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2月14日，标普信评发布题为《房企流动性压力的缓解仍有待观察》的报告。报告认为，当前房企流动性压力仍然较大，近期出台的一系列规范房企融资和预售资金使用的政策体现了监管对于维护房地产行业长期健康发展的态度，一定程度上有利于房企再融资能力的恢复，但是否能够及时缓解行业流动性压力尚有待观察。
标普表示，房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，本部货币资金量较低。
截至2021年6月末，标普信评116家样本房企母公司层面货币资金仅占合并口径总计的16%左右。在经历了去年下半年部分房企风险事件后，地方为了压实“保交付”责任加强了对于项目预售资金的监管，部分地区过度收紧的监管措施加剧了房企资金周转不畅的情况。
与此同时，行业整体债务到期情况不容乐观。标普根据公开数据梳理后发现，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。
标普认为，全国性规范化的预售资金监管制度将一定程度上有利于改善过度收紧的预售资金监管方式，有利于房企提高资金调配效率，以更好地应对流动性压力。
同时，近期人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，既有利于增加保障性租赁住房的供应，又有利于房地产开发企业融资规模保持健康水平。
但是，标普认为上述政策是否可以及时缓解行业流动性压力仍有待观察。标普预计2022年房地产整体销售增速仍将面临压力。在此情况下，盘活账面上存量预售资金，提高资金使用效率对于房企应对流动性压力至关重要，上述新政执行时间和力度将很大程度上影响行业的流动性状况。
对比2021年底时，标普还发布过《危中有机:房地产开发行业 2022 年信用展望》。标普指出，2022 年行业调控政策全面转向的可能性非常低。但在房企连续出现信用风险之 后，房地产调控政策将有小幅边际放松。
标普认为，在“三稳”的政策基调下全国房地产市场不会出现显著的萎缩。但经历了数十年 的高速发展后，行业规模将见顶并少许回落。预计，2022 年商品房销售额将下降 7%左右，其中销售面积下降 5%左右，价格小幅下降 2%左右。我们对一二线城市及城市圈核心 三线城市的房地产需求仍抱有较强的信心，但其他地区的房地产市场可能面临量价齐跌的风险。
标普预计，2022 年房地产开发行业投资完成额将保持 0%-5%的增速，增长主要由于建安投 资支撑，而土地购置将会明显下滑。同时预计，房企利润空间将会进一步收缩，2022 年全行业 EBITDA 利润率中值可能同比下滑 2 个百分点至 16%左右。
标普认为，危机并存将是 2022 年房地产开发行业的主旋律，那些再融资相对通畅、存货质 量高、经营稳健的企业可以凭借经营韧性应对行业压力，甚至获得更好的业务发展。
回顾2021 年，房地产行业受到的监管更加立体。随着“三道红线”、贷款集中度管理、土地支出占收入 比例限制、预售资金监管等各项政策逐步深入执行，行业资金面持续收紧。在此情况下，降速降杠杆成为了行业的主旋律。
房企对于土地开支愈发谨慎。2021 年 1-9 月，房地产开发完成额中其他费用 累计同比仅增长 3.5%，增速逐月下滑;土地成交价款累计同比与 2020 年同期持平。同时，房企也面临利润率下滑的压力，标普跟踪的 90 余家样本企业的财务数据显示，EBITDA 利润率中位水平从 2017 年的 24%左右下滑至 2020 年的 19%左右，毛利率中位水平则从 2017 年的 30%，下滑到了 2021 年上半年的 23%左右。房地产行业进入转型的阵痛期，部分历史上增长激进的房企由于流动性 问题陷入困境甚至违约。
标普认为，在“稳预期、稳地价、稳房价”的整体政策环境下，全国房地产市场不会出现显著萎缩。房地产行业仍会是我国经济体系中重要的行业。但是，经历了数十年的高速发展之后，行业规模将见顶并少许回落。
标普预计，2022 年商品房销售额将下滑 7%左右。得益于人口增长支撑和经济发展 水平相对较好，我们对一二线城市及城市圈核心三线城市的房地产需求仍抱有信心，这些城市的商品 房销售面积可能会保持低速增长，而价格较难出现明显下滑。但我们对更低线城市的房地产需求情况 并不乐观，2022 年有可能出现量价齐跌的情况。
综合考虑，标普认为 2022 年全国商品房销售面积 或下跌 5%左右，销售均价或将小幅下跌 2%左右。若 2021 年剩余 2-3 月保持近期单月销售面积和 销售额，则 2021 年全年销售面积和销售额将基本与 2020 年相仿。
标普预计，2022 年房地产开发行业的投资完成额增长主要由建安投资支撑，而土地购置将会明显下 滑，全行业投资将保持 0%-5%左右的个位数增长。标普认为，2022 年房地产建安投资仍将保持 10%以内的相对平稳的增长。标普认为房企在资金紧张的局面下或将优先保障建安支出，这既是遵守“保交付”的宏观监管基调，也旨在通过推动房屋建设尽快满足预售资金使用标准进而盘活项目预售资金。
虽然 2021 年下半年开始新开工面积持续低迷甚至转负，但标普认为，造成这种低迷的主要原因之一是开发贷投放失速。标普预计，2022 年政策方面将会延续目前边际放松的基调，开发贷投 放的增速将会回暖，从而支撑明年新开工面积的回暖。
标普预计房企的土地购置需求或将长期转弱，2022 年全行业土地投资金额将会下滑 10%左右。在行 业整体资金面仍将偏紧的大环境下，我们认为房企在满足建安支出、利息支付和本金周转后，才会酌 情考虑收购土地。同时房企对于不同区域的土地偏好或将改变，在资源有限的情况下，为对冲资金紧 张和周转率的下滑，房企未来将更加偏好去化相对理想、有人口和经济支撑的高能级城市。低能级城市的土地一级市场将会面临较大压力。
标普认为，受到土地成本相对较高，行业资金周转速度变慢等因素的影响，2022 年行业利润率将进一步下滑。预计 2022 年行业 EBITDA 利润率可能下滑至 16%左右，毛利率下滑至 20%左右。
基于上述关键假设，标普认为 2022 年房地产开发行业信用质量的整体基调是危机并存。“危”在于 行业销售额和利润率的下滑或将进一步侵蚀房企的现金流，而持续的资金面偏紧则增加房企再融资风 险。在此情况下，标普认为 2022 年仍会出现房企违约事件，而这又会进一步打击债权人的信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。
同时，标普我们发现，2021 年底至 2022 年仍是房企债务到期的高峰，行业面临很大的再融资压力。
除了再融资风险外，我们认为行业的透明度将会持续弱化，可能会加剧市场波动。为了快速实现降低
负债率指标，我们认为房企的表外负债和明股实债规模有进一步提高的可能。
即便如此，标普仍然认为 2022 年房地产开发行业存在很多机遇。尽管面临行业规模收缩、利润率下滑等情况，标普认为仍有很多企业有足够的韧性可以抵御风险，甚至可以利用当前的环境获得更好的发展。这些企业的特征如下:
― 再融资渠道通畅，主要以地方国有或者央企房地产公司为典型;
― 存货质量良好，历史上发展较为稳健，再融资空间较大的民营企业。
但是，有一些企业也会在阵痛期中掉队。我们认为，信用质量可能继续恶化的房企或将具有如下特征:
― 高度依赖高杠杆高周转模式，尤其是那些在短时间内快速事件销售规模大幅增长、目前布局 全国的企业，可能很快暴露流动性风险;
― 存货不足或者土储主要分布在低线城市。由于再融资空间整体收缩，这些企业后续补充优质 库存的机会很少，长期发展堪忧;
― 母公司层面流动性不足。在预售资金监管加强的环境下，母公司层面的财务风险或将显著提升。
标普预计，长期而言受到房地产调控机制的影响，行业的紧张状态可能持续。但当出现如下情况时，
行业可能开始回暖:
― 房企违约后的处理过程逐步完善，例如在期房交付、债权人主张权力、资产处置等方面实现 良好妥善的处理，使得市场对于违约的预期影响可控;
― 整体行业杠杆率下降到相对安全区间;
― 金融机构对于行业的谨慎态度有所缓和，开发贷和按揭贷款的投放正常化。
报告来源：标准普尔中国
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