买房的压力，究竟有多大？
今天看到林采宜发的一篇报告，其中罗列了几组数据，我挑了两个，供大家参考。
1，房贷增长迅猛。
2010年至2021年，中国居民信贷规模从1.27万亿攀升至8.26万亿。
也就是说，11年时间，居民贷款新增规模，高达7万亿。
居民贷款只有两种，短贷和中长贷。
短贷，就是消费贷，比如装修贷款，信用贷款之类的，额度一般都不大。
中长贷，就是房贷。
毫无疑问，这7万亿里，绝大部分都是房贷。
报告里的数据：从1.27万亿到8.26万亿，这个过程里，居民中长期消费贷款（房贷）规模累计增长595%，对整体居民债务规模的增长贡献达76.5%。
2，越是经济欠发达地区，月供压力越大。
从披露信贷结构数据的16个省市来看，各地居民还本付息支出，占当年可支配收入比例的均值，差不多是34%。
居民债务负担TOP5的省份，是江苏、内蒙、贵州、广东、安徽。
这里要提到两个指标，一个是债务收入比，另一个是偿债比率。
债务收入比，是家庭债务余额与年收入的比值。
数字越大，负债越高。
偿债比例，是应还债务本息/可支配收入。
数字越小，月供压力越小。
像上海、广东、江苏和北京，居民债务收入比在全国排名靠前，猛地一看，这些地方月供压力确实不小。
可我们要知道，这些经济强省强市，能够得上购房门槛的人，收入也是遥遥领先的。
所以，京沪江浙粤这几个地方，居民的债务收入比，要高于居民的偿债比率。
换句话说，能买得起大城市房子的家庭，还贷压力没表面上那么大。
毕竟，几千万人口的大城，每年就卖出去不到1千万平米的房子，这些地方的房子，本身就是“少数富人的牌桌游戏”。
反过来看，内蒙、贵州、安徽这几个省，GDP、人口、产业排名并不靠前，居民可支配收入也不高，但居民的债务收入比和偿债比率，两个指标，都名列全国前茅。
这三个省，居民债务负担和广东江苏挤在一块，看起来就觉得有点违和。
实质上，却反映了一个冷冰冰的现实：低收入的地区，对房价涨幅非常敏感，实际上的月供压力，要远远大于高房价城市。
这也是广大三四线城市，东北、西北、西南省份无奈的现实。
一方面，大城市里能上车买房的人们，本来就不缺钱。
可京沪这些地方，每年新增供应也就那么点，还有大量新市民，因为没钱买不起房，因为没资格买不到房，因为没运气摇不到号。
另一方面，重度依赖土地财政的欠发达省份，过去11年沉淀了大量居民中长贷，已经透支了购买力，换来的是基建规模扩张，还有房价的飞速蹿升。当天量的土地住宅供应，遇到了越来越巨大的月供压力，极有可能会对当地的专项债付息、土地出让收入、银行涉房贷款体系，造成棘手的麻烦。
解决的办法，只有一个：房地产新的发展模式。
这个词，出自去年底的经济工作会议上，首次加入了“探索房地产新发展模式”这句话。
前几天的金融委会议上，提及房地产的部分，也有一句话：
关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
很明显，再次强调了新的发展模式。
随后，央行、银保监会、外汇局、证监会都接连开会，都着重强调了要促使房地产行业向新发展模式转型。
该怎么理解这句话呢？
蓝白觉得，对发达地区和欠发达地区，要对应两个方面，照方抓药。
过去这些年，大城市的租赁房供应太少，选择太少，公租房体量毕竟有限，也没有做到真正的“租售同权”，落户容易了，上学依然是老大难的问题，而且目前租房市场仍以个人房源为主导，房客处于弱势地位，没有长期稳定居住的预期。
而小城市呢，在棚改货币化推高房价后，库存再次累积，居高不下的债务收入比和偿债比率，已经无法承接大量土地出让带来的“债务驱动发展”模式的持续。
所以，接下来，我们会看到两个方向。
1，大城市搞租赁房，到这个城市来，就要“住有所居”。
2，小城市缩减宅地供应，摆脱土地财政依赖，向新基建转型，这个过程肯定会不习惯，以后要过一阵“紧日子”。
现在，我们已经看到了各地在行动。
保障房这一块，根据海通宏观组测算，在“十四五”时期，全国将新增保障性租赁住房约748.8万套，预计2022年保障性租赁住房建设接近200万套，投资约2100亿元，同比增长约110%。
德邦宏观芦哲的预测，正常情况下，今年保障房能带来3493亿投资，带动房地产投资2.4个百分点。
土地财政转型这一块，今年新基建投资力度非常大，5G基站、数据中心、国家重大项目能耗单列、沙漠戈壁大型风电光伏建设、特高压输变显露建设、煤电机组改造升级。
还有“东数西算”。
现在，我们的数据中心大多分布在东部地区，但长三角、珠三角这些地方，大家都知道，土地、能源资源都很紧张，可以说寸土寸金，偏偏数据中心耗能还很高。
西部地区，拥有充裕的资源，特别是可再生能源丰富，具备发展数据中心、承接东部算力需求的潜力。
这项世纪工程，通过在全国布局8个算力枢纽、形成数据中心集群，有望带动数据中心及相关上下游产业发展、扩大产业投资。每年投资体量会达到几千亿元，对相关产业拉动作用会达到1:8，将是数字经济时代的重大新基建工程。
这个方向，正好可以发挥低收入地区的资源优势，跟房价高、土地稀缺的省份形成互补。
所以，数字经济，也是摆脱卖地依赖的一个选项。
过去10年，居民房贷沉淀的规模太大，想要短时间完成新旧模式的切换，肯定不现实。
但是，2022年作为“起步之年”，甩掉房地产的高负债包袱，让居民消费能轻装上阵，这个过程，值得期待。