在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
刚过去的10月，学区房市场整体保持向上复苏的态势，但的确也受到了假期、及疫情因素的影响，交易量相比9月有小幅增长，但比之前预期的复苏态势还有不少差距，市场复苏的上升之路曲折而漫长。
从交易数据来看，一线双学区市场，力学二十九中的月成交突破了15套，成交单价最高也有超过10万/㎡，拉小二十九中的月成交也超过10套，芳小也是一样，相比9月有近20%的增量。二线双学区市场也有明显发力，双汇文、游小钟英的市场成交均创下年内月成交套数新高，和今年6月几乎相当。
同时一些以小学为主的学区房市场成交也较10月初有了一定上升，整个10月像北小、南师的成交量上升比较明显，增幅达到30%左右。
但与这一系列都在上升的市场相比，原来领衔市场的初中学区房市场在10月的表现平平，成交并未出现明显上升，这既和周期相关（指因初中学区房市场成交量在前几月已率先恢复，故现在已相对稳定），也与主力需求的房源供应有一定关系。如350万以内的低总价、小面积房源供应少，市场成交就比较平淡。
综合来看，10月南京学区房市场交易量小幅上升，价格较稳定，且议价空间也较平稳，成交仍然是以性价比较高的房源、有特点或有优势的房源为主。业主挂牌比较理性，且大多都可接受一定的议价空间，“以价换量”仍是10月市场的主要特征，这也可给买卖双方做一定参考。
PART. 01
在一线名校中，双学区市场在10月的最后一周继续保持“稳中有升”的态势，市场供需比较稳定。成交的户型当中，两房仍然占据绝对主导位置，占比超过70%，另外的成交都集中在三室房源。
可实际居住、同时兼顾小区环境和房龄年限，是除价格外影响客户成交的重要因素，价格因素仍是首要，接下来就是小区环境及房龄年限，单室房源的成交仍然非常稀少，高单价是阻碍单室成交的最大阻力。
在二三线名校当中，二线双学区房市场在10月最后一周迎来明显的成交上升，其实从10月第二周就出现了明显上升。随着业主挂牌价格的理性回调以及议价空间的增大，给成交带来一定利好。双汇文、游小钟英，包括银城汇文的周成交，都有非常明显的上升。
在成交的户型当中，双汇文和银城汇文所属的龙江板块，三房占比再次超过两房，成为成交的主力户型，总价700万左右、房龄在2000年后的较新小区的三室房源较受市场青睐。而新街口板块的游小钟英则是400万以内的两室房源为成交主力，客户群体各有不同。
其他一些二三线名小市场，因为大部分业主售房周期都比较长了，特别是小学市场，所以会有部分业主选择房源降价，也就给市场带来一定成交量的上升。
PART. 02
在初中学区房市场当中，鼓楼三强树人、汇文、二十九中和上月同期相比，交易量基本持平，作为市场复苏较早的板块，月成交量近两三个月都是保持在月均30套左右，波动不大。
科利华、钟英的市场因为总价更低，且房源选择面更多，所以陆续有性价比较高的房源出现，也就是业主调价了，因此关注度和成交反而会有小幅上升，300万左右目前是科利华和钟英主力的需求价格段。
另外一些区域的公办头部初中，如一初、九初，市场成交也是保持稳中有升，月成交基本都在15-20套左右，总价250万左右是购房客户主力需求价格段。
从初中市场的整体来看，随着其他板块不断复苏，成交量不断增加，反而会感到初中学区房市场的引领作用在减少。
PART. 03
近日，有关大河西板块的两个楼盘引发了不少买房人的关注，分别是世茂璀璨滨江和奥体新城丹若园，两个楼盘的共同特点是兼顾着改善和学区。
世茂璀璨滨江在三年多前曾经开盘上市过，它处于力学小学和树人合作办学的9年制——力人学校的施教区范围内。该楼盘一共还剩下19、21号楼两栋，总共340多套房源，建筑面积是115、149、219、235㎡四种户型，预计会在11月开盘。
项目前期出售时的价格是3.8万/㎡左右，去年和前年因为力人学区加持定位，小区周边的最高的成交价格达到了5.5万/㎡，但是经过一年多的调整，目前二手房市场价格又回落到4.5万/㎡左右。目前板块内的新房均价在5万/㎡左右，至于未来开盘价格，目前只能从二手房和新房价格来做参考，预计可能会在5万/㎡左右。
因为有着力人学区的加持，所以还是有不少客户关注这个楼盘，待样板间公开之后，大家可以去实际参观一下。
力人学校作为整个鼓楼板块打造的一所9年制学校，尽管还没有出成绩，但从各方面的讯息来看，小学是由力学校长来直接负责，也会有常务副校长驻扎，初中这块树人也给予很多师资力量及教学体系支持，学校的成长性还是比较看好的。
另一个是河西中部的奥体新城丹若园，这是一个千万级豪宅。项目规划5栋楼，总高19层，两梯两户的科技住宅，总房源套数263套。项目定位高端改善，户型面积170、210、265㎡，四房起步，放风价7万/㎡左右，所以起步门槛基本达到1200万。11月份丹若园可能会公开临时售楼处，以及265㎡的样板间，年底会首开1、3号楼。
丹若园位于金中实小+中华中学上新河初中施教区范围内，周边二手房成交均价在6-8万元/㎡，河西中部的优质配套，加上教育资源的加持，周边还有海玥名都这样的豪宅项目，最高二手房成交价已接近9万/㎡，所以预计会受到改善市场的强烈关注。