01、前言
现在买房的人，不管是投资还刚需自住，买之前要做好房价下跌的准备。
房价的涨跌很难预测，二手房还相对好预测，但是新房房价，真的很难预测，因为你根本不知道这个新房楼盘到底有缺钱，它的降价策略是什么样的。
现在像是广州，新房房价一年内，可以允许跌幅15%；也就是一套300万的房子，一年之类，跌个45万，就是合理允许的。
像是东莞，房子只要半年没卖出去，下跌幅度不限，也就是你300万买的房子，只要半年没卖完，开发商就是降到了150万是可以的。
以前有个限跌令，购房者去闹，去要求不准网签，好歹还能有个由头；现在直接地方上放开了降价的幅度，购房者再去闹，没有限跌令，人家开发商想降多少就降多少。
2021年到2022年10月二手房的降价趋势，二手房房价容易预测，但是新房很难预测。
所以，我建议要买房的人，还是提前做好房价下跌的心理准备，免得到时候接受不了去售楼部那闹。
房价上涨过快，导致很多人买不起房，供应的房子又那么多，需求又那么少，就凉凉了，也可以说是地价上涨过快，开发商接不动。
买房的里面大部分是为了投资房产，期望房价上涨，导致了大家加杠杆买房，居民房贷越来越高，一点点意外，就有可能导致断供，以及财富缩水。
房企更是杠杆加到天上去了，本金不一定有，就敢拿地搞开发。
02、杭州楼市是一个买房市场
杭州房价不降，购房者就不接盘，这么操作下来，二手房成交量只能继续下跌。
根据贝壳那边的数据，杭州楼市上个月二手房成交量跌至了4300多套，这已经是连续四个月下跌了。
杭州楼市的二手房成交量下跌，杭州的待售二手房数量却还在继续增加。现在光一个房产中介平台上，已经达到了10万7千套，整个杭州的待售二手房数量至少在20万套以上了。
楼市的二手房成交量这么低，杭州房东想要卖房，就只有降价。
现在杭州楼市里面压力较大的还是那些炒房客，如果说降价卖房，那么就等于是亏钱了；如果不降价卖房，房子卖不出去，房价又在下跌，持有得越久，亏损的就越多。
杭州楼市新房市场也在降温，10月份新房供应量达到了9901套，但是成交量却只有7951套，明显地供大于求。
杭州楼市买房不用急，杭州是一个买房市场。
虽然杭州楼市的调控一直在拉偏架，在帮助杭州房东出售二手房，就像今年5月份那次放松限购一样，摆明就是希望那些外地的购房者去高价买杭州的那些二手房，但是外地的购房者也不是傻，看到杭州房价那么虚高，也没有傻傻的去高位接盘。
杭州楼市拖得越久，房价下跌的概率就会越大。
毕竟杭州炒房客是有资金成本的，尤其是那些在房价高位时入场的那些炒房客，他们的资金成本压力还是比较大的。
杭州楼市在10月份里面，二手房房价环比下跌的幅度已经达到了0.8%，这个跌幅是很明显了。
说明杭州房东已经开始接受降价卖房了，并且杭州楼市的部分小区，已经有价格战了，部分房东为了快速把二手房卖掉，降幅要比小区其他业主还要高。
虽然杭州的经济实力比较强，是全国二线城市里面较强的，但是房价也同样是较高的。
可以说，杭州，早就不是房价洼地了。
03、购房者群体分为四部分
随着房价越来越高，情侣两个人共同买房的情况也就越来越普遍，一个人买房的例子会越来越少。
过去买房大部分是由男方买，那是因为当时房价没有那么高，而且女生那个时候的就业工资普遍比较低。
现在房价这么高了，靠一个人撑起家里的房贷，难度太高了。
举个很简单的例子，就像南京这种二线城市，一套房下来随便300万、400万了，首付至少100万，贷款200万来算，分期30年，每年的房贷要达到12万左右了。
除非那些体制内或者一些码农之类的高收入群体，其他的行业根本负担不起这个房贷的。
大部分是男的加女的，年收入有个30万左右，一起承担这个房贷。
而当下的房贷利率下降，有可能是为了以后的房地产税开征，做的一个的铺垫。
大家想想，如果说房价真的大跌了，那么房地产税是不是就收不上来那么多了，那么如果说房贷利率下降，但是那边又收了房地产税，是不是变相的，这个钱又回去了。
就像房贷利率下降0.5%，然后那边房地产税再收个0.5%，是不是，这个钱又回来了。
而且现在有房贷的大部分是普通人，那些有钱人买房，基本上是以全款为主，很少有贷款的。
这样降息，就等于是减轻了那些有房贷的人以后房地产税的压力，并且又定向的跟那些能全款买房的人，像他们征税。
毕竟能全款买房的人，经济条件一般不会差。他们没有房贷的压力，让他们交个1%的房地产税，会比较轻松。
如果说，不给那些背着房贷的人减压的话，他们就等于是一边要付房地产税，一边还要承担房贷的压力，这样他们的经济压力就会很大了。
所以说，现在国内这么个情况，不出房地产税，也不太可能。
实际上，国内的购房者群体分为四部分。
一、刚需。也就是不得不买房的购房者，这部分人是明知道房价要跌，他们要买房的人，像是深圳楼市去年那么冷，但是二手房成交还能有个1000来套，就是这些刚需在买。
城市很大，你觉得房价下跌了，就不能买房了，但并不代表别人，也是这么想。
就像2013年的时候，我很清楚的知道，房价会跌，但是我是刚需，不想再租房了，于是就买了，结果之后房价果然跌了2年，2015年的时候小区2期还搞特价房，环境户型比我这个好，价格比我1期的还要便宜的多。
像我这样的人少，但是却真实存在的，各个城市都有。
二、改善房购房者。这部分人是介于可买，可不买的边缘，他们是手上已经有房了，的确也有置换房子的需求，但是他们或是因为原本的二手房卖不掉，又或者是不看好以后的房价。
所以，他们就犹犹豫豫的，但只要他们的二手房能卖出去，手上有了置换资金，大概率他们还是会买房的。
因为他们在楼市里面赚到过钱，对房价还是比较有信心的。
三、墙头草型购房者。这部分人既不是刚需，也不是改善房，他们是手上捏着点钱，不知道该干嘛，看到房价上涨，就想要买房，看到股市上涨，就想要买点股。
哪里能赚到钱，他们就会去哪里，而这种习惯，也让他们不管在哪边，容易成为韭菜。
四、炒房客。这部分人数量是较少的，但是他们能掀起的浪却是大的。
因为只有炒房客入场以后，他们才会搞各种的噱头出来，联系房产自媒体哄抬房价，房价才有可能出现大涨，而房价大涨的消息越多，就越能把市场给带起来，这样的话，改善房购房者的二手房能卖出去了，墙头草型的购房者也会入场了，楼市就会迎来真正的火热。
现在楼市还是停留在了以刚需还有改善型购房者，以及少量的墙头草型购房者为主。
职业炒房客并没有大规模的冲到楼市里面去。
04、总结
在2014年、2015年那波救楼市里面，全国各地，除了一线城市的限购没有放开，其他的二线城市限购全开了。
大家再看看现在，全国那些二线城市，虽然限购也放松了很多，但还没有放开。就像成都、西安之类的，好歹还留了一层遮羞布。
这说明，救楼市的力度，和2014年、2015年完全不能比。
当年是在取消了限购之后，看到楼市还没有起色，然后才出的王炸，也就是棚改去库存，那么现在呢，连限购都没取消完。
大家还再想想，楼市搞成这样，核心的因素是什么？为什么那些房企不拍地了，为什么房企暴雷的那么多？还有地方的地怎么卖不动了。
当下房地产的矛盾点在于，过去20年里面，给买房的人，或者准备买房的人，树立起来的那种买房即可实现暴富，买房即可实现财务自由的这种房价大涨的预期心理。
现在环境不一样了，买房无法实现暴富，更实现不了财务自由，房价大涨，那就看祖上有没有烧高香了。
之前买房的人赚了那么多，看着30年的房贷，没用几年就提前还了，还能买了二套。
现在买房的人不但赚不到钱，有可能还要把银行的利息钱给亏了，一套都有可能供不上，更别说二套了。
如果说，买房不为赚钱，房价不大涨，除了那些结婚的、生孩子的，普通的单身狗，有多少人会愿意背30年的贷款买房？
房价一年上涨3%，和房价一年上涨30%，差距是很大的。