绿档房企为何不能幸免？
撰文/ 白龙
编辑/ 卢泳志
2021年，地产行业被问的最多的一句话就是：为什么曾经风光一时的房企，说倒就倒了呢？
有业内人士分析指出，“三道红线”或是最大原因，它摁住了房企的一大命门——融资。那些通过高杠杆快速扩张的房企可能会面临着“旧债偿还不起，新钱又融资不到”的局面。
那么，“三道红线”的出台，是压垮房企的最后一根稻草吗？
暴雷房企出现“绿档”身影
近几年，“暴雷”的房企几乎年年都有，但2021年涉及的范围更大、面积更广。
截至2021年，有十余家知名房企爆雷，其中多家曾跻身千亿房企阵容，有些房企实现千亿只花了一两年时间。不过，高速增长也为企业的高负债埋下伏笔。
例如率先暴雷的泰禾，喊出千亿目标后，其在2017年额销售额直接同比增长了152%，快步冲进千亿俱乐部。而泰禾在达到千亿目标的前4年，复合增长率就达到了69%，几年时间都在保持高速增长。
值得注意的是，泰禾通过并购等方式，业绩虽一路高歌猛涨，负债同样也在不断攀高。2013年-2017年，泰禾由经营活动产生的现金流量全部为负，合计流出585亿元。2017年，泰禾的净负债率达到473.38%。
此后，泰禾开始出售资产，虽然“三道红线”所涉及的净负债率、资产负债率有所下降，但依旧难挡红线全踩，成为红档房企。在2020年7月，泰禾出现暴雷，逾期借款超200亿元，截至2021年11月底，泰禾集团已到期未归还的借款为495.63亿元。
数据来源：风云地产界综合整理
但值得注意的是，在统计的11家房企中，仅有4家为红档房企，另外5家为黄档房企，还有2家绿档房企。
在“三道红线”出台之后，众多房企纷纷表示要逐渐降档，但是也有降档失败，不降反升的房企，比如蓝光发展就是从橙变红。有的房企虽然已经降档成功，例如恒大、阳光城等，但还是没能挡住“暴雷”现象的出现。
在房企大面积债务违约之前，业内人士早在去年年初的时候就做过风险提示，他们认为2021年，中大型房企违约现象可能会更加严重，因为房企到期债务将达到巅峰。
据贝壳研究院数据统计，2021年的房企到期债务达到巅峰到期债务规模（不含超短期债券），预计将达12448亿元，同比增长36%。而在2022年、2023年，房企还债规模才会回落至8000亿元水平。
瑞银财富管理亚太区投资总监及宏观经济主管胡一帆认为，“现在这些开发商的困境，是以前借新还旧在香港市场上不是一个问题，现在借不了债，不是政府不让他发，而是根本发不出去，造成流动性的问题。”
“绿档”房企真的安全吗？
在大家的印象中，“三道红线”中的绿档，本是一家房企成功脱离当前风险的标志。可是在2021年，却有两家绿档房企出现了“暴雷现象”。
佳兆业主要是在2021年11月初，出现锦恒财富延期兑付现象，由理财产品暴雷，撕开了公司脆弱资金面的一角。
至于雅居乐，早在11月初，外界就传闻武汉雅居乐花园项目有上亿元工程款拖欠。2021年12月30日，由项目总包公司贴出公告，表示雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款。
对此，该项目总包方许姓负责人表示，前期有少许误会，现已解决。目前项目施工都在按计划有序推进中，会保质保量按时完成交付。
另外，据相关负责人提供的拍摄照片显示，网传停工的当天（2021年12月30日）及次日（12月31日），项目的公区精装、园林园建、水电安装、收尾工作等均处于正常施工状态，并无如公告所言“被迫停工”迹象。
实际上，佳兆业和雅居乐的财务状况都表现良好。截至去年上半年，就已经实现了绿档。
图片来源：罐头图库
对于房企暴雷，同策研究院研究总监宋红卫表示，随着资金监管的升级，很多房企越来越多的预收款被监管，即使账上有钱也不能动，这对于到期债务来说无异于杯水车薪。
其次是在“三道红线”管控下，借新钱还旧款行不通。并且2021年下半年楼市整体遇冷，卖房回流更是困难，导致债务不断增加。
以佳兆业为例，其2021年上半年融资性现金流净额，从去年同期的93.37亿元，大幅减少至-498万元；从银行及其他的借款获得的款项为80.92亿元，同比减少31.47%；通过优先票据所得的款项净额为163.38亿元，同比增加55.20%。
虽然“三道红线”处于绿档，但是财务融资下滑明显，业绩表现也不足预期。佳兆业最终在2021年整体实现了销售额1184.8亿元，同比减少17.4%。
从业绩层面来看，雅居乐虽然去年销售额达到1390.1亿元，同比微增0.6%，但是整体只完成目标的92.7%，不及预期。
在财务状况上，雅居乐作为绿档房企，现金短债比为1.18。永续债方面，2018年至2020年，雅居乐的永续债余额分别为83.35亿元、135.67亿元和136.37亿元，2021年上半年减少6亿元，至130亿元。
华夏幸福能否成为“样本”？
面对房企“暴雷”现象接踵而至，企业如何“自救”变得迫在眉睫。
去年12月初，华夏幸福的《债务重组计划》表决获得了通过。同时也让众多地产人看到了解决之道。
据了解，华夏幸福在推进债务重组的过程中，高管主动降薪，并表态与公司共进退，总裁曾带队走访产业新城所在地政府，与各方沟通。
图片来源：华夏幸福公告截图
华夏幸福在《债务重组协议》签署顺利推进后，主要通过资产重整、债务偿付，做好手中产业新城与孔雀城业务，寻找出路。
针对2192亿元的金融性债务，华夏幸福主要通过出售变现能力较强的资产，回笼资金约750亿元，其中570 亿元拟用于现金偿付金融债务，与此同时，出售资产将带走金融债务约500亿元。
而持有稳定现金流的物业，通过设立信托计划，以信托收益份额的方式偿付债务，预期规模约220亿元。对于353亿元优先类金融债务，进行留债、展期、利率下调。剩余550亿元带息债务，则待公司运转有序后逐步消化。
中信建投表示，华夏幸福的债务重组方案未出现债务打折情况，预计所有债务人本金将获得偿付，债务重组计划超预期。
业内人士认为，河北省和廊坊市政府主导下的华夏幸福债务风险化解，对业界类似事件具有一定参考意义，为民企化债、地产行业脱困提供了一定经验。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示：“华夏幸福的重组方案和思路，对于当前流动性压力急剧升高的房地产行业乃至部分已暴雷的房企来说，具有非常重要的借鉴与参考意义，为这些房企下一步的成功重组提升了信心，从而为避免企业风险与行业风险的进一步扩大与蔓延创造了经验。”
前有借鉴之道，后有政策改善。
去年10月底，央行营管部发声，要准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。对于部分金融机构出现的一刀切、抽贷等现象进行了拨乱反正。
有数据显示，在2021年11月的房地产贷款投放同比多增约2000亿元，开发贷款同比多增约900多亿元。Wind数据显示，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%，融资回暖明显。
去年12月初，央行也宣布了二次降息，将释放长期资金1.2万亿元。对于房企和房地产行业，或许又是一次利好。近日，地产行业又曝出房企“兼并购”不再纳入“三道红线”监管，对于房企的资产重组，又同样释放了积极信号。
2022年，房企的“苦”日子或许就要到头了，您觉得呢？欢迎留言评论！