在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
9月第三周，学区房市场仍以缓慢复苏的状态为主，相较前一周中秋假期因素的影响，上周成交量有一定上升，但和预期相比还有所差距，市场总体感觉比较纠结。目前，购房客户对议价空间及房源挂牌的性价比相当注重，也就是所谓的“挖笋盘”的机会，下定也是非常谨慎，当然这都比较符合当下买方市场的购房逻辑。
第二周成交的交易量仍是以初中学区房市场和双学区市场为主，比去年同期小幅上升20%左右，但比正常市场的9月（如前年或大前年的9月同期），成交仍有30%左右的差距，所以市场复苏显得缓慢，且有波折。
市场中挂牌量继续上升，目前各细分学校的在售房源基本维持在近几年的相对高位，就是近几年最多的房源库存，这使得购房客户的选择面较大，也由此会带来购房客户对议价空间的追求。客户的咨询量和带看量在中秋节假期后出现明显提升，同时在市场因素影响之下，成交周期也明显拉长。
在价格方面，目前总体保持平稳状态，部分有资金需求或有置换计划的业主会选择主动调整报价，加大一定议价空间，业主也期待“以价换量”获得成交。综合来看，目前市场总体流通率还是低于10%的，依然是比较明确的买方市场。9月市场虽然有复苏，但较缓慢且有波折。
PART. 01
一线名校中，琅力拉二十九中的双学区市场，本周成交量稍有下降，周成交量3所学校相加都未突破10套，成交的主力户型由上周的三房占比过半转化为两室为主，成交房源价格段在450-550万之间。除了户型之外，房源综合性价比较高的，才会获得成交。体现在小区环境、楼层装修，包括总价、还有业主的议价空间，这些特征决定房源是否能够成交，也决定了成交周期的快慢。
芳小市场中量价都比较稳定，几乎没有波动，成交也是两房和三室的房源占比相当，月成交量基本稳定在10套左右，当然和去年上半年的高峰时期比，还有接近50%左右的差距。小学市场热度目前还是不高，所以芳小的初中因素有一定影响。
二三线市场中，双汇文、银城汇文、游小钟英的双学区市场成交继续上升，但幅度不大，保持缓慢向上态势。在成交户型统计中，银城汇文的小面积、低总价户型占比过半，而游小钟英则是以两室房源成交为主，双汇文是两房和三房户型比例分配基本相当，体现了各学区或板块之间不同的客户需求，也从侧面反映出市场的理性及未来的成交趋势。
其他名校中，像南师附小银城小学的交易量出现小幅上升，300-350万是成交的主力价格段，300万以内的低总量房源也开始有一定成交，但需求热度不及双学区市场及初中学区房市场。小学市场中，因为库存选择面较大，且价格也出现一定回调，议价空间比较稳定，再加上明年落户的时间要求，预计小学市场在春节前会有一波成交量的上升。
PART. 02
在过去的一周，初中学区房市场成交中，树人汇文二十九中的成交量相较前一周小幅增加，和9月第一周基本持平。9月第二周因中秋假期因素，成交量稍受影响。300万左右的单室及350-400万之间的两房是树人汇文和二十九中的主力市场需求，也是成交的重点价格段。
科利华和钟英的交易量则出现非常明显的提升，价格回调是重要的因素，因为当下市场中200-250万左右的单室，300万以内的两房都有不错的房源可以选择，为成交上升带来利好。因为这样的价格段是2020年甚至2019年左右的水准，也就是说两年多的涨幅基本已被抹平，其他一些二线初中成交也比较稳定，低总价房源依然是成交主流。
随着价格调整，多数板块的成交价格都已经回到了两年前的水准，应该讲价格的安全性有明显提升，这对后期市场的继续复苏是有利的。
PART. 03
根据《中华人民共和国民办教育促进法》和《市政府办公厅关于全面推进“双随机、一公开”监管工作的实施意见》要求，今年上半年，南京市、区两级教育行政部门对全市民办中小学开展了年检。
最终，39所学校年检合格、3所学校年检基本合格。具体学校名单如下：
也就是说42所学校基本上都是合格的，对于一些资质等不是很全的学校，市区两级政府也进行了整改要求。
因为南京的民转公政策还在落实和筹备当中，也有消息会说，在今年年底会有一定政策实施，但是目前已经接近10月份，如果按照进程的话还有两三个月，所以这一次的民办学校年检就显得会有一些其他意义在里面，至于后期究竟民转公的政策怎么走，我们还是以政府主管部门的方向或者政策的发布为准。