【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！
关于第四代住宅，不仅成为今年福州新房市场中的热门项目，也成为不少购房者的讨论话题，有部分购房在后台私信，咨询同为第四代住宅的中建元亨府，情况如何。
此外，也有部分家长咨询鼓楼公正新苑学区房，近段时间价格如何，此时能否入手。
关键词：快安、正地铁、第四代住宅
@颠覆
Yesir老师，我想了解快安板块的中建元亨府，求分析。
Yesir答疑：
中建元亨府位于葆桢路东侧，儒江西路北侧，魁岐东路以南，处于马尾快安板块。
从地段上看，该社区处于快安板块的中间区位，西侧的葆桢路，可直连江滨东大道，驾车5分钟即可抵达台江。配套上，项目正对地铁2号线东延段葆桢站，为正地铁房。此外1公里内可直达马尾体育馆、名城城市广场，东江滨公园。整体来看，该社区在快安板块内有一定的优势，特别是有地铁加持，后续出行便利性将大大提升。
中建元亨府具体情况如何？该项目占地面积36.39亩，容积率3.4，绿化率35%，共规划5栋30-32层的高层住宅。地块不仅需配建8000平的商业，同时为马尾区内的立体生态住宅试点项目，即今年以来在仓山及台江都曾创下热销的第四代住宅。
户型上，该社区目前主推150、165平的4居大平层户型及175平的复式户型，为2梯2户。项目合同规定交付时间为2025年10月，规划公摊为27%。价格上，据置业顾问透露，目前项目售出均价为2.4万元/平上下，近期部分楼栋的房源在做年底优惠，价格范围在2.3——2.4万元/平。
综上，中建元亨府地段上处于快安板块内的中间区域，为正地铁社区，基础配套尚可。同时在社区户型上，是目前福州第三座的第四代住宅，有一定的独特性。但在价格上属于该板块内中高位的项目，建议先实地探访，并比对一下周边社区后，综合考虑。
关键词：东区、小高层、楼梯房
@骡子一筐
Yesir老师，咨询一下金辉东景这个社区，怎么样？
Yesir答疑：
金辉东景位于福马路以南，浦墘路以西，前屿东路以北，福光南路以西，处于东区板块。地段上，该社区所处区位在《【Yesir答疑】 074》第一问就有详细分析。总体来看，随着东区这些年在三创园产业的建设，以及周边旧改的推进，城市界面正在逐步更新。初步有了一定的热度。
金辉东景具体情况如何？该社区于2005年建成，房龄距今17年。小区共建9栋总高6-10层的洋房小高层房源，值得注意的是，该社区仅有个别楼栋为电梯房，其余为楼梯房。社区底层有架空，中心有一座900平的中心花园，该社区没有设计人车分离，小区过道上停放较多车辆，停车不足。
价格上，据中房研究数据显示，金辉东景近三个月的成交均价为19543元/平
户型上，该社区主推65-120平，均为一梯两户，由于整体层高偏低，房源得房率普遍较高。在中介平台上，该社区挂出的房源不多，以96-122平面积段房源为主。
虽然从价格上来看，该社区的价格较低，确实有一定的吸引力，但是社区已是房龄超过15年以上的老社区，环境和功能均有所不足，何况目前该社区周边也正在承建不少新房项目，建议多比对周边的新房及二手房社区，谨慎入手。
关键词：鼓楼、学区房、刚需
@浅浅轨迹
Yesir老师，我想了解一下公正新苑这个社区价格走势，近期能买吗？
Yesir答疑：
公正新苑位于观风亭街以西，中山路以东，湖东路以北，处于鼓楼区的核心区位。区位上，该社区东侧毗近五四路CBD，南侧临近东街口商圈，西侧近西湖公园，北侧则临屏山公园，周边商业、产业、医疗、生态，十分完善，值得一提的是，社区划片中山小学，对口中学十九中，也是近几年来，福州崛起的优质教育组合。
公正新苑自身情况如何？该社区占地面积5.2亩，2011年左右建成，房龄至今11年。社区共建4栋约750户住宅，分东区及西区两处子社区，其中东区1、2栋为总高32层超高层住宅，3、4栋为总高7层的小高层住宅。同时由于地块有限，该社区为开放式社区，此外，东区两栋有配套底商及地下车库。价格上，据中房研究数据显示，公正新苑近三个月的成交均价为47279元/平。
户型上，由于该社区为纯安置房社区，故主打的户型以45-90平面积段的刚需小户型面积段房源为主，在中介平台上，多挂出45和60平的房源。
近来，受学区房处于淡季行情，再叠加整体市场信心不足的情况下，包括公正新苑在内的不少学区房社区，其成交均价均面临下行状态，若参考往年行情，确实是可以入手的时机。
但是，由于去年以来学区政策的变化，未来45平以下的小户型房源在居住属性有存在较大短板，入学后的价格跌幅较大，流通性受阻。所以，如需入手学区房，建议可比对周边社区，选择小两居以上的房源，能满足入学和居住双重需要的房源为主。
购房的门道还有很多！你关注的楼盘、板块与购房疑惑，房谈粉都可文末留言，Yesir领衔房谈团队第一时间为你答疑解惑！