在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
8月的第一周，市场总体还是延续着7月的成交行情，在炎热天气的影响之下，业务展开受到影响，成交量出现继续下降，和6月同期相比降幅接近30%。应该讲二手房、学区房市场的交易复苏遭遇了淡季的冲击。
价格方面，目前整体市场价格依然比较平稳，议价空间也没有明显增长，这也是制约成交量的另外一个因素。因为之前二季度成交多是以换量为主，现在的议价空间没有增加，所以制约了成交量。
学区房挂牌在进入8月之后有所增加，相较7月增加了10%以上，不少业主期待能在9、10月份的时候把房子成功出售，所以选择8月牌。在挂牌房源当中，绝大多数的报价都非常理性的，高单价的房源基本已很少出现，表明市场中卖方理性客观。
随着挂牌量增加，而成交出现减少，客户的选择面就会加大，且多数学区的价格已回调到2020年的水准，这对后期市场成交能够形成有利条件，9、10月份的交易量上升也值得期待。
PART. 01
一线的名校中，拉力琅二十九中的双学区市场成交相比7月同期，有明显的下降，带看量少及低总价房源的稀缺是成交下降的根本因素。
从8月第一周的成交数据来看，力小、拉小和琅小的第一周成交量分别是3套、2套、2套，这也是今年成交较少的一周。在成交当中，两室房源仍占据绝对主力，占比超过8成，550万以内仍是市场需求主力。
芳小市场的周成交是3套，和同期基本持平，继续保持稳定，而且形成独特的交易节奏，不紧不慢，没有大的波动。两室和三室的房源成交保持着相当的比例，议价空间也较稳定。
二三线名校中，双学区的市场成交小幅下降，双汇文、银城汇文，包括游小钟英等等，在7月的交易量有小幅上升，但进入8月以后，特别是第一周，成交量出现小幅下降，天气因素是最主要原因。
目前二线的双学区的市场议价空间依然保持在3%~5%左右。相比较其他板块来看，议价空间还处在较大位置，这也是7月二线双学区市场能够保持交易上升的关键因素。
8月初引领二线双学区市场成交的是银城汇文，主要成交户型以低总价单室和两房为主，周成交量达到6套，其次是双汇文和游小钟英，分别是4套和2套。综合来看，500万以内的单室和两房是二线双学区市场的主力需求。
同时一些兼顾居住舒适性的小区三房，也是需求的另一方面，但受限于总价较高（因为龙江板块一般相对新的小区三房总价要在750~800万左右），成交周期一般较长，如果以周来做统计，偶然性较高。
其他一些二三线名小的学区房市场成交下降明显，少了热点初中的加持，那购房客户在炎热的天气下来看房、订房的意愿都比较低，和6、7月份同期的交易量相比，降比达到三成，形成“价稳量降”的态势。
PART. 02
初中学区房市场中，传统的鼓楼三强：树人、二十九中、汇文交易量也有所下降，在6月到达今年的成交峰值之后，市场成交从7月开始逐步回落。尽管在需求端统计数据几乎没有变化，但低总价房源的减少和天气因素形成的传统淡季，对市场成交仍有较大冲击。
350万左右的房源是需求最多的主力，但目前市场中供应的房源主力是400万左右，所以需求跟供应有一些错配，再加上议价空间减少，特别是这三所议价空间相较4、5、6月都有明显减少，市场价格的预期有所分化，因此成交量也处于下行阶段。
但钟英、科利华的市场成交则保持基本稳定，主要原因就是房源供应较充足，购房客户的选择面大，且议价空间相对较大，所以是能够维持交易量的根本因素。
在买方市场当中，购房者的选择还是比较充足的，是可以利用的机会。其他的一些区域的优质初中市场，比方九初、一初，因为总价较低，都在300万以内，所以市场成交表现比较稳定。预计8月可能会成为今年除春节月（2月）之外相对的成交低谷，市场预计会在9、10月迎来交易量的反弹，但因供应总量及各方面综合因素，市场价格仍会以稳为主。
PART. 03
8月4日，南京市公共资源交易平台发布了《南京市第二十九中学新校区建设工程施工总承包资格预审公告》，预示着二十九中高中的新校区终于要动工了。从公告上看，二十九中新校区的预计工期在631天，也就是两年不到的时间就能竣工。
二十九中高中部位于鼓楼河西板块，东至雅瑰园住宅小区，南至清凉门大街，西至锦江路，北至湘江路。新校区拟按照20轨60班的规模来进行设计，也就是说接近一个年级千人规模左右，综合来看可能在两年后就投入使用。
从整个南京的初中规划上我们也能看到，近年来随着升学人数不断增加，一些优质的高中不停在扩建，名校的一校两址一体化办学的新校区已经成为主流。稍微盘点一下，市属高中方面第一中学搬到了江北新区，已经建成招生；南京外国语学校到了南部新城，今年也已进行了招生；南师附中的奥南校区已经建成并且招生，它另一个位于栖霞晓庄的地块也正在建设当中；中华中学也到了雨花的两桥片区，目前大多已投入使用；金陵中学到了江心洲新校区，预计明年可以使用，这些都是市属高中的一校两址办学，而且绝大多数已经投入使用。
作为区属高中，也存在着要继续扩招的方式，所以优化存量来进行提升，实现资源的调整也势在必行。包括九高的震旦校区在小卫街已经投入使用多年，新玄武规划的十三中红山校区在今年也已招生，包括迈皋桥朗诗蔚蓝旁边的高中预计会是燕子矶中学的晓庄校区，也即将建成，有望在2023年投入使用。
面对升学数量的不断增加，优质高中其实都纷纷开启分校区的建设进程，这既是对升学人数上升的提前规划和安排，也是优质教育均衡的展现，同时也会对新校区板块的热度带来一定影响，综合来看，当然是一件大好事。
并且，近几年普高的录取比例也保持着相对稳定的小幅增长趋势，其实也跟我们教育资源与人口变化的合理配置有着很大关联。一些新的高中，虽然不是义务教育范畴类，跟学区没有关系，但事实上它对片区里的房地产市场也带来影响。
前两天有一位听众也跟我们说，南师附中奥南校区开始进行招生办学以后，周边的租赁市场也发生了一些变化，有一些新房的租赁热度挺高。
事实上不仅南师附中，尽管今年7月二手房交易存在一定影响，但是炎炎夏日能够出来看房的，都是录取高中学校的家长。在7月如此热的天气下，却形成了租赁的全年最高峰，不仅是租赁成交的时间大幅缩短，基本上只要房子情况还不错，一挂出就会成交，并且租赁价格也出现异常波动，一租就是三年。能够想象，整个高中板块在新片区给房产租赁带来了非常积极重要的作用。