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近期，有关注五里亭的购房者咨询周边新盘首开端礼著的情况，询问该社区品质如何。
此外，也有部分刚需粉丝咨询上下杭的苍霞新城，想了解这处社区的具体情况。
关键词：东二环、纯商盘、刚需
@雅儿
Yesir老师，我想了解一下东区的榕发揽湖郡项目，这个盘品质如何？
Yesir答疑：
榕发揽湖郡位于前横路以西，化工路以南，晋安湖东畔，位于东二环片区。
地段上，项目目前最大的卖点就是位于晋安湖东侧，距离约320米。同时，项目所在区域为三创园CBD区内，该地块原规划为商务用地，后调整为住宅用地，值得一提的是，项目西侧还有一块空地，目前仍保留为商务用地，虽然不知道后续是否会调整为住宅用地，但可以明知晓的是，目前榕发揽湖郡所处地块想要眺望晋安湖的可能性不大。
配套上，除了靠近晋安湖，项目距离地铁4号线320米，为正地铁房。附近在建群艺馆、图书馆，整体的出行、休闲、购物都有配套加持。不过，项目东侧为前横路，规划是高架+辅路，后续可能存在噪音影响。
那么，榕发揽湖郡具体情况如何？根据公开的信息可知，该项目占地面积35.42亩，容积率3.0，限高100米，共规划7栋住宅，其中1、2、3栋为总高17层的小高层，5、6、7、8栋为29层的高层住宅，为纯商住宅社区。
户型上，项目主推77、89、106、123、126平五种面积段房源，虽然从户型图上看，户型均以3居起步，但考虑到项目23%左右的公摊，77平的实际得房会显得局促。5、6、7、8栋为2梯4户，1、2、3栋为2梯2户。项目预计2025年6月交付，为毛坯房。
价格上，由于项目开盘时间要到明年，目前仍处于蓄客阶段，从置业顾问处得知，项目会参考目前周边新房销售价格，暂定售价在30000元/平起。
综上，榕发揽湖郡在区位上有一定的潜力，周边有生态资源和地铁出行，也有相关商业配套，能满足基础的生活需要。产品端上，受近一年来东区主攻大面积平层产品的影响，区内刚需性住宅产品存量有所不足，而该项目的上市，确实一定程度上能改变目前东区刚需新房不足的状态。若是刚需购房者，可关注项目后续情况，实地探访。
关键词：市中心、安商混居、性价比
@朴辰33
Yesir老师，咨询一下鼓楼区的塞纳阳光这个盘，社区如何？
Yesir答疑：
塞纳阳光位于福飞南路以西，北三环以南，湖景路以北，处于鼓楼核心板块。地段上，该社区所处的板块在《【Yesir答疑】058》的第二问中有详细分析，可以说该除了没有配套特别优质的名校，该社区仍处于鼓楼区较为核心的区位，周边配套完善，路网体系也在逐步加码，有一定性价比。
塞纳阳光自身情况如何？该社区占地面积75.78亩，绿化率38%，容积率2.1，小区于2005年建成，房龄距今17年。社区共建12栋10-11层的小高层，其中1-7栋为商品房，10-13栋拆迁安置房，社区有配套各类活动区域，不过由于房龄原因，有部分设施明显老化。
价格上，据中房数据显示，塞纳阳光近3个月的成交均价为28436元/平。
户型上，该社区的商品房主推117-156平的大面积户型，也有部分50平以下的刚需房源，在中介平台上，50平以下的一居房源挂出较多，总价在鼓楼区中有一定的优势。
综上，该社区不论是在地段还是社区户型上，有一定的性价比，对于部分刚需购房者而言，可以实地探访考虑。另外，该社区也有较多大面积段的房源，结合目前该社区的价格，仍是周边地段同类型的改善社区中不错的选择，可关注。
关键词：上下杭、安置房、刚需
@黄黄
Yesir老师，请问一下苍霞新城这个社区如何，想了解一下。
Yesir答疑：
白马南路以东，闽江北畔，上下杭历史文化街区以西，位于老台江片区的中心位置。地段上，作为福州早年开发的北江滨一带的社区，社区最大的两个亮点，一是毗邻闽江黄金区位，二是靠近上下杭历史文化街区，天然靠近自然人文景观资源。同时社区周边商业资源丰富，除了上下杭文化街区外，还有中亭街、万宝商圈等，除了交通上，受道路规划影响，驾车出行有所制约外，地段可谓优质。
苍霞新城自身情况如何？该社区占地面积218.6亩，分别以嘉惠苑、嘉和苑、嘉兴苑、嘉华苑、嘉盛苑五个子社区组成。社区均为拆迁安置小区，陆续于2003年起建成交付，房龄至今19年。期间虽然还有进行旧改，但受区位限制，小区内部多数为楼梯房。
价格上，据中房数据显示，苍霞新城近3个月的成交均价为25398元/平。
户型上，由于该社区的体量较大，从40平的单身公寓到120平复式户型均有涉及。但在中介平台上，该社区挂出的房源主要以40-80平的刚需房为主。
综上，虽然该社区所处的地段优质，但考虑到该社区是有年头的安置房小区，且至今仍为楼梯房，整体来看居住体验一般。建议可扩大范围，多对比周边不同属性的刚需类住宅，或许能找到性价比更好的社区。
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