在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场。
上一周，因为受到疫情因素影响，大部分人居家了，市场成交也从高峰急坠，成交量寥寥，和前几周相比交易量至少锐减了8成以上，市场陷入了一个短暂的冰封状态。尽管带看和交易工作都受到较大影响，但客户咨询量在上周却不降反升。
救市政策的再次发力：对于家中有60岁以上的老人、南京户口的二胎家庭，均可再新购住宅一套，以及外地户籍只要提供半年的居住证就可以在南京购房。这些新规的发布，使得市场的信心继续修复，因此客户的咨询量方面获得了继续上升。这也会为未来的市场复苏注入新的动力。
在价格方面，目前市场总体表现稳定，成交房源仍然有一定的议价空间，一般保持在3%左右，市场总体表现非常理性。预计在春节之前，学区房市场的多数板块仍会是“以价换量”来获得成交为主。从政策及市场层面来看，春节之前仍是非常好的窗口期，特别是对于2024年有需求的购房客户来讲更是如此，建议可以多看再作选择。
PART. 01
在一线名校当中，琅力拉、二十九中上周合计三所双学区市场总成交量未突破5套，应该算今年周成交的新低。与之对比的是，12月前20天的交易量，三所学校都创下今年一线双学区市场的月度成交新高，也就是说20天时间就达到了一个月度的新高。一高、一低、一快、一慢，对比非常鲜明，这确实也是当下市场的真实现状。
在成交户型统计中，两室房源仍然是绝对主力，占比超过7成，其余均是三室房源，单室在上周没有获得成交。应该说几个月的市场成交下来可以看到，“可实际居住”的属性在当下市场反映非常明显。
另外芳小市场上周成交也仅有2套，均是两室低总价的房源。综合来看，上周的市场成交量下滑极其明显，流动性也是趋近于没有，预计在本周之后市场成交将会迎来快速复苏，并在春节之后达到一个阶段性高峰。
二三线名校当中，二线双学区市场成交也迎来大幅下降，引领市场成交的双汇文在上周仅有5套成交，和之前周成交15套左右的交易量相比，大降了2/3。银城汇文、游小钟英的市场交易量仅仅是1、2套，下降得更为明显。从成交户型统计上看，二线双学区市场上周是以两室为主，占比接近八成，当然周成交有一定偶然性，不代表全部市场的成交户型，仅供参考。
从客户需求分析来看，双汇文、银城汇文，包括游小钟英仍然是以两室和三房为主，特别是双汇文，两室和三房的占比几乎相当，和之前并没有太多变化，只是上周成交反映出来两房更多而已。其他一些二线名小市场中，南师附小的交易量下降相对温和，而银城、北小、长江路小学等等学区在上周几乎没有成交。
总体上看，单小学市场的热度还没有回暖，就遭遇冰封的市场。相对于双学区市场、初中市场来讲，单小学市场的复苏之路会更漫长一些。
PART. 02
初中学区房市场当中，二十九中、树人尽管成交量也下降明显，但客户咨询量仍保持在非常高的水准，说明在这一波疫情影响之后，可能初中市场将会最快速迎来强劲的成交复苏，当然这也是春节前成交会获得较明显上升的板块。像400万以内的二十九中和树人，300万以内的科利华和钟英的两房户型，都有望在本周后迎来一个比较快的消化周期。
截止到20号，热点初中板块的交易量均达到、或者超越了今年月度成交的高峰，市场的蓄力还是有比较明显的状态。
对于后边的市场表现，预计初中学区房市场仍然会是引领作用，对于2024年就有需求的客户，尽管是在冰封状态下的市场反馈，其实仍可以注意一下，也就是说有这方面需求的客户可以走出去多看看。
PART. 03
上周学区房市场被按下暂停键，出现了急速的下滑，但从王垒的表述上感觉春节前可能会有一波行情。其实我们也了解了新房市场，新房市场目前就觉得春节前可能不太会有行情，可能会连着春节放一个超长的假期。但在刚刚的市场点评中，王垒认为春节前可能还会迎来一波小高潮，这个判断的标准依据逻辑是什么？
王垒表示，二手房市场跟新房市场会稍有不同，这有几个方面的因素。第一，新房市场有很多上市公司，他们的财报或者说一些优惠政策等等都会在12月份就释放了。而二手房市场绝大多数会以传统春节作为它的时间节点，因此时间节点上稍有不同。
第二，学区房产品它有一个落户时间的要求，再加上现在很多时候业主的解押时间会比较长，随着疫情的波动影响，银行的审批贷款甚至未来落户、房产交易等等，都会多少受到影响，所以对于有学区需求的家长来讲，时间宽裕一点会更从容，这是第二个方面的原因。
第三，核心的原因是因为学区房价格经过一年半左右时间的调整，的的确确已经回到三年前，甚至部分急售的业主，在春节有资金或其他方面的需求，可能会把价格继续调低来期待获得成交。因为二手房是个体情况，每户会有不同情况，所以笋盘在这个阶段增加的几率会较大一些，也会吸引一部分购房客户在春节前就想把事情定下来，这是区别于新房市场的三个主要原因。