳运行。
新房双限地，买地“央国平”✦
双限地成新房主流
去年双限地还是个新名词，在今年的市场上它已经是妥妥的C位选手。
去年三次集中供地中，成都共成交125宗双限地，除去少量地块要求现房销售，剩下大部分地块都在今年亮了相。
部分双限地项目情况
因为去年的双限地块的地价和最高限价卡的比较死，让今年上市的项目模式大部分是“高低配”“清水”“顶格卖”来让利润最大化。
随着今年的土拍变化，后面拿地后的打造也发生了变化，因为有了足够利润空间，精装房也回归了，而市场的制约开发商也并没有定到最高限价来卖，2023年后的产品会更丰富多元，装修更精细化来提高溢价。
“央国平”土拍主力
虽然今年政策放宽，但民企由于资金链紧张，扩张速度放缓，拿地更加谨慎保守。相比之下，央企、国企、地方平台公司拿地更加积极，已成为拿地的绝对主力。
2022年成都双集中土拍拿地排行榜，人居、华润、城投为拿地总金额/总建面三甲，排名前十开发商中民企仅有龙湖入围。
据克而瑞数据统计，成都至今的7轮集中土拍中，国企央企及地方平台公司拿地比例约为87%，较去年一批次几乎翻倍。毕竟平台公司拿地一般不会自己开发而是会与其他人合作或者转手卖掉，这也能也说明当下多重新政尚未有效刺激到土拍市场。
总结来看2022年成都楼市结构性分化，热门地段楼盘傲视群雄，冷门有缺陷的降价都未必有市场，数据上二手走量新房托价。
未来新房二手面积差和总价差会进一步扩大，卖旧买新是一二手市场联动的趋势，而购房人应辨别好市场，根据自身按需选择。