近期，有关住建部2022年或取消楼盘公摊面积的消息层出不穷，3月7日，一则“建议取消商品房公摊面积”的话题登上微博热搜，这是今年两会期间的热门提案，一经提出得到了不少网友的支持。
事实上，这并非官方第一次发声。2018年，新华社发布了一篇《买100平米房子只得70平米，"公摊面积"让我们很受伤！》，该文一经发布，激起了许多购房者的共鸣。
2022年2月12日，国家官媒再次发声，《公摊面积成为糊涂账？别再让买房像开盲盒》一文，直指公摊面积是笔糊涂账，无疑又一次将“公摊面积”送上了风口浪尖。
那么公摊面积究竟该不该取消呢？今天，我们就来一起探讨一下。
Part1
什么是公摊面积？
实际上，公摊面积这个概念是由香港开发商创设的，到上世纪90年代传到内地，随后国内各地开发商纷纷采用。有意思的是，香港早在2012年就取消了公摊面积，而目前世界上只有我国房地产业还在使用“公摊面积”这个制度。
通俗来说，我们所指的公摊面积是除了套内面积之外的公共面积平摊到每户，主要包括：楼道、入户门厅、电梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
在正常的情况下，我国多层建筑的公摊面积通常在10%左右，小高层的公摊面积大约在15%左右，而高层建筑由于公共部位面积较大，所以公摊面积可能在25%之间。
Part2
真的要取消公摊面积吗？
大约在2004年左右，“公摊”就曾引起过一波争议，不过好在当时各地房价基数都还算比较低，所以购房者也就逐渐接受了公摊面积的存在。可随着房价的攀升，人们对于“公摊面积”似乎也越来越难以忍受了。比如福州的某个新楼盘，110平方米的住宅，套内面积仅70多平米，公摊占比近36%，不少业主“开盲盒”后心理落差巨大，加上此处的房价也不便宜，发生纠纷也就难免了。
其实，当前大多数购房者对公摊面积的意见较大，主要还是因为公摊面积的计算一直以来都是一笔糊涂账，公摊比例具体是多少，开发商拥有最终解释权。这就带来了一个现象：建筑面积相同且价格相同的两个商品房项目，却因为公摊面积的不同，而相差了一个房间。
就像官媒所抨击的“公摊面积就像盲盒”，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。
此外，除了测量模模糊糊之外，公摊面积还存在一个和现实相悖的逻辑。
比如，物业在收物业费的时候，都是按建筑面积计算的，但物业公司服务的只是公共面积，而并不包含入户服务，按住宅70年的使用期，几十年的积累下来，又是一笔冤枉支出。
再比如，公摊面积的所属权既然已经销售给业主，那公摊面积内所产生的收益，如临时停车费、电梯间的广告等收益，理应平摊给每户业主，可事实却并非如此，大多数业主对物管公司的经营情况并不了解，更何况是取得“分红”了。
另外，目前很多带装修的楼盘，也是按照建筑面积收费。比如建筑面积100㎡，套内面积80㎡的房子，按2500元/㎡的装修费来算，需要支付25万的装修费用，但实际上开发商只花费了20万的装修费，也就是说，购房者额外支付了5万的费用。这在某种程度上，也属于变相加价，更何况开发商虽然对外标榜的2500-3000元/㎡的装修标准，但实际装修成本很可能连报价的一半都没到。
正是因为上述种种问题，公众对公摊面积意见越来越大，这几年呼吁国家取消公摊面积的呼声也越来越高。
Part3
取消公摊面积的影响
但面对取消公摊面积的呼声，也有一种声音认为，取消公摊面积后，开发商势必会提高套内单价，房屋总价可能相差无几。
比如建筑面积100㎡，单价1万/㎡的楼盘，总价是100万，但是公摊面积20㎡，那么套内面积只有80㎡。取消公摊面积后，你买到的还是80㎡，但是开发商不会因此而降低售价，那么单价就要从1万/㎡上涨到1.25万/㎡。也就是说，取消公摊面积之后，原先就很高的房价，还要再整体上浮20%-30%。
另外，一个楼盘的建筑面积是固定的，如果购房者不对公摊面积买单，那么开发商在做公共配套时的成本势必就会增加；为了利益更大化，在做规划时，套内面积是变大了，但楼道等公共空间相对就变得局促，而这种过度挤压公摊面积的做法，压低了小区品质，这样一来，损害的还是购房者的利益。比如早在2013年就已经取消公摊面积的香港，如今“鸽子房”、“棺材房”林立。
香港鸽子楼，图片来源网络
其实，不论是两会提出的“取消公摊”，还是官媒直指公摊面积是笔糊涂账，其最主要的目的还是想让公摊面积的计算变透明，让未来的购房环境更加合理、更加健康。
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注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。
本文完
文 | 克而瑞 福州
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