01、前言
去年10月之后，就已经是楼市的政策底了，之后全国那么多大城市，清一色的都是各种放松调控政策。
什么降低首付，降低房贷利率，减免契税，等等的。政策底已经出现一年了，但是市场底，还远远没有看到。
在2012年到2015年上一轮全国房价下跌的周期里面，市场底足足用了四年的时间才完整，现在这轮才过了一年，还市场底，还早的很呢。
更别说，现在那么多行业降薪、裁员，购房者的信心以及未来的预期，都是相当弱的。
想要恢复楼市的热度，至少要先解决大家的收入问题，不然市场底会比上一轮周期，还要久。
其实就算房价真的跌到2015年，全国房价跌一半下来。
普通家庭的年轻人，想要在大城市里面买套房子，或者说，想要找个美女做媳妇，还是一样会要卷的。
只是说那个时候，卷的压力没有现在这么大了，但如果想要好的生活，也还是会卷的。
大城市能容纳的人是有限的，虽然房子是无限的，但是配套的设施是有上限的，不可能都到大城市去生活的，所以就算大城市房价腰斩了，也会有另外一样东西，来维持大城市的正常的运转。
比如说房地产税，房子的物业费等等的，让你买得起房，但是却养不起房。
年轻的时候住在自己的房子里面，老了以后养不起房子了，就把房子卖了，去了一个生活成本低的城市养老。
02、杭州楼市的购房者不愿意高位接盘
杭州楼市的待售二手房数量已经增加到了107000多套了， 整个楼市的待售二手房数量已经超过了20万套。
随着时间往后推移，杭州楼市前几年卖出去的那些新房楼盘，也即将交付完成，到时候楼市的待售二手房还会更多。
杭州楼市虽然每年都有大量的外来年轻人流入杭州，但是这些年轻人并不是每个都能在杭州买得起房的。
杭州房价毕竟平均都达到了32000元了，一套100平的房子就需要320万，光首付就要达到100万，很多年轻人家里都套不出来这个钱。
杭州楼市之前放松了很多调控政策，都是希望那些购房者去买杭州的二手房，由此好让杭州那些炒房客能顺利解套，同时也让那些想要置换房产的人能把二手房给卖出去，好有钱去打新。
只是，杭州楼市的那些购房者也看出来了，不愿意当高位接盘的人。
杭州房价现在下跌只是一个开始，后期杭州房价应该还会继续下跌。想想杭州今年卖出去了多少地，明年这些地都会变成新房流入市场的。
类似于这样的情况，就像杭州边上的绍兴。
去年的时候绍兴炒房客依靠着柯桥那边的地铁线，各种炒作房价，结果现在杭州房价都已经跌了，尤其是杭州的那些郊区房价，跌的更是明显。
柯桥，当时炒作和杭州的地铁，现在自然房价跌的也就比较惨了。
杭州和柯桥同城化程度比较低，所以当杭州房价上涨的时候，多半就会拉动绍兴房价一起上涨，但是反过来说，当杭州房价下跌的时候，绍兴房价也就很难走出自己的独立行情了。
绍兴楼市的人口数量比较太少， 总共也才只有533.7万人，而绍兴楼市的房子数量已经是供大于求了，而且城里面还在继续搞着棚改拆迁，这也意味着，绍兴楼市还会有大量的新房出现。
有绍兴的炒房客说再有十年，绍兴的房价就能被炒高到5万一平，而杭州的房价就能被炒到10万一平，但这个概率实在是太低了。
现在绍兴的平均房价2万都不到，杭州房价平均连4万都不到。
如果说未来十年要涨这么多的话，那么房价涨幅就比过去10年还要多了。
03、比起房价不涨了，现在大家对收入的产生了很大的变化
房价不涨了，而大家每个月却还要偿还房贷利息，这可是货真价实的掏钱出来，平时房价涨的时候，还房贷大家也是美滋滋的；
现在房价不涨了，还房贷的时候，就没那么美滋滋了。比起房价不涨了，更主要是现在大家对收入的预期，产生了很大的变化。
举两个例子：
一、是正式工作的工资，以前大部分人，都觉得只要是铁饭碗，工资就不会降，涨是涨的慢一点，但是显然不会降。
结果现在呢，那些发达地区的工资，大部分都降了，这是一个预期。
二、是民营企业的工资，这个的天花板，是那些大厂的工资，或者是那些金融、房地产等等高薪行业，那些就是体制外人打工的天花板，多少人做梦都想去那上班。
可是现在，这个预期也没了，35岁裁员或者降薪等等的，预期没了。
这两个，一个是正式工作的天花板，一个是民营打工人的天花板都降了。这就等于是让你知道你就算你到了高处，还是一个降低收入的结果。
这个时候，预期是会降低的。在这种预期之下，国人就算有钱消费，他们也不太敢消费了。
谁也不知道下一个春天，会什么时候来。
现在国内对房价的分歧，主要集中在一点，那就是救楼市，是让房价不涨不跌，还是要把房价大涨一波？
炒房客或者房产中介，认为的救楼市普遍是房价要大涨一波，但实际上救楼市到现在，都没看到能让房价大涨的政策出来，而且一直都喊的是稳房价、稳地价、稳预期。
有时看到那些年轻人那么累，彭叔也希望房地产能硬着陆，但恢复理性以后，房地产要是硬着陆，代价的确会比较大。
虽然说不破不立，房地产硬着陆以后，大家熬过那段艰难的时间以后，就会好了，但是那段艰难的时间，需要多久，我们都不知道。
是1年还是3年还是5年，谁都不知道的。所以安全的方法，还是让房地产软着陆。
而让房地产软着陆，核心的地方就是房价的涨幅，不能再高于收入的涨幅了。
一些人觉得房价是可以靠信贷吹起来，收入不重要，但实际上这个是比较片面的，也是有前提。
靠信贷把房价吹起来，是建立在房价之前并不高，和收入之间的悬殊不大，并且之前购房者虽然收入低，但是他家里有存款，可以帮他抵消一部分压力，结局是这个人的收入能负担房贷。
信贷把房价吹起来，没有这三个要素，一个是存款、一个是收入、一个是本身较低的房价，那么信贷是无法把房价吹起来的。
我们看到老美那边，房价涨的那么猛，大家也可以看到，老美首先房价对比他们的工资，并不高，老美哪怕是房价较高的纽约，年轻人买房只需要10年都不到；
我们这边北京、深圳、上海，哪个不是是40年以上，另外老美房价上涨、工资也上涨了，大家要是仔细看看国外的报道，应该可以看到老美那边物价是上涨了，但是老美的工人工资也涨了。
那么反观我们这边呢？现在我们这边还有多少家庭的存款，不是房子？现在你让一个成都土著，从他家里拿200万现金出来，都很难。
现在手上有200万现金，大部分都买房了，你让这些土著把房子卖了凑200万可以，但是你让他们直接拿，他们拿不出来的。
国人的存款，已经成了房子了。
再看看我们的房价，到底高不高？
这个是没有争议的，国内不管是一线城市，二线城市，房价都是吊打全球的。
那么我们的收入了，2020年其他国家大放水，物价上涨，工资也跟着上涨，我们这边也放水，物价上涨，结果工资呢？这两年多少行业降薪了。
没有收入，拿什么去还房贷呢？首付可以和家人帮忙，但是房贷怎么办呢？现在房贷已经是一人买房，全家帮忙了。
现在都已经是全家帮忙还房贷了，以后怎么办呢？几个家庭一起，AA买套房，轮流住吗？
不是我说房地产是夕阳行业了，而是从人口、从收入、从产业，等等的，都可以说明已经夕阳行业了。
说让房地产回到过去，那种一年房价就翻倍，一年能卖出去1700多万房子，不可能了。
没有那么多人了，没有那么多钱了。
我们现在就是一个房地产出清的过程，这个过程里面，之前杠杆率比较高的房企会爆，之前那些杠杆率比较高的炒房客会爆，等他们这些爆的差不多了。
这轮房地产出清就差不多了，我们就会迎来一个后房地产时代。
这是一个规律，就像是人的生老病死一样，是避不开的。
我们无法预测的，是什么时候死，但是结果，我们都知道。
房地产不会消失，房地产会换一种形态出现在大家面前，只是那个时候的房地产和现在已经完全不一样了。
04、总结
现在很多人认为楼市已经开始转暖，房地产难的时候已经过去了。但我认为，当下房地产难的时候，还没有熬过去。
之前房地产埋下的那么多雷，不是这么容易就结束了。这段我听到、看到一些情况，各地的债务问题越来越明显，也就是所谓的地方债。
这个是地方上用来给自己发展的钱，各地为了能多用一些，也就一个地方性的国企，也就是城投公司。
可以说这背后，有多少的影子债，外面根本不知道。
记得自己以前刚上班的时候，也就是2012年的时候，那个时候城投给的分红，高的利率见过一年2分的，然后现在是降了，但依旧还能有个10%左右，就不到一分利。
单位的老人，都已经把在这里面的钱给拿出来，这个事情是在去年，他们就感觉不对劲了，就已经拿出来了。
现在基本上城投，是搞不到钱了，大家都不买。因为都内部工作的都知道这里面的风险。
根据我的消息，目前某些地方的城投，已经是几乎接近躺平或者就那么倒了。债务是有些还不上了。
以前城投可以靠着地方上的土地收入，也就是大家都知道的地价，靠这个来遮盖问题。
现在地价卖不起来了，城投的问题就很明显了。