在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
8月第三周，学区房市场交易量相较上周有小幅上升，在交易端实现了从7月以来的止跌行情，受到上周信贷政策的调整，以及以价换量的市场趋势影响，交易量出现小幅回升，同时客户咨询量也有明显上涨。在价格调整以及不断的利好政策刺激之下，不少购房人还是比较关注市场变化的，市场总体也表现出购房人的“敏感且理性”。
在价格方面，因为7月到8月上半月成交都比较低迷，议价空间有所增加，特别是有强烈出售意愿的、或有资金规划的这部分业主，成交房源特征也都是以价换量为主。毕竟现在的购房客户绝大多数都是2024年及以后才需要使用学区的，想促进成交，让价成了业主为数不多的选择。
随着购房成本的实质性减少，市场价格也将会保持稳定，但从成交角度上看，议价空间仍然是必要的成交利器，这对于购房人来说当然算利好。目前市场中大部分挂牌房源都有3%-5%左右的议价可能，议价空间处在近几年的相对高位。
PART. 01
在一线名校当中，力学二十九中和拉小二十九中的周成交量有小幅上升，在成交户型当中，三室房源和主流需求的两室房源占比相当，已经连续两周出现了大面积、高总价房源占比过半的情况。原本非市场成交的主流户型，成交占比上升有两个主要因素：
第一，在平行或下行市场当中，购房客户会更理性，会更多从实际居住或需求的角度出发，更关注小区环境、楼层等方面因素，且因为市场成交较少，购房客户的选择面较多，更容易淘到适合自己的房源。
第二，相对于高总价房源售房周期一般较长，且业主在报盘时，单价往往都低于市场价万元左右，甚至更多，购房客户结合自身实际需求，在总价上可能会稍微加几十万预算，而换来6-9年更为舒适便利的环境，其实是较有性价比的做法。
芳小和琅小的市场继续保持平稳，受天气因素影响，上周待看量也比较少，成交量也没有上升，周成交也仅有2-3套，目前从库存及挂牌的房源数量来看，一线名校的房源选择面有较大改善。因为经历了4-6月的消化，从6月之后挂牌量又没有有效补充，所以到了7月，除天气因素外，挂牌量较少、选择面较小，也是成交下降的另外因素。接下来这个状况会有所改善，对有实际需求的购房客户有一定利好。
二三线名校中，二线双学区房市场成交相比上周继续呈现上升趋势，其中双汇文、游小钟英的成交上升比较明显，且成交多以两室房源为主。和之前变化较明显的是银城汇文在周成交统计中，三室房源出现大幅上升，除了因为按周统计有一定偶然因素外，对小区环境、户型的要求以及议价因素是成交变化的重要原因。
尽管二线双学区成交量在上周有明显上升，但是相比五5、6月份，仍然还有不小差距，基本能够看出7、8月份将会是今年学区房总体市场成交的底部，后期能否从底部向上攀升，则拭目以待。
其他一些二三线名小市场则没有大的波动，成交仍然处于较低水平。各学区的月成交量都在个位数，几乎很少有学校单月成交量能够突破10套往上，市场中房源供应也较充裕，对购房客户来讲挑选余地较大。
PART. 02
初中学区房市场中，树人、二十九中、汇文三所鼓楼名校成交量继续下降，高温天气和低总价房源可选余地较少，是交易量下降的主要因素。在5、6月份成交量恢复到近50套以后，市场交易量再次出现下滑。
从目前统计上看，像树人、二十九中的月成交量仅在30套左右，相比5、6月下降了30%以上，和高峰时相比下降了大半。但是，随着挂牌量逐渐增加，后市预计将会走稳中向上的成交态势。
另外一些区域头部公办初中，如科利华、钟英等因为价格回调，房源也较充足，成交也保持相对稳定，没有出现明显下降。虽然因为天气原因和上半年成交高峰有差距，但月交易量都可维持在每月40-50套左右，相对较稳定。其他一些二线公办初中也维持着“量平价稳”的成交格局，波动较小。
综合来看，7、8月份的市场成交会再次创下年内成交的低谷，表明市场复苏动力还比较弱，尽管有传统淡季和天气因素的影响，但是市场成交低迷，以价换量的主基调不会变化。预计9月份开始以及四季度的市场反馈，将会检验我们当下救市政策的真正效率。
PART. 03
昨天（8月22日）下午，南京江北新区举行优质教育资源合作办学签约仪式，与市直属、区属优质名校正式建立战略合作关系。参加签约的共有七大名校，包括南京外国语学校、南师附中、金陵中学、琅琊路小学、芳草园小学，秦淮区太平巷幼儿园、南京市第一幼儿园。
据了解，此次签约是南京市支持江北新主城建设，推动向新主城导入公共服务功能的重要举措。优质教育资源的引进和导入，有利于快速提振新主城建设信心，以宜学优教牵引和推动宜居宜业，满足江北新区高端人才引进的迫切需求，增强区域吸引力和竞争力，有利于补齐江北多学段优质资源不足的短板，构建更高质量的教育体系，回应新区群众对优质教育的热切期盼。此次签约的名校将会伴随着江北新主城开发、建设和发展的进程，逐步在江北新区落地。
这是一个比较重要的教育资源合作签约的仪式。理论上来说，过去江北在基础教育方面有一定的短板，随着近年来教育集团化的不断推进，包括一中在江北核心区的不断推进，再加上中华中学的补充，但对江北人民来讲，网上还有更多对名校需求的声音呼唤。这次，七大名校的签约满足了江北人民对名校的向往，同时也说明教育集团化在南京的推进确实非常迅速。
假以时日，整个江北板块的义务教育阶段，小学和初中将会上一个很大台阶，当然对整个江北楼市也会产生很大利好。
不过，这次的签约是一个意向性的签约，我们看到从幼儿园到小学到中学是一个全龄段的覆盖，所以未来应该会有更多的相关合作细节去发布。现在关于这些学校位置在哪，包括到底会落哪些学校，采用什么样的办学模式？目前还没有确定，大家可以拭目以待。