在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
7月二手房成交量超过8000套，达到年度新高，相比5月上涨了30%以上。能够在传统淡季实现成交的节节攀升，说明政策的刺激还是起到了一定作用。当然，交易环节有一定滞后性，一般来说会有一个月左右的延期。根据7月的一线市场反应来看，8月二手房成交数据能否维持上升面临着一定挑战。
学区房市场7月的市场成交，相比6月有20%左右的下降，总体市场呈现出“价稳量跌”的趋势，因受到第二季度热门板块包括初中、双学区市场成交快速复苏的影响，房源量特别是主力需求户型的消化非常快，带来了优质房源可挑选的范围减少，再叠加议价空间的减少及天气因素，交易量出现今年以来的首次回调。学区房市场率先进入了一个短暂的价格对峙阶段，这样的数据可能会跟二手房的成交数据有所相差。
PART. 01
一线名校中，拉小和二十九中的成交量在10套左右，相比6月下降30%以上，降幅比较明显。7月最后一，拉小和力学分别成交了2套和3套，基本上是维持在7月的平均水平。
当以价换量减少以及议价空间萎缩同时发生时，购房客户的观望情绪更浓，这也是成交下降的核心因素。从需求分析上看，500万左右的两房和600万以内的三室房源，仍然是市场的主力需求和成交主力。像芳小的市场一直保持非常稳定的成交，月成交量都在10-15套之间，非常稳定，几乎没有波动。
二三线的名校当中，二线双学区市场成交继续小幅上升，相对稳定的议价空间以及户型、小区环境的多样性，保证了市场的选择。所以相比一线双学区的名校成交量不降反增。特别像双汇文、银城汇文、游小钟英这样的二线双学区市场，在7月均有20%左右的增长。
在成交统计当中来看，450万左右的两房和600万左右的三房是占据成交的绝大部分，三室房源要想成交，还需兼顾到小区环境、房龄、户型等因素。其他二三线名小的市场也没有太大波动，相对于双学区市场来看，属于量平价稳的状态。
PART. 02
初中学区房市场中交易的热门施教区，树人二十九中相比上个月有小幅下降，核心原因就是低总价房源在消化后供应出现不足。还有一点就是热点初中的议价空间出现明显减少，这都是影响成交的主要因素。
但是科立华、钟英等区域头部初中的市场成交则是相对稳定，月成交即便是在7月份都在30套以上，户型选择多样，成交和供应相对稳定，是交易量保持稳定的前提，所以它也会形成一定的市场分化和落差。
预计在8月之后，市场中挂牌量可能会出现一定上升，因为不少售房业主对接下来的9、10月份的市场抱有一定期待，但选择当中还会有议价空间的持续博弈，市场究竟会以价换量还是回归到往年的稳定，这是未来市场的一个很大看点。
PART. 03
其实在2019年出台了公民同招的政策之后，无论对房地产市场还是学区房市场都产生了一定影响。在招生报名季之后，今年民办学校和往年有哪些变化？总结下来大概有四点，与大家分享：
第一是民办学校派位数量的变化。例如今年的秦外小、郑外小停招，包括玄外的红山新城校区也停招，所以摇号计划也就没有了。
第二，多所学校的派位计划出现降低。比如玄外减少了67个名额，秦外减少了98个名额等，民办学校总共减少的名额是2994个。其中小学是1534个，初中是1460个。也就是说民办学校总招生规模要占升学的总数的5%以内的线，是在不断接近并且要完成的。
第三，派位计划变化的一个看点是，玄外附小小升初40%直升名额，由择优录取改为摇号录取了。2016-2017届学生仍按照当初招生时许诺给予40%直升名额，从2018届学生开始取消直升政策。
第四，像书人、汉开等一些新兴的名校，没有摇号名额。其实不仅是书人和汉开，还包括河西外国语、苏杰四所初中，因为小学直升的名额非常充足，所以都没有向外的派位计划，从这一点上来看，缩减的数量比较明显。
另外，也有很多家长表示想明年冲一下民办，难度究竟大不大？在民办小学已出的统计数据中看，最难摇中是玄外附小以及江北的明道小学，摇中比例只有不到4%。其次是育英二外、南外仙林等，这些学校的中签率和去年相比都更低了，当然，这也和派位计划减少存在一定关联。也就是说生源还在增加，但是派位计划在减少，因此摇中的比率也就会出现明显变化，对于未来有就读民办小学计划的家长来讲，是值得注意的现象。
民办初中方面，玄外今年没有数据，育英二外和明道中学的摇中率只有3%和4%，秦外、郑外摇中率也是在5%左右，和去年相比，初中热门的民办学校也有较明显的降低。
其实今年摇号保底的政策也基本上没有变化，没有被民办学校摇中的，都可以回到原施教区就读。大多数行政区要求摇中了就要去上学，如果摇中了却放弃，可能需要教育部门来进行统筹，目前只有江宁是可以回原施教区就读，等于民办摇号政策也是跟去年相同。