成交量同比下滑65.57%！3月楼市究竟有多“惨”？

2022年3月

3月份，楼市政策面上持续宽松，福州局部放松限购，稳楼市信号明显，但与此前的零门槛落户相比，整体力度不够，购房者观望情绪持续加剧。开盘方面，房企推盘积极性依旧不高，本月五区仅2个项目开盘，闽侯无项目开盘。

从本月数据上看，五区普通住宅供求量双双大幅上涨，但均处于近一年第二低位，成交量较去年同期同比下滑65.57%，成交均价环比维稳；区域成交方面，各区域成交量均有不同程度的上涨，涨幅均超过30%，其中鼓楼区受【鼓楼金茂府】等项目签约影响，环比涨幅达90.12%，上涨显著。闽侯成交量继续下滑，至近一年最低位水平，成交主力为【金地自在城】，成交均价受其影响小幅下滑2.95%，至13626元/㎡。

展望二季度，虽然目前中央到地方“托市”政策不断，但短期内仍难修复行业与购房者信心，预计接下去还会出台更多的“组合拳”救市政策，也让我们拭目以待。

1、两会：重申“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环

2、国务院金融委、央行、财政部等多部委密集发声， “稳楼市”防范化解房企风险

3、住建部：征求《住宅项目管理规范》意见，入户层为二层及以上的住宅必须配电梯

4、福州：放开外地户口购房条件，长乐户籍可购两套

5、哈尔滨：拟废止限售政策，打响省会城市取消限售第一枪

1、投资41.96亿，五四北新店外环路西段道路工程获批

2、清华附中福州学校小学二部正式揭牌

3、3月15日，地铁6号线空载试运行

4、晋安后屿片区11条道路建设获批

5、五四北再添教育配套，福州恒一高级中学获批成立

6、投资8523万元，鼓山沿线将建6条生态廊道

1、本月市场热度

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

2、五区市场板块热度

本月各板块热度变化：通过监测板块认购指标，盘均套数指标的数据变化，跟踪板块热度变化。

本月板块认购占比：金山、北区、东区板块的认购占比分别为28.2%、14.8%、9.4%，位列前三甲；

近12个月板块认购占比：北区、东区、三江口板块近12个月认购占比分别为15.3%、13%、8.7%，位列前三甲；

本月板块盘均套数：金山、西区、快安版块盘均套数分别为67、32、25套，位列前三甲。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

板块认购指标：当月板块认购/当月城市总认购-板块年度认购占比

盘均套数指标：板块盘均认购-城市盘均认购

3、五区市场项目聚合度

3月份整体认购共计1421套，环比上涨51%，前十项目合计认购857套，聚合度达60%，其中第一名城市之光占比高。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

3月份城市之光虽然热销，但独木难支，难掩整体市场惨淡，滞销/零认购项目依然保持高比例。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

3月仅2个项目开盘，共推582套，去化率74%。其中 【万科城市之光】多优势叠加，蓄客量充足，去化表现优秀。

本月六区无宅地供应；下辖县中闽侯、福清及闽清共供应9幅宅地，供应总建为95.02万㎡，起拍总价为36.24亿元。

本月主城区举行首次集中供地，共成交12幅宅地，其中8幅宅地以底价成交。市场大环境影响下，房企现金流压力仍然较大，企业拿地积极性低，此外本土国企经历去年的土拍兜底后，资金储备有限，本次土拍拿地多为总价较低的地块，多数高门槛地块取消出让或流拍，整体热度进一步下滑，但目前政策释放松绑信号，加上二轮土拍门槛尚未明确，后续地市存在回暖的可能。月内闽侯举行两次土拍，4幅宅地全部流拍，高新区地块意向房企仍在谈判，其余地块条件不佳无人问津。

1、普通住宅市场

本月五区普通住宅供求量双双大幅上涨，但均处于近一年第二低位，成交均价环比维稳。

3月五区普通住宅存量有所下滑，至216.6万㎡，去化速度变缓，去化周期上涨，为9.3个月。北区板块存量最高，去化周期超12个月，尚在合理范围内；桂湖去化速度慢，去化周期最长。

本月闽侯普通住宅仅【金地自在城】单盘供应0.95万方；成交方面，成交量继续下滑，至近一年最低位水平，成交主力为【金地自在城】，成交均价受其影响小幅下滑。

3月闽侯普通住宅库存量较上月有所下降，去化周期上升至10个月；板块方面，竹岐库存量最大，去化周期约11个月，尚在合理范围内；南屿、上街去化速度加快，去化周期低于6个月。

2、别墅市场

本月五区别墅供应1.95万㎡/111套，成交1.54万㎡/106套，成交量有所上涨，均价受【源溪里山】等项目影响环比小幅下滑。

本月五区别墅库存维持在53万㎡左右，去化周期约27.5个月；各板块中，北区、桂湖、帝封江库存量大，去化速度较慢，去化周期长；琅岐、三江口板块去化速度加快，去化周期尚在合理范围内。

本月闽侯别墅无新增供应，仅成交0.19万㎡/7套，成交量仍位于近一年低位，均价则环比有所下滑。

本月闽侯别墅市场库存量环比上月基本持平，去化速度减慢，去化周期上涨至56个月；各板块中，南屿、上街存量最高，去化速度慢，去化周期均超过40个月；白沙库存量低，但去化周期最长。

3、区域成交走势

成交量方面：各区域环比均有上涨，其中鼓楼、晋安、马尾区环比涨幅均超50%；

成交均价方面：台江、晋安区环比下滑，其余区域均价环比有所上涨。

4、成交结构分析

【五区】

本月五区70-90㎡面积段成交占据主力，主力项目为【碧桂园正荣悦玲珑】

200-250万总价产品占比最大，主力成交为【龙湖九里晴川】

【闽侯】

本月闽侯70-90㎡面积段产品占比超6成，主力项目为【金地自在城】

闽侯70-110万总价段产品占比提升明显，其主力成交为【金地自在城】

5、排行榜

【万科城市之光】占据金额、面积榜双榜首；各区域中，仓山、晋安多个项目上榜，表现亮眼。

本月五区SOHO市场持续断供；成交方面受【中央美墅】项目集中备案影响，成交量大幅上涨至近一年第二高位，成交均价则下滑至低位。

本月闽侯SOHO市场继续断供；成交量有所上涨仍低位徘徊；成交均价受低价项目影响，大幅下滑至近一年第二低位。

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。

本文完

文 | 克而瑞 福州

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