抓住了现在的租客，就等于抓住了7年后的买房人。在租房赛道坚持看长的企业，会在未来赢得更多消费者。
作者：房互君
房地产和互联网研究院出品
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你对你经历的租房（出租）过程满意吗？
如果把这个问题分别抛向租客和房东，他们的回答大概率是否定的。
对于租客而言，整个租房过程先后可能遭遇虚假房源误导、中介额外收费、押金被扣、续约要求继续交佣金等，运气再差一点，还有可能碰上房东临时卖房被赶。
租客难，房东同样也不好当。如果房屋不能及时出租出去，空置就意味着损失；碰上租客不爱惜房子，导致房子被破坏的损失，也只能自认倒霉。
针对这些租赁市场的顽疾，贝壳率先在成都宣战。
3月31日，贝壳率先在成都发布“贝壳租房微光服务保障”，针对业主和租客提出七个保障，以共同保障客主双方利益。
这些保障计划，将以成都为试点，陆续在全国其他城市展开。
“贝壳租房微光服务保障”服务承诺，只是贝壳在消费者端进行服务保障的开始。当天， 贝壳租房还宣布，将在四个方向发力租房业务，给租房市场带来更有品质的产品和服务。这是继去年贝壳将租赁纳入“一体两翼”战略以来，首次公布租赁业务方向。
那么，问题来了，为什么在日益勃发的需求下，租房赛道仍然乱象丛生？贝壳向租赁痛点宣战的的底气来自哪里？
租房赛道长期哑火
包括二手房、新房在内的房产交易服务是近年房产领域的热门赛道。无论是资本方的资金投入，还是行业的精英人群，都将目光投入到房产交易这个领域。这也使得房产交易的服务体验在近些年出现本质提升。
而实际上，租房市场比房产交易起步更早，涉足人群更为广泛。相关数据统计，在中国，租房人群高达2亿人。另据预测，在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。
即便如此，虚假房源、吃差价等租赁市场乱象一直未得以根治。并且，在租房赛道为租客和房东服务的经纪公司，也对租赁业务并不“待见”。
当前，市场上租房经纪业务一般收取一个月租金作为中介服务费，相比房产交易而言，租房经纪的佣金并不高。而在经纪公司和经纪人对于房源维护管理、带看等成本上，付出的时间和精力并不比买卖业务少，这两项业务的收入却差距巨大，所以导致租房业务无法成为经纪公司的主营业务。
也正是由于付出和收入比值不高，有经验的经纪人并不热衷租赁业务，经纪公司一般也都安排刚入行的新人负责租赁。
所以，一方面，经纪公司的租赁业务利润不高，使得经纪公司在租赁业务上的投入不大，导致各种后续服务保障无法跟上。另一方面， 大部分租客认为，经纪公司的服务不佳，经纪公司仅仅提供撮合服务就要收取一个月的租金作为中介费，并且交易完成之后没有任何后续保障，收费显然过高。
这让租赁经纪赛道在很长时间内陷入多方僵持的死循环。归根结底，在于效率，如果租赁业务在成交效率上无法提升，经纪人和经纪公司在租赁服务中的时间和精力投入无法降低，这个僵持的死循环就无法破局。
很长一段时间，没有公司能快速完成这个效率的改造。 因此，我们看到，尽管租房赛道需求人群巨大且痛点颇多，但即便在互联网投资最火热的年代，依然在这个赛道没有“大玩家”入局。
除了租房经纪之外，一度成为租赁市场最大热点的长租公寓，同样因蛋壳公寓、青客公寓的爆雷而暴露出缺陷。高占比的租金成本和装修成本，让长租公寓这个重资产模式的抗市场风险能力极弱，并且必须进行严密的精细化运营才能保命生存下来。
贝壳首次发布租房战略
无人敢轻易涉足的租赁市场，贝壳却公开宣战。贝壳为什么要做，又如何做？
贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖说，贝壳对租房市场分两部分看。首先，中国有大量的人口尤其是年轻人是租房用户，租房市场是一个民生产业，在这个民生产业中，贝壳需要贡献出自己的企业力量。第二，租赁并非一个暴利市场，而是一个可以产生持续收益的微利市场，需要坚持长期主义的企业耐心去精耕细作。
自从贝壳确定“一体两翼” 战略之后，贝壳开始调动各个部门的精干力量专攻租赁业务，并已经在部分城市设立租赁团队。
贝壳租房在供给侧的战略版图中，分为四个业务板块。
图：贝壳租房供给侧业务战略
首先，继续保持传统的租房经纪业务。贝壳通过大数据、VR看房、VR找房、线上签约等方式，提高租赁经纪效率。
其次，贝壳租房可为长租公寓提供运营服务。贝壳拥有强大房源去化能力，同时拥有多年对用户和行业的理解。通过投资运营和品牌联运模式，贝壳组建的高效公寓运营系统，将涵盖品牌加盟、托管运营、招租去化、租客服务等方面，为公寓品牌提供多模式运营服务。
第三，贝壳推出自营的“贝壳省心租”托管服务，为分散式的小业主、租客提供一站式、专业化的托管服务。
从模式上看，“贝壳省心租”有点类似于自如，但又不尽相同，甚至有所互补。
自如的托管方式，通常会通过装修改造，来提升房源溢价，被称为增益租模式。而“贝壳省心租”重心在托管服务上，并不对房源进行改造，而是希望通过运营效率的提升，包括后期的管家服务，为业主提供相对确定的收益。
目前，成都累积上线托管房源近8000套。
最后，贝壳也尝试投资共建房源，涉足长租公寓市场。
今年年初，贝壳和合作机构共建了贝壳新青年公寓。这个集中式公寓抛开了传统的长租公寓玩法，依托上海的“非居改租”政策，将核心商业区的老旧厂房改造成具有独立卫浴、独立的灶台、抽油烟机以及独立活动空间的公寓，提供给刚入社会的新青年居住，帮助他们在城市扎稳脚跟，并提供社区运营服务，拓展他们的社交。这些房源最终将租金价格定至3000元每月左右，为周边公寓和一居室价格的70%左右。
今年，贝壳在租赁业务上的目标是，在托管服务和共建房源两个方面，为市场提供10万套房源。
贝壳为何发力租赁？
从业务来看， 贝壳入局租赁赛道，基本涵盖了当前租房市场的热门商业模型，但又根据自身优势进行了再造，“有所为有所不为”。
比如，集中式公寓方面，贝壳并没有走传统集中式公寓重资产运营的老路，在上海试水的两个项目均为即契合当地的政策，又抛开了传统集中式公寓重资金投入快速求回报的思维，将租金降到当地大学毕业生可支付水平，帮助青年人实现职住一体的居住需求。这种方式最大程度上化解了大量资金投入的风险，也符合国家在房屋租赁方面极力推进和发展的方向。
房源托管业务并不是一个新鲜事物，房源周转速度以及运营服务能力决定着托管企业能否长期运作。 贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊说，贝壳有包括资源、数据流量、服务品质等方面的优势，可以将“贝壳省心租”这块业务做得更好。
图：贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊
从链家开始，贝壳在包括租赁经纪的房产经纪方面发展了20年，这20年的经验，为贝壳以一种新的姿态进入租赁赛道提供了基础和保障。
一方面，一方面，从线上看，贝壳有着20年的房产交易经验，能更精准的理解客户需求，为可能发生的交易提供参考，大数据计算能更精准更快速的匹配租客和业主，加之通过VR看房、VR带看、在线签约等线上工具，从而提升交易去化效率，降低多方的成本。
另外一方面，贝壳已经在线下连接5万多家门店40多万经纪人的覆盖，这些经纪人有着严格的服务理念意识，将会为提升租赁市场的服务品质产生更积极的作用。同时， 这些扎根商圈的门店和经纪人，对社区和小区有着更深入的了解和理解，也更容易获得业主的信任。
也正是有了这些经过时间沉淀的线上和线下的基础，贝壳才有分别在供给侧提出盘活存量供给、创造新供给以及在消费者侧推出服务保障的勇气和能力。
图：贝壳租房战略三角模型
从平台角度上看，在提升租赁效率、租赁品质以及延伸服务上，贝壳有着其他房产经纪公司和平台无可比拟并在短时期内无法追赶的优势。
从消费者角度来看，贝壳在租赁上的新战略新业务，为业主提供了更多元化的选择，业主在贝壳体系内可以更多和住相关的需求。
而在租客端，换个角度思考，意义更为深远。
以成都为例，数据显示，成都租客年龄的中位数为27岁，而买房客户的年龄中位数为34岁。简单理解，现在的租客7年之后，将可能会成为买房人。而在买房人首次置业后，在5—8年左右，将继续进行二次置业。
抓住了现在的租客，就等于抓住了7年后的买房人、装修人以及若干年后的换房人。
左晖曾经一直强调贝壳是一家看长的企业。在租赁赛道里，企业把目光放长远，意味着包括业主、租客在内的消费者能获得更好的服务保障；而 坚持看长的贝壳，也会在未来赢得更多消费者的投票，贝壳的企业护城河将在时间的积累中不断被加固，对用户全生命周期的服务价值会越明显。 （正文完）
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