在二手房市场，二手房的房龄是非常重要的一个参考因素，很多业内人士都建议买房的时候尽量避开房龄过长的房子，尤其是房龄超过20年的老房子，是特别需要避开的房子。
为什么房龄超过20年的房子需要特别避开呢？根据笔者多年的从业经验，主要有以下3个原因：
第一，老房子存在严重的老化问题。随着时间的推移，住房的老化是不可避免的问题，当然住房本身的老化可能并不严重，因为不管是钢筋混凝土结构还是砖瓦结构，寿命都超过50年。
老房子的老化问题主要集中在设备设施的老化，任何设备设施的寿命都不会特别长，随着时间的推移，这些设备设施都会出现老化问题，老化的设备故障率会大大提高，设施老化之后功能性也会减弱。如果想要全面进行维修的话，需要的维修成本相当高，如果不进行维修的话，会对正常的生活产生很大的影响。
第二，老房子的建筑材料以及设计理念相对落后。
相比现在新建的电梯房，过去的老房子的建筑材料可能会比较落后，比如过去老房子大多采用的砖瓦结构，砖瓦结构的寿命以及抗震性都远远赶不上现在的混凝土结构。同时最近几年新建的住房也加入了一些特殊的材料，比如防水材料和隔音材料，防水材料的使用可以降低顶楼漏水的概率，隔音材料的使用也增加了居住的舒适度。
另外老房子的设计理念也比较落后，不管是小区的整体的设计还是户型结构的设计，都远远赶不上最近几年的新式住房。从小区的设计来说，过去小区的楼间距都比较近，采光效果相对比较差，同时小区的绿化率也不高，小区环境相对比较差；从户型方面来说，过去的老式户型的空间利用率比较低，同时在采光和通风方面也比较差。
第三，房龄过长的房子剩余的产权年限比较短。
房子本身只是砖瓦水泥，本质上并不会这么值钱，真正让房子产生价值的是房子所处的土地，而房子产权的本质是土地使用权的年限，因此房子的产权年限对于房子价值的影响会非常大。普通商品房的产权年限是70年，但是如果房子的房龄超过20年的话，商品房的产权年限只剩下不到50年的时间，相比70年的产权年限，剩下不到50年产权年限的老房子价值会缩水很多。
基于以上这3个原因，购房者在购买二手房的时候一定要关注房子的房龄，房龄过长的二手房不建议购房者购买。
近些年来由于房地产市场遭遇困境，很多开发商都开始面临资金链紧张的问题，因此现在购买新房承担的风险相对比较高。因为现在我国大多数城市的新房销售都是预售制度，过去开发商资金链充足的时候，购买新房承担的风险比较小，但是如果现在购买新房的话，可能会承担比较大的风险。如果开发商的资金链紧张，就会缩减开发楼盘的成本，可能会导致商品房降配，当然商品房降配是比较理想的情况，更糟糕的情况是出现质量问题甚至是楼盘烂尾。
因此对于近几年买房的人而言，购买新房需要承受楼盘降配、延期交房、质量不合格、楼盘烂尾等风险，购买二手房基本上没有什么风险，建议近几年打算买房的家庭，能购买二手房现房就不要购买新房期房。
当然购买二手房需要考虑房龄的问题，如果按照传统的观念，房龄过长的二手房不建议人们购买，特别是房龄超过20年的老房子，更加不建议购房者购买。
当然这种现象并不会一直持续下去，因为最近几年，楼市出台了新的政策，对于房龄超过20年的老房子有非常大的利好，老房子的价值也在逐渐提升，即使是房龄超过20年的老房子，在新的政策下也会变得越来越吃香。
过去房子老化之后一般会采取棚改拆迁的方式，虽然拆迁可以让居住在棚户区或者老城区的人们搬入新的安置房，同时也能获得一定的货币安置，但是拆迁的进度相对比较缓慢，有很多拆迁户等了10年都没有等到拆迁，等真正可以拆迁的时候，由于楼市环境逐渐变差，拆迁可以获得的赔偿也越来越少。
不过近几年棚改政策开始逐渐退出历史舞台，取而代之的是旧改政策，旧改全面推进之后，城市中的一些老小区真正迎来了春风。旧改虽然不会像棚改那样能够提供大量的货币安置，提供新的安置房，但是旧改可以快速改变老房子的居住环境，提升老小区的居住体验。
旧改主要从3个层面对老小区进行改造：
首先是基础类改造，基础类改造就是对小区的一些最基本的设施设备进行改造，对于一些特别老化的设施设备，必要的时候可以进行更换，当然对于小区的环境卫生也要进行整治，一改过去老小区脏乱差的形象，这些都是为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容。
然后是完善类改造，完善类改造是在基础类改造的基础上进行的改造，主要目的是提升小区生活的便利性。比如老房子加装电梯就属于完善类改造，虽然老房子没有电梯不影响正常居住，但是加装电梯之后确实可以给高楼层业主提供便利。
最后是提升类的改造，提升类改造主要是增加为丰富社区服务供给、提升居民生活品质而进行的改造内容，提升类改造不仅仅是小区内部的改造，多数时候需要引入一些社会资金，比如改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、养老服务设施、周界防护等智能感知设施等，这些都需要社会上一些组织和机构的帮助。
经历旧改之后的老房子，不仅小区面貌以及房子外貌焕然一新，同时小区的居住体验也获得了极大提升，房子的本质是用来住的，居住体验方面的提升等价于房子价值的提升。当然老房子本身存在着地段方面的巨大优势，一般老房子都位于市区的黄金地段，地段价值是毋庸置疑的。
总而言之，旧改之后的老房子在解决了居住体验方面的问题之后，将会变得越来越吃香，在二手房市场也会变得更加受欢迎。