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短短一天时间，号称“旧改之王”的佳兆业集团股价跳水14.29%，市值蒸发10亿元。
而起因，是一笔由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品，在11月4日出现兑付逾期。
这笔涉及数千人的理财产品，总价值127亿元，佳兆业集团回应称：“集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。”
为了安抚逐渐失控的上门追讨者，佳兆业创始人郭英成通过电话连线向在场投资者表示：“没有躺平，一直在积极解决问题，坚决履行好社会责任。”
但其他收益率10%的理财产品也正在陆续到期，涉及到的投资人，包括佳兆业17000名员工和数十万业主。
而佳兆业所称的那个需要共同商讨的锦恒财富，实际上，就是佳兆业集团自己设立的P2P投资理财平台，锦恒财富集团主席万兵曾担任佳兆业河南房地产公司法人，只不过通过复杂的金融方式，将其与佳兆业集团剥离。
六年前，佳兆业深圳楼盘遭遇“锁盘”的黑天鹅事件，一连串的打击让佳兆业集团差点易手给孙宏斌的融创中国。
解除危机后，创始人郭英成立刻上马了一项应对流动性风险的秘密计划。
这个计划就是如今爆雷的“锦恒财富”。
01
融创中国董事长孙宏斌，自从与柳传志冰释前嫌后，在房地产开发上一路高歌猛进。以野蛮人的姿态收购、接管了包括万达在内的一众地产、文旅项目。
除了疯狂的买地，孙宏斌还会在闲暇之余刷微博。
2015年1月28日16时，深圳新浪房产在微博上发布了“谁最可能接手佳兆业”的讨论话题。融创中国董事长孙宏斌在办公室，用自己的账号把票投给了融创。
他这个举动立刻在地产圈引起强烈反响，大家纷纷猜测：佳兆业要易主融创了？
投了票的孙宏斌觉得有些不妥，沉思片刻便拿起电话打给了秘书。
几分钟后，深圳新浪房产迅速将这条微博删除。
对拿地近乎疯狂的孙宏斌把目光盯上了遭遇黑天鹅事件的佳兆业，在当时来看，也不失为最佳的解决方案。
2014年底，靠旧改起家的郭英成，突然发现自己在深圳的数千套房源被锁定，无法出售，郭英成意识到：危机已经出现。
旧改给了佳兆业发展的契机，但也造成一个重大隐患，就是政商关系过于密切。
这层关系原本让佳兆业在大湾区获利颇丰，成为地产圈里的“旧改之王”，但随着深圳市反腐工作的开展，这层说不清道不明的关系，就成了佳兆业的原罪。
房产被封的直接结果就是资金链断裂。彼时已经把业务开展到全国的佳兆业，最核心的资产依旧在大湾区。
于是，为了自救，郭英成召集了三兄弟，召开了一个家族会议。
三兄弟在会上究竟讨论了什么，没人知道，但紧接着，一场关于权力和财富的争斗，正式从深圳延伸至全国。
佳兆业经历的这场危机，从根源上讲并非来自市场和同行，而是实控人的个人关系。
所以，掌握大量优质资产的佳兆业并不缺少主动投橄榄枝的收购者。
于是郭英成三兄弟宣布：向生命人寿出售11.21%旧股，价值16.68亿港元。
等股份转让完成后，生命人寿在佳兆业的股权将增至约29.96%，郭氏家族在佳兆业的股权也将由61.35%降至51.16%，但依然在绝对控股的安全线之上。
出售股份收回了16亿现金的郭英成并不认为流动资金的增加，能完全解除这场危机。因为他知道：反腐的达摩克利斯之剑正悬在头顶，随时都能要了自己的命。
于是，郭英成通过佳兆业发布公告：作为佳兆业董事会主席的郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务，由第二大股东生命人寿代表接任。
随后再也没出现在公共场合。
“有人说郭老板不会回来了，因为潮州人不在乎个人名望，对幸福和自由看得比财富更重要。”郭英成辞职后，佳兆业员工也坚信：拿了钱的郭主席已经逃往香港。
有了资金，还辞任董事会职务的郭英成感觉踏实多了，他以为只要多熬些日子，总会风平浪静，于是安心开始了遥控指挥。
在他的斡旋下，上海万科房地产有限公司出资12亿元，接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款。
眼看账上资金开始充裕的佳兆业，开始走出危机。
但没想到，郭英成的辞职，才是佳兆业危机的真正开端。
02
2015年1月1日夜间，佳兆业集团控股有限公司再发公告，称原董事会主席郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息。但佳兆业未能如约偿还这笔钱。
这份公告中提到的那项条款，来自于2013年佳兆业集团和香港汇丰银行签订的协议。协议里称：一旦郭英成离职，佳兆业集团就应当在离职生效当天，提前偿还所有贷款和利息。
在当时看来，这个条款隐含的意义并不完全在于对佳兆业履约能力的不信任，更多的应该是银行拍郭主席的马屁：
“这钱是看在你老郭的面子上借的，你要不在，打死我也不可能借。”
当年郭英成意气风发，银行排着队上门给佳兆业提供贷款，于是觥筹交错间，郭主席签下了这个让他后悔不已的协议。
在郭英成12月31日正式离职当天，佳兆业集团早就忘记了这笔4亿元贷款的附加条款，并没有把提前还款当作一回事。
但汇丰银行反水了，他们拿出这纸协议，逼拥有上市公司的佳兆业承认。于是在公告发布后，信用评级机构标准普尔也宣布，将佳兆业长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”。与此同时，佳兆业集团的大中华区信用体系长期评级由“cnBB+”下调至“选择性违约”。
评级下调，成为郭英成打开的潘多拉魔盒。
原本排队来送钱的银行、信托，现在排着队到法院要求查封佳兆业的资产。据媒体报道，仅1月10号一天，向法院提出申请的金融机构就有24家。
郭英成被逼上了绝路。
市场传闻，佳兆业已经召开董事会，董事们达成破产重组的意见。
但这时，两位曾经的伙伴，让郭英成再次看到了希望的曙光。
被宣布信用下调的同一天，深圳市龙岗区两个市区旧改项目的合作伙伴通知佳兆业称：你们已违反项目的合作协议，现在必须终止合作协议，
说完，就往佳兆业账户上打了之前支付的12亿元人民币的退款。
这看似划清界限的举动，却成了郭英成决心坚持下去的动力。于是，晚上十点：佳兆业公众号发布消息：“没有召开董事会，也没有达成所谓决议。公司破产不实。”
在房源解封前，佳兆业最大的困境就是：钱。
变卖部分优质资产之外，唯一的方式就是出让股份，但这两项都属于跪着赚钱。
于是郭英成决定：干票大的！
站着，也把钱挣了！
03
2015年1月30日凌晨3点，融创与佳兆业达成协议，将接手郭氏家族所持佳兆业的49.25%股份。
融创即将入主瞬间稳定住了建筑商和业主的情绪，有金主接盘，还怕佳兆业破产吗？
实际上，郭英成心里盘算的却是借助孙宏斌的威望，给自己争取更多的时间，因为佳兆业真正的危机从来就不是被封锁的那2000套房，而是反腐调查的进度。
只要时间充裕，调查有了结果，风险自然就会解除。
而稳定债权人的心态，就成为佳兆业争取时间的关键。
于是郭英成一边安排和融创谈判收购，一边委托华利安担任财务顾问。
这是一家曾处理过雷曼兄弟破产案的财务公司，华利安国际投行董事总经理兼中国区总裁陈为民说：“我们知道核心问题在哪”。
佳兆业于2015年3月2日公布了境内债务重组计划：在公司境内债务抵押品及担保不出现任何变动且不削减债权人本金的情况下，向所有境内债权人全数支付本金。但是相关债务利息将予以减少，减少后利息不低于人民银行贷款基准利率的70%，同时将债务剩余期限延长到3年-6年。原有债务剩余期限多于6年的债务仍按原有期限执行。
这个重组计划得到了大多数境内投资人的支持。但也有人发现，这个计划的实质只有一个字，就是：“拖”。
下一步，就是搞定境外债务的重组，安抚境外债权人。
3月8日，佳兆业公布境外重组方案，具体为：“保金、降息、延长展期”把5笔高息票据、1笔可转换债券及境外贷款，合计约170亿元人民币的票息率由原来的6.875%至12.875%大幅下降为2.7%至6.9%区间，票息降幅超过50%，还款年限也将延长五年。
这个方案受到了大范围的反对。
但反对归反对，讨论的过程又给了佳兆业数个月的时间。
经过反反复复的交涉，佳兆业突然发布一则公告，宣布老板郭英成回归了！
之前因深圳反腐所造成的不确定因素也全部相继解除。随着楼盘的解锁，佳兆业瞬间满血复活，债务违约也都仿佛成为不存在的事。
融创撤出团队，多数媒体在报道时，都会提到孙宏斌在这次收购中“失望而归”。
但2018年，郭英成接受媒体采访时，有些不好意思地透露：我跟孙宏斌是很好的朋友。
投资者们这才意识到，原来当年孙宏斌是配合郭英成上演了一出大戏，目的就是安抚投资者，给郭主席争取时间。
解困后的郭英成也意识到：危机的核心在于资金流动性，当资金链断裂时，所有的银行、信托都会是落井下石的推手。
想要在落难时还有底牌，除非自己开家银行。
04
2016年，佳兆业在全国的业主都收到一条楼栋管家发来的慰问信息，信息里，包含一个只针对业主的重大活动：在“佳兆业金服”上存钱，可以享受物业费减免，还能免费领取大米和油。
这个“佳兆业金服”APP内，有近十款理财产品，回报都远高于银行存款。
有投资烂尾楼改造的，有投资佳兆业某项地产开发的。其中60天期限的产品年化利率达到10%。
投资金额随意，期限短，回报高，还能领大米和减免物业费。
注册就能得200元现金，每一笔投资还对应一个抽奖号码，运气好就能收获一部最新款的苹果手机。
唯一的缺点就是投资标的有限额，比如标的是100万元的项目，等筹够钱以后就自动关闭了。
也就是说，项目不多，想投资还得抢。
因为有一百元的注册推荐奖励，于是，佳兆业的员工纷纷踊跃推销，最高时，一个一线员工可以领到上万元奖励。
而不少业主也开始尝试，并在一两个月后陆续拿到了佳兆业承诺的返利。
住佳兆业的房，享受佳兆业的服务，还能通过存钱在佳兆业赚到钱。
这个只针对业主的福利成为佳兆业业主们引以为豪的谈资。
但也有人发现：佳兆业金服背后的企业并不是佳兆业。
尽管佳兆业官网在财富管理一项，点击相关链接可以直接跳转至佳兆业金服官网。但通过天眼查显示：佳兆业金服运营主体为深圳深信金融服务有限公司，由深圳深信产业控股有限公司全资控股。
只有法人陈燕珠同时担任佳兆业旗下广东佳兆业房地产开发有限公司董事长、深圳市富昌小额贷款有限公司董事，隐约能看出佳兆业金服与佳兆业之间的关系。
但在金服的介绍里，有一项赔偿条款描述：佳兆业金服内的资金由第三方托管，已经存入了一笔价值壹佰万元的保证金，如果出现亏损的情况，这笔钱，将优先赔给投资人。
可业主们没想到，佳兆业金服截至2019年7月，累计借贷金额159.9亿元，参与人数接近六万人。
区区100万元保证金，已经撬动了159亿元的存款。
让业主安心的是，在高额回报的过程中，佳兆业从未出现逾期兑付的情况，当款项到期，立刻会自动转账到业主银行卡内。
但郭英成知道，那些所谓的标的均为虚构，或者说，金服募到的款项根本就没有实际用于开展项目。
自2016年至2018年，佳兆业金服净利润一直处于亏损状态。官网披露的2018年及2017年度财务审计报告显示：佳兆业金服2018年营业收入1031.18万元，净利润亏损1900.76万元。而2017年营收4152.00万元，净利润亏损3717.20万元;2016年营收1347.53万元，净利润亏损4034.79万元。
三年亏了9,652.75万元，相当于花了一个亿，亏本给投资者发放利息。
但资本家从来不做亏本的买卖，郭英成也不做。
2019年之后，佳兆业金服运营主体深圳深信金融服务有限公司近日因通过登记的住所或经营场所无法联系，被深圳市市场和质量监督管理委员会南山局列入经营异常名录。
投资者被告知原来的业务已经改为了：锦恒财富。
一样由佳兆业担保，但是唯一的改变就是，投资门槛变高了，想要得到接近10%的利息，需要投资50万元以上，甚至更高。
业主和员工出于之前的信任，纷纷拿出家底投入进去。
可没等到利息，连本金都消失不见了。
佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”
锦恒财富也给出了产品兑付初稿：分期兑付陆续兑付本金和利息，本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕；利息在产品到期后将不再计息。原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。
也就是说，投资者想要拿回全部的本金和利息，需要等待三年时间。
虽然利息在增加的三年时间里又一次被摊薄，但比起打了水漂让人感觉依然有希望。
在拿回属于自己的投资之前，没有人希望佳兆业破产。
这或许才是郭英成设立“锦恒财富”的真实目的。