根据2022年上半年的房价走势来看，今年上半年的楼市基本上延续了去年下半年低迷的状态。当然今年上半年的楼市低迷是可以预见的，主要有2方面的原因：
一方面受到疫情的影响，全国范围内的经济都受到了不同程度地影响。我国第二季度的GDP同比去年二季度上涨0.4%，可以看出二季度的经济受影响还是非常大。经济受影响不仅仅是宏观数据受到影响，很多个人的收入也受到很大影响，工厂停工、工人在家休息、实体店生意惨淡，不同群体的收入都受到了很大影响。
收入受到影响之后，人们的买房计划就会延后，因为买房对于很多家庭来说一定要确保稳定的收入，如果没有稳定的收入的话，有可能会承担房贷断供的风险。因此在这样的经济环境下，选择观望可能是比较好的选择，盲目买房可能会给家庭带来巨大的负担。
另一方面是开发商遇到的困境，最近几年的楼市低迷让开发商回笼资金困难，资金链压力非常大。多数房地产企业都是“高负债、高周转”的模式，这种模式的好处就是可以降低投资开发的资金门槛，同时可以让房企可以快速扩大规模。当然这种模式也存在很大风险，一旦房地产行业本身迎来瓶颈期，房价上涨的趋势开始放缓，房子也压在开发商的手中，那么开发商回笼资金的速度就会变慢，一些现金流不足的开发商就会遇到资金危机。
近期烂尾楼的事件算是比较热，本质原因就是很多开发商的资金压力比较大，没有能力完成楼盘建设，也有一些开发商已经宣布破产，因此不少城市都出现了烂尾的楼盘。
当然楼市也有好消息，虽然楼市比较低迷，住房销售量也非常不景气，不过房价还算比较稳定。根据国家统计局公布的6月份70城房价数据，数据显示：6月份商品住宅销售价格环比总体趋于稳定，同比涨幅继续走低。
过去房价大幅上涨的时候，我们希望楼市能够降温，因为房地产行业发展过热不仅会影响楼市的稳定性，增加房地产行业的金融风险；同时过高的房价也会让很多刚需购房者面对房子望而却步，即使有些家庭能够买得起房子，也会承担巨大的房贷压力，影响整个家庭的幸福感。因此很多购房者都希望房价回调，这样才能降低购房者的买房压力，让更多人能实现无压力买房。
虽然房价回调有利于房价回归合理水平，但是房价不可能短期内出现大幅回调。如果房价出现大幅回调的话，可能会给房地产行业带来很大的风险；并且我们要注意一个事实，目前我们国家城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，这意味着大多数家庭都已经拥有住房。对于已经拥有住房的家庭而言，家庭资产基本上都集中在房产上面，有数据显示：我国城市家庭75%左右的家庭资产都集中在房产上。如果房价出现大幅下跌的话，很多家庭就会面临家庭资产大幅缩水，这也是我们不愿意看到的。
对于2022年打算买房的个人或者家庭而言，处于非常矛盾的心态：买房之前他们肯定期望房价回调，房价回调之后买房成本会降低；不过买房之后他们又担心房价会持续回调，房价回调就意味着高位接盘，家庭资产会持续缩水。
如果是在房地产行业发展的“黄金时代”，购房者根本不会产生这样的矛盾心理，因为房价基本上是大幅上涨的，只要买房就能实现财富增值，当然从过去房地产行业兴旺发展的过程来看，过去买房的人基本上都享受到了房价上涨带来的红利。当然现在的购房者的心态发生了很大变化，如今的楼市环境让很多购房者的内心变得更加纠结，对于未来5年的房价走势更加看不透。对于有购房需求的购房者而言，如果2022年不买房的话，5年后房子是“黄金价”还是“白菜价”呢？经济学家马光远一席话说清楚。
马光远算是在房地产行业比较出名的经济学家，他对于房地产行业的看法也引起很多人的重视，对于楼市发展的预言也是相对准确的。就在2021年底，经济学家马光远对2022年的楼市做出了新的预测：
首先房企高负债的问题将会持续下去，未来房企将会面临洗牌；同时政策调控方面也迎来转变，维持房地产行业的稳定是最重要的；当然不要幻想过去楼市的“黄金时代”会重现，因为楼市调控的整体趋势是不会变的，楼市稳定依然是未来楼市发展的总体趋势。
马光远的这句话中包含了3层含义：首先是房企高负债的问题，很多房企都面临着巨大的挑战，未来不少房企可能会面临破产的问题，当然也会有经历挫折之后重新崛起的房企，房企的格局会发生很大的变化。然后目前的楼市房地产调控政策方向也正在转变，2021年是调控政策非常密集的一年，这使得楼市迎来了低迷时期，很多人对房地产行业失去信心；在这样的楼市环境下，维持楼市稳定是2022年要做的事情，要尽快让人们重拾信心。最后就是未来楼市的发展问题，整体上来说，楼市稳定发展是总体趋势，不过从局部楼市来看，分化依然是未来楼市发展的主基调。
在楼市分化的背景下，2022年不买房的话，房子会变得随便买还是更加买不起这个问题不可一概而论，笔者认为未来5年楼市既有“黄金价”的房子，让购房者更加买不起；同样会有“白菜价”的房子，购房者可以随便买。那么什么样的房子会是“黄金价”，什么样的房子会是“白菜价”呢？
笔者认为需要从2个层面来分析：房子所处的城市以及住房的品质，因为未来住房的分化主要是城市的分化以及住房品质的分化。
城市的因素不用太多解释，房子的价值本身就是和城市价值相捆绑的，经济发达的城市、人口持续流入的城市，房子自然会是“黄金价”，经济发展滞缓、人口持续外流的城市，房子过剩是必然的趋势，房价也会沦为“白菜价”。
未来住房品质同样是重要的参考因素，因为随着人们生活水平的提高，人们对于住房品质的要求会越来越高。虽然住房过剩是整体趋势，但是真正的高品质住房永远是稀缺资源，未来可能会越来越值钱；居住品质差的住房大概率是被淘汰的住房，可能会出现大幅贬值。
总而言之，未来5年楼市分化的趋势会更加显著，楼市既不缺少“黄金价”的房子，同样也有很多“白菜价”的房子，购房者可以根据自己的居住需求和经济实力选择最适合自己的房子。