【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！
近期，南二环又有一批新盘项目问世，引起一些购房者的关注。其中有购房者咨询，该板块的榕发北源云筑项目如何，是否可以入手？
此外，也有粉丝在后台留言，询问五四北的三盛国际公园上东区小区目前价位如何，是否可以入手。
1
关键词:南二环、百亩大盘、纯商盘
@喜流1736
Yesir老师，请问最近南二环新出的几个新盘，如榕发北源云筑这个项目如何，求分析。
Yesir答疑：
榕发北源云筑位于南二环主路以北，北园路以南，南台大道西，位于南二环与三叉街板块的交汇区。
地段上，在近年福州“南进”城市拓圈战略的带动下，该板块已成为福州城南城建变化最为快速的区域之一，周边一大批规划项目已进入兑现期，南侧的新社区林立，北侧各大商业配套正加速落地，如白湖亭万达已正式建成交付，此外中骏世界城、SM广场正在建设中，预计在可见的1~3年内即可正式开业。
同时，作为城南内具有地标性的片区，白湖亭还坐落着地铁1号线站点，距离该社区700米左右，出行上有一定便利。
那该盘的具体情况如何？据公开信息可知，榕发北源云筑占地面积119.64亩，容积率2.0，绿化率30%，建筑限高50米，地块除了要求配建一定面积的底商和60%全装修比例外，无安置房配建，是该板块周边不多见的百亩纯商盘。
社区内，共规划29栋，分为A、B两处子社区，社区内楼栋为总高在9-16层的小高层，公摊20%。户型目前主打76、89、114平三类刚需到刚改户型。其中76和89平为3居室，两梯四户；114平为4居室，一梯两户。76和89平为毛坯房源，114平为装修房源，社区预计2025年左右交付。
价格上，虽然该盘目前仍未公布，但据此前土拍该地块成交楼面价为17581元/平，结合地块销售限价30000元/平来看，后续有非常大的价格空间，预测价格范围或在24000-28000元/平内浮动。
综上，作为南二环内的项目，随着三叉街和南二环城市更新推进下，周边配套均已进入兑现期，随着该项目后续交付，周边的城市界面和配套或将成为该项目的利好点。此外，社区自身由国企操手，交付品质有保障。价格上受当前楼市行情影响，价格存在一定下浮空间，对价格敏感的刚需购房者而言，可持续关注该盘，多与项目置业顾问保持长期的交流，可抓住时机入手。
2
关键词:梅峰、大面积、洋房
@福贝
Yesir老师，咨询一下鼓楼的罗马生态园这个盘，这个盘如何？
Yesir答疑：
罗马生态园位于梅峰路西南侧，金牛山北麓，二环路以西，处于市中心区位。地段上，该社区周边最大的优势是生态环境优越，社区南北均有山脉环绕，南侧金牛山更是打造福州城市名片——福道。但也受地势影响，该社区与周边的道路联通存在明显短板，很长时间以来，仅靠北侧的梅峰路和梅峰支路联通二环路，且靠近象山隧道这一堵点，出行不太方便。
当然这一短板目前正在改善，该社区西侧已建成一条梅峰隧道，联通工业路近日已实现单向通行，随着二环路象山隧道拓宽工程的推进，未来该社区出行不便的情况会得到改善。
那么，社区自身情况如何？根据公开的信息显示，该社区占地面积110亩，容积率1.58，绿化率38%。小区于2005年建成，房龄距今17年，共建26栋，为总高10层以下的电梯洋房，一梯两户。社区由于是依山而建，呈现由北向南逐级升高。此外，由于社区规划较早，在停车位的规划上存在短板，停车比较麻烦。
价格上，据中房研究数据显示，罗马生态园近三个月的成交均价为22713元/平。
户型上，该社区虽然从37平到130平的刚需、改善户型均有涉及，但主打户型仍是120-130平的大面积改善户型。此外，该社区也有别墅房源，不过在中介平台上，该社区挂出的房源不多，以80-120平居多。
综上，从宜居角度，该社区的生态环境极佳，且又处于鼓楼区内，地段上有一定的优势。不过，在出行便利性上有一定的短板，开车出行不是很方便。建议先实地走访一下，了解社区当地环境后综合考虑自己的居住需求，再作选择。
3
关键词:五四北、近地铁、小高层
@LH
Yesir老师，我想问一下五四北的三盛上东区这个盘，近期价格有无优惠，是否能入手？
Yesir答疑：
三盛上东区的全名为三盛国际公园上东区，是三盛国际公园的子社区，位于象峰路以东，福峰路以西，i33城市广场以南，位于五四北板块的东北角区域。地段上，虽然该社区处于五四北板块的边缘区位，但近年来的建设有目共睹，社区东侧的新店外环已通车，北侧的i33城市广场也正式运营，在生活和出行配套上有一定的便利。
值得一提的是，该社区距离地铁1号线象峰站620米，是三盛国际公园各子社区中，距离地铁最近的社区。
三盛国际公园上东区自身情况如何？根据目前已知的信息，该社区为2014年左右交付，是三盛国际公园最早交付的社区，房龄至今8年，共建设八栋，为11~18层的小高层。均为一梯两户双开门或两梯两户，1楼均为架空入户大堂。价格上，据中房研究数据显示，三盛国际公园上东区近三个月的成交均价为25666元/平
户型上，该社区主打120平以上的大面积户型，甚至不乏150平以上的大平层。在中介平台上，该社区挂出的大面积房源不少，毛坯精装均有。
综上，虽然该社区作为三盛国际公园早期的样板作品，定位和品质都不俗，可谓高端改善住宅。但受制于板块地段和楼市大环境影响，近几个月来的价格走势回落明显，如果有大面积改善居住需求，且看好五四北板块后续的发展，可实地走访该社区及具体房源，目前该社区的价位处于地位，值得考虑。
购房的门道还有很多！你关注的楼盘、板块与购房疑惑，房谈粉都可文末留言，Yesir领衔房谈团队第一时间为你答疑解惑！