2022年的楼市到底该如何走？相信这是很多购房者关心的问题，因为2021年的楼市低迷让很多人对于房地产市场失去了信心，不少购房者都处于持续观望的状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访的时候表达了对房地产行业的看法，首先他回望了2021年的楼市，由于疫情给各个行业带来了很大的负面影响，因此会有很多资金流入房地产行业，2021年初产生楼市短期过热的现象是正常的，但类似恐慌性的资金进入后，其实也难以持续，所以后续市场就会突然转冷。
换言之，2021年初的楼市过热是正常的现象，从下半年开始，楼市开始降温，房地产市场开始低迷也是可以预期的。
随后他对2021年的楼市进行了预判：
- 从央行当前政策精神来看，房地产市场总体会面临一个宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松。楼市将呈现U型态势，上半年预计压力还是比较大；而到了下半年，预计政策放松后会形成一些新的有利的因素，进而促进楼市小幅回暖。
通过严跃进的观点，我们可以对2022年的楼市有大致的预判：2021年的楼市低迷肯定会对楼市的信心产生一定的负面影响，使得楼市面临信心不足的问题，这非常不利于楼市复苏，因此2022年初楼市很难出现复苏，不过目前楼市的调控政策确实有松动的迹象，主要集中在信贷政策的放松，2021年的信贷政策算是最紧的一年，今年有所放松也是理所当然的事情，因此随着调控政策的松动，下半年房地产市场应该会迎来一定程度的回暖。
当然一定不要误判“楼市回暖”的真正含义，有些人看到楼市回暖之后，就认为楼市可能回到2009年和2015年，房地产行业会迎来一轮新的机遇，房价也会迎来新一轮大涨，投资房产的机会将会来到。事实上这完全是对楼市的误判，因为现在的楼市环境已经无法支撑房价进一步大涨，楼市回暖仅仅是从低迷的状态下恢复过来，想要再次经历过去的繁荣基本上是不可能的。
不管是投资客还是刚需购房者，都不要误判了今年的楼市，如果在今明两年有买房的打算的话，建议看以下这3个忠告。
第一：能买现房就不要购买期房，购买期房的风险比较高。
目前我国实行的还是商品房预售制，大多数新房还是以期房的形式出售，购买期房的本质就是用全款买房的资金购买一纸合同，购房者和开发商约定一个交房的时间。如果开发商可以按时交房，同时房子的质量能够符合当初的宣传水准同时能够符合安全质量要求的话，购房者就算比较幸运。
不过近些年来，随着楼市环境逐渐低迷，开发商的处境越来越艰难，不少开发商都出现了资金链紧张的问题。在开发商资金链紧张的时候，难免会出现施工进度放缓的问题，施工进度放缓就会导致延期交房的出现，当然延期交房还算是乐观的，有些开发商开始降低楼盘的建设标准以节省资金，甚至有些开发商已经没有资金建设楼盘，整个楼盘成为烂尾楼。
总之最近几年购买期房的风险还是比较高的，如果可以接受二手房的话，其实购买二手房也是不错的选择，二手房中也有准新房，和新房基本上没有区别。当然新房中也存在少部分现房，当然新房现房的价格会比较高，同时新房现房的可选择性会比较小。
第二：购房者要有真正的居住需求，即买房的第一目的是居住。
过去刚需购房者只有一种，就是没有房子的人，而随着人们生活水平的提高，刚需购房者的内涵开始发生变化，在城市中没有房子的人属于刚需购房者，拥有一套住房的人如果有改善型住房需求同样属于是刚需购房者，我们把这两类人归为真正有购房需求的人群，这两人买房的第一目的才是居住。
为什么要强调买房的第一目的是居住，主要是因为现在的楼市环境真的不适合投资房产，投资房产的风险真的非常高，亏损的概率也越来越高。并不是说房价不会上涨，事实上在楼市分化的背景下，我国部分城市的房价依然会处于稳定上涨的趋势，不过房价上涨就意味着投资客可以挣钱吗？显然这两者并不完全对等，因为投资房产的成本是不可忽视的，并且具体来分析的话，投资房产的成本还非常高，包括房贷利息成本、持有房产过程中产生的物业费、维修基金等费用、还有交易税、房屋的折旧成本等，如果考虑到这些投资成本的话，房价只要不是大幅上涨，投资房产基本上就无法盈利。
一位经济学家给出过预测，如果一个城市的房价涨幅不超过5%的话，投资房产基本上不可能实现盈利。换言之，如果房价维持稳定或者出现大跌的话，投资客将会面临巨大的亏损，尤其是最近几年刚刚入场的投资客，基本上都是高位接盘。
第三：买房之间需要衡量首付能力以及房贷收入比。
鉴于现在多数城市的高房价问题，多数人买房都会选择按揭买房，虽然按揭买房降低了买房的成本，但是从长远来看，按揭买房给家庭带来的压力也是非常大的。现在很多家庭都因为买房背负上了巨大的压力，本来买房是为了让家庭更加舒适，但是很多人由于盲目买房，最后适得其反，反而变得更加不快乐，巨大的首付压力以及房贷压力让很多家庭的生活质量大幅降低。
因此在笔者看来，即使是刚需购房者，也不能盲目买房，准确衡量自己的买房能力是非常必要的。
首先购房者要衡量的是自己的首付能力，要求购房者在拿出30%的首付之外，同时还要有5万元的现金，这样可以缴纳契税、维修基金等费用，同时也能保证自己不断供，对那些首付还需要贷款的人来说，还是不建议买房。
然后购房者要衡量自己的还贷款能力，所谓还贷款能力，一般都是用房贷收入比来衡量，通常情况下，房贷收入比最低要小于50%，也就是说如果房贷是3000元的话，那么收入水平要超过6000元，这样才能保证房贷压力不大，同时不会影响家庭的生活质量。