在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
9月第二周正逢中秋假期，整体学区房市场保持了“稳中向上”的态势，但也因假期因素影响，成交复苏势头有一定减缓，相较上个月同期交易量有20%左右的提升，和第一周相比出现小幅下降。毕竟假期对家庭来讲是个团圆的日子，带孩子出去走走也是比较好的事，因此也会影响购房置业的计划。
在价格方面，目前市场中房源供应非常稳定，而且7、8月的成交相比之前有所下降，市场库存房源比较充裕，在这种情况之下，价格没有什么上涨动力，因此保持稳定。
购房客户在议价方面仍比较主动，业主心态也较理性，接受一定的议价空间，“量升价稳”，以议价换成交，是当下市场的主要特征。
从去年7月之后，南京整体楼市、包括学区房市场都是下行市场，出现了“量价齐跌”的情况。一直到今年7、8月，也就是一年左右的时间，之后随着政策不断发力，调整首付比例、降低贷款利率等，市场的稳定性从下行通道转向平稳，我们通常叫平行市场。
是否能够在后期有一个上行市场的表现，我们还不得而知，要看政策的刺激力度以及市场信心的恢复情况。
PART. 01
在一线名校中，琅力拉、二十九中的双学区房源，第二周的成交相比上周小幅下降，本周成交以低总价的两室为主，此前连续已有三周都是三房占比较高，这次出现了变化。
主要有两方面因素：第一，之前待售房源三房都是周期比较长，且业主主动降价的，这些房源成交后，三房选择面因此变少，也就是说市场中可以挖掘“笋盘”的三房房源减少。相比8月，市场中追求性价比的客户群体，这些房源的吸引力降低，所以三室房源成交占比下降且比较明显。
第二，两室房源挂牌增加，对购房客户来讲挑选余地较大，且业主又接受一定的议价空间，所以两室房源成交户型开始回归，占据了整体主流。
和双学区市场形成对比的是芳小市场，本周成交以大面积、高总价房源为主，因为小学市场需求居住的时间更长，要6年，居住环境及户型舒适度是当下购房客户考量的主要因素之一，加上大面积房源挂牌周期较长，且议价空间较大，客户在选择时自然会有所倾向。
二三线名校中，二线双学区房的市场成交量继续小幅上升。在9月第一周，一线和初中学区房市场成交量开始上升时，二线双学区市场仅仅是看房量增加，成交表现稳定。而到了中秋假期，成交量迎来上升，双汇文、银城汇文、和游小钟英，在假期市场中成交都有较明显的增量，成交户型分布与一线市场稍有不同，大面积的三室和单室占据了本周的主力，两室房源占比明显下降。
特别是集中在像龙江板块的银城汇文、双汇文，一些大面积、房龄较新的小区环境不错、居住体验感也很好，所以有的家长就干脆选择一个可以实际居住的。并且从总体看，相较去年高峰的价格，无论是单价还是总价都有了一定回调。
对家长而言，选择价格已经有所回调的、又适合居住的房子，且9年制教育都有所保障的，当下也是一个非常理想且合理的选择。
PART. 02
初中学区房市场仍然需求旺盛，且市场成交比较活跃，集中在单室、两房的户型。带看量和成交量几乎没有受到假期影响，应该讲初中市场是继续引领整个学区房市场的强劲动力。
二十九中、汇文、树人350万左右的房源是目前市场中关注度较高的，也是成交的价格主力，只要单价不过高，房源楼层和环境没有太大缺陷，成交周期都比较迅速，应该讲整体初中市场的复苏动力较强，加上目前多数业主心态较好，能够接受一定的议价空间，为初中市场成交带来一定利好。
另外区域的公办头部初中成交量也保持着向上的势头，更多业主愿意“以价换量”，甚至部分房源业主会主动调低挂牌价格，科利华、钟英为代表的区域初中成交价格基本都已回到两年前，也就是说300万以内的两室房源仍有比较好的挑选余地。
需求增加、价格回调之后“以价换量”，这是初中市场成交能够保持一定热度的核心因素和奠定的基础。
PART. 03
进入9月，学校已经开学了十多天，看到今年初中一些学校的班级增加，让不少家长心生出一些疑惑或担忧，比较有代表性，可以在此跟大家分享一下。
比如，二十九中的初中去年是29个班，今年增加到32个班；汇文从去年的26班增加到今年的30班；树人则保持了28班的规模……这些公办头部初中，在公民同招的政策影响之下，更多的家长选择初中学区房来进行保底，而且在民转公的不确定因素之下，越来越多的孩子就读了这些公办初中，那么师资、设施、场地在管理上是否能够匹配？在当下让不少家长产生疑问。
再比如，钟英目前已经到28个班，可三年前钟英的班级数量只有20个，再往前可能更少只有十几个班。不少家长开始担忧，未来这些头部初中会不会生源继续增加？会不会影响到自己孩子入学？或者说对教育成绩是否会带来影响？
首先我们想说，尽管今年中考人数已经达到了6.23万人，去年是5.4万多人，今年比去年增加了8000人。按照预估来讲，未来的几年都会在7万人以上，到了2028年可能会有10万人的中考规模。尽管人数不断增加，但南京中考的普高升学率一直保持在两年前——就是60%左右，近几年都会保持在60%左右。中考人数增加，招生的名额也会一并增加，所以家长不必太过焦虑。
其次我们看到，针对中考人数的增加，无论是市还是各区，都做了非常好的预备工作。比方五大高中的进展情况，南京一中的江北校区，附中的奥南校区、燕子矶校区、中华中学的雨花校区都是投入使用的，还有金陵中学江心洲校区、南外的南部新城校区、南师附中的晓庄校区等等，这些市属高中的外扩工程也都在按计划推进，并进行招生的，所以大家不用太过焦虑。
同时，各区也采取了非常多的举措，加大了优质教育的送给力度，也完善了基础教育的一些布局。
比如江北新区，作为一个新兴的片区，人口的流入速度是比较大的，所以江北新区今年将会开办7所公办幼儿园，新增省级幼儿园4所，市级优质幼儿园5所，还有两所民办园转为民办惠民园，还要建两个教育集团。除了一中教育集团之外，又有七大教育集团落户在整个江北，所以尽管人口增加幅度较大，但地方政府包括区域主管部门都会有提前的量，因此不必太过焦虑。
那么，这些学校会不会带来一定冲压？那是必然的，所以很多家长甚至会觉得高考好像都没有中考这么严峻了，也是当下的一个事实。对于整个家庭来讲，在选择学校以及学区房的时候，“适合的”就是“最好的”。
特别是在初中的选择，它是有较多匹配项的，比如孩子的成绩——就是小升初时的成绩情况如何？它匹配于哪个学校？对于家长来讲，选择是一个偏规划的问题，并不是说哪个学校的均分越好，哪个学校的学科特长生比例人数越多，就一定适合您家孩子。因为在一个年级庞大的1200-1500人这种规模的情况之下，如果是成绩中等甚至中下的孩子，他的发展是我们家长及时要去考量的。
核心的一点就是在选择初中学区房的时候，大家一定要遵从“适合”的原则，甚至有的时候可能选择去做“鸡头”，不去做“凤尾”，也就是说要综合考量孩子的各种因素，甚至资金预算、交通便利程度等，要理性客观的去选择初中公办初中做保底，而不是追逐“最好”。