F1.
昨天两条新闻分外吸睛，
其一，2021年全年国内生产总值114.4万亿元，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。
疫情之下，GDP增速创下10年新高，与世界各大经济体相比增速都名列前茅，牛！
其二，央行下调MLF和逆回购利率10个基点，此举被视作“央妈”放水，市场流动性增加。
不仅沪深股市喜迎上涨，地产人也在朋友圈转发这个讯息。
不过诸位真的看懂这些名词了吗？这些变化对我们买房，还房贷有哪些影响呢？
F2.
MLF，全名“中期借贷便利”，人送外号“麻辣粉”，由央妈在2014年9月创立。
其本质是个货币调节工具，央行可以根据市场实际情况，临时将一笔钱贷给商业银行，到期再收回来。
为啥要临时把这笔钱流向市场呢？
答案就是此刻钱不够花！
理论上货币流通量应该要跟商品流量相符合，生产出来的商品或服务越来越多，货币也应该更多，这样才能产生交易，货币才能流通。
但如果商品服务在增多，流通中的货币却不够，就会产生“钱荒”。
老百姓接触钱的方法更多是跟商业银行产生关系，但商业银行两手一摊说我也没钱，我这儿贷款利率也降不下来。
这时候向市场注入更多货币的重任，就来到了央妈身上。
央妈的18般兵器很丰富，MLF只是其中的一项。
日常看到这样的表述，“X月X日，央行展开MLF操作X亿元，1年期MLF利率X%”。
即央行通过MLF的投放量和利率，影响市场的货币供应和市场利率。
相比起其他一些工具频繁调节可能引起较大的市场波动，MLF的优点在于期限较短，可以在可控的时间范围内，满足流动性需求，引导商业银行降低贷款利率和社会融资成本，发挥中期政策利率的作用。
每个月的15日，投放MLF成为了常态化操作，碰上周末节假日则顺延至节后。
因此MLF可以看成是央妈的“平A技能”。
F3.
这次同步还有个1000亿元的7天逆回购，即央行向一级交易商购买有价证券，并约定T+7日再将有价证券卖给一级交易商。
通俗理解就是资金周转，且周转期限就是7个工作日。但不要小瞧这个操作，你缺钱时候别人正好伸出援手，且这个利率还在下降，友好度不言而喻。
7天逆回购本质也是向市场投放流动性的操作。
所以，这回央妈投放MLF和展开7天逆回购，且利率双降10个基点，目的都是一样的，开闸放水，让更多的钱流向市场，增加货币供应！
对老百姓来说，银行有钱了，自己从银行贷到钱就有望了。
F4.
还有个词，LPR，学名“贷款基础利率”，江湖俗称“两盘肉”。是金融机构对最优客户执行的贷款利率。
在2019年8月，LPR机制进行了改良，定价机制、报价银行数量、LPR品种、报价频率都发生了变化。影响非常深远，包括房地产。
之前LPR的历史不做展开了，我就说改良后，LPR定价将参考公开市场操作利率+各个报价行的加点。
公开市场操作利率，包括但不限于前面说的MLF利率；而各行报价是指综合实力较强的18家商业银行，根据市场实际情况来进行报价。
怎么理解这东西呢？其实就是“央妈”从所有“子女”当中择优选出18个“民意代表”，让他们根据自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素，给出自己的加点幅度。最后央妈听取各个子女意见后，经汇总综合考量，再正式公布该月的1年期和5年期LPR。
所以每个月20号，央行都会公布最新一期的1年期和5年期的LPR。
而5年期LPR，也从2019年10月开始，正式替代“房贷基准利率”，成为银行发放房贷，利率定价的“新基准”，“新的锚”。
不过，划重点，你个人房贷利率多少，在你跟银行签订房贷利率那一刻其实已经定下来。银行批给你的房贷，也不是拿着5年期LPR照搬照抄，而是根据最新一期LPR进行加点。
至于加点多少，每家银行执行的政策都不一样，不可一概而论。
F5.
前面说了这么多，最后总结一下。
MLF属于政府有形之手，政府用这个工具对货币市场的供给进行调节。可以说影响的是购房人能不能贷到钱。
LPR是金融市场给出的反应市场真实贷款利率的参考值。随市场这个无形之手变化。5年期LPR的高低，会影响到你房贷利率的高低。影响到你加杠杆买房的成本。
MLF利率下调，一定程度上可能会影响接下去20号公布的LPR。
至于本文开头的问题，究竟选择20号前还是20号后办理房贷，其实不必太过纠结，除非你能未卜先知，明确知道接下去5年期LPR一定会下调，且银行加的基点也会减少，这样你推迟到20号之后办理房贷，以后还款确实会更少。
否则，这就好比在犹豫一套房子要不要这个时候入手，要不要这个时候抛出，能不能抄底，能不能卖在最高点一样。大神也只能判断趋势，没人能预测精准点位。
尤其5年期LPR，已经整整20个月没变动，但是银行在执行实际房贷利率时候的加点，早已上上下下起伏好几波了。
所以，我建议有这精力，不如多打听几家银行，哪家有额度，哪家在执行的房贷利率更低，哪家申请房贷时候附加条件更少。毕竟这个确定性更高。
至于开闸放水可能带来最直接的影响，你悟到了吗？