【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！
此前，位于琅岐的三盛国际湾区曾“59万买3层别墅”引起网友关注，也有粉丝私信询问这社区的情况，能否入手。
此外，也有粉丝咨询东二环的中联东郡花园，这处社区的具体情况。
1
关键词：琅岐、现房、低总价
@木林森
Yesir老师，最近我听说有处叫三盛国际湾区的小区，价格十分优惠，我看着挺心动，请问这是什么小区，能入手吗？
Yesir答疑：
三盛国际湾区位于琅岐闽江大桥南侧，闽江东江滨畔，处于马尾琅岐岛西端。
地段上，琅岐是福州楼市中远近闻名的远郊板块，板块自身处于闽江的出海口，三面环江、一面临海，拥有大量的海景、江景资源。近年来针对琅岐闽江大桥的周边进行了大量的新城开发，且有一定成效，但周边的配套仍处于建设期，其正常的生活配套均需驾车出行。
不过好在北侧的琅岐闽江大桥为该项目联通马尾城区及东二环城区的主要干线，驾车5分钟左右可上桥，并通达上述区域。整体来看，板块仍处于发展期，只能期待其未来的潜力。
该项目自身情况如何？据网络公开的信息显示，三盛国际湾区占地面积约118亩，容积率1.8，绿化率35%，共建12栋8~18层的小高层复式，以及15栋的叠拼别墅。社区无任何安置配建，为纯商社区。由于该社区已于去年交房，目前在售新房仅剩130平的叠拼别墅，分上、下两叠，下叠带花园，上叠带露台，套内净高3m，总高6层，平均得房率200%。
此前，该项目确实有在朋友圈打出“59万买3层别墅”的广告，但询问置业顾问得知，目前该项目在售的叠拼别墅分为南侧、北侧两处房源，南侧别墅的总价在80万以内，北侧地别墅的总价在70万以内，均高于广告提及的价格。但不论如何，80万内能买到别墅类产品，这在福州还是有一定吸引力，且项目已处于尾盘状态，房源数量已不多。
综上，三盛国际湾区的别墅产品在总价确实有一定优势，但该社区在地缘上，距离主城区较远，且周边配套仍处于建设阶段，仅限于部分地缘改善顾客，或者对别墅自住有追求的群体可以考虑。
2
关键词：鼓楼、学区房、旧改
@LUKK
Yesir老师，请问万隆花园这个小区如何，请分析一下。
Yesir答疑：
万隆花园位于杨桥中路以北，凤凰剧院以东，西洪路以南，处于鼓楼区中心城区内。地段上，该社区周边地段核心，配套完善，近年来，在福州城建进一步升级之下，社区周边的交通和商业配套进一步升级。社区向西南100米左右，可抵达在建地铁4号线凤凰池站，西侧的工业，现阶段在建一条联通工业路沿线道路的立体交通，商业配套上，南侧1公里内，华润万象城已于今年正式开业。
当然，该社区划片一街之隔的茶园山小学，作为福州仅次于钱塘、鼓一、鼓二等传统名校的小学，茶园山小学，对口中学为杨桥中学，该中学于2019年更名中国科学院大学福建学院附属中学，因此，连带对口的小学近年来也是名声大噪。
那么，万隆花园自身情况如何？根据网络信息可知，该社区为拆迁安置房，于2002年左右建成，房龄距今20年，容积率2.0，绿化率25%，共建有4栋，总高在7-9层，原为楼梯房，近年小区旧改，加装电梯。
价格上，据中房研究数据显示，万隆花园近3个月的成交均价为35375元/平。
户型上，该社区共建有38、51、73、103等面积段房源，以单身公寓和小两居房为主。由于近年来成为学区房，房价涨幅不小，目前在中介平台上，该社区多挂出50~75平面积段的房源居多。
综上，该社区虽然地处核心地段，且周边配套仍在升级，且又有学区加持，地缘价值优质。但是社区自身房龄老，为安置房小区，社区内的设施也不完善，若非有学区需求，建议多比对周边同类型新建次新小区，再做决定。
3
关键词：东二环、次新房、刚需
@pusa
Yesir老师你好，我想了解一下中联东郡花园这个小区，是什么情况？
Yesir答疑：
中联东郡花园位于横屿路与东村路交界口西南，三环快速以西，化工路以北，位于东三环片区。该地段，在《【Yesir答疑】 044》第一问就有详细分析，时隔一年，该片区的部分配套虽已落地，周边界面初见规模，但从板块整体来看，仍处于发展阶段。
中联东郡花园自身情况如何？据公开信息可知，该社区占地面积67亩，容积率2.0，绿化率30%，建成于2016年左右，房龄至今6年，为次新房。社区共建11栋12—32层不等的小高层、高层房源，沿南北分布。同时，该社区虽然距离东三环高速路较远，但仍存在路噪。
价格上，据中房研究数据显示，中联东郡花园近3个月的成交均价为28237元/平。
户型上，该社区主推面积段为77—123平，从刚需到改善均有涉及。不过目前在中介平台上，该社区以77—100平面积段的房源挂出最多，且有不少房东自挂房源在售。
综上，虽然该社区处于东二环板块，但由于所处区位较为边缘，周边仍处于建设期，地缘价值仍需等待。同时，该社区虽为商品房，但近年来，该社区的部分房源被作为人才公租房，租赁给部分在榕的工作人群，这也让小区的人员流动性有所加大。建议可与该社区同价位的，近东二环核心区的社区比对，多实地探访后再作选择。
购房的门道还有很多！你关注的楼盘、板块与购房疑惑，房谈粉都可文末留言，Yesir领衔房谈团队第一时间为你答疑解惑！