作者：公子不悔
7月29日，住建部约谈了5个房价上涨过快的城市，包括银川、徐州、金华、泉州、惠州，要求它们加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
之所以是这五个城市，是因为它们年初以来累计涨幅都在5%以上。
尤其是惠州，最近一年，每个月的同比涨幅都在5%以上，可以说是相当飘了。
被约谈后，惠州出手了
惠州房价的躁动，其实土地市场躁动的映射。
最近半年来，惠州的地价先后迈过了7千、8千和9千大关，眼瞅着要追齐房价。地价这么涨，房价岂能不涨？
▲数据：国家统计局
被约谈三天后，金华率先出招，于8月2日深夜发布了10条调控新政，其中包括市区新房和二手房限售三年，在金华市区开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点，并适时推广。
今天（9日）凌晨，惠州住建局出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将惠州带入了限购限价的时代。
在这份通知中，惠州明确提出：
1、拍地限价，不仅限地价，还限房价，坚决杜绝地王出现；
2、管控高价盘价格，半年内成交平均折扣率低于95折，还没卖的房源备案价就要下调；
3、超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企，不得参加土拍；
4、住房三年限售，大亚湾和惠阳限购一套：重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。
第一条和第三条是给土地市场降温。
第二条是直接对高价盘降价，"对于新房半年内售价折扣率低于95折的楼盘，还没有卖出的部分，要降低备案价"这是什么意思？
其实这是对价格高估楼盘的一次调整，此前获得高价备案的楼盘，需要半年监测一次实际成交价。如果实际成交价都在备案价基础上打95折了，那就说明楼盘的实际市场接受价格，不足以达到备案价，得降下来。
最关键的还是第四条，这一条将原本以来一直不限购的惠州，拉入了限购阵营。
惠州，极不情愿的限购
自2016年大调控以来，珠江两岸的深圳、广州、东莞、佛山、珠海均进行了多轮调控，均开启了限购模式，唯有惠州一直都没有限购。
只是对大湾区和惠阳采取了限售政策，限售三年，但不限购，外地人想怎么买就怎么买。
▲惠州限购之前大湾区各市的调控政策
惠州之所以迟迟不限购，是因为惠州楼市是被动上涨，而非主动。主要得益于临深概念，现在还有临莞概念。
惠州楼市的行情，完全取决于深圳、东莞乃至大湾区楼市的冷暖。
换句话说，惠州楼市本身是相当脆弱的，在当前深圳东莞严调控的背景下，惠州并不需要太过强烈的调控，除非是迫不得已。
而这一次惠州主动限购，就是迫不得已。
首先，惠州已经被住建部点名了，必须出台调控政策来回应。
其次，进入2021年以来，全国楼市进入了一轮强调控，尤其是下半年召开政治局会议后，再次强调要稳定楼市。
因为中国的实体经济，消费经济，三孩政策实施，都需要一个稳定的楼市环境。
所以我们能看到，下半年以来，已经有近20个城市发布了新一轮调控政策，其中包括大湾区的楼市主角深圳、东莞和广州。
深圳掀起了全国学区房改革浪潮，东莞深夜发布了“莞八条”，宣布跟进深圳发布二手房官方指导价，广州的黄埔区则直接取消人才购房政策。
在这样的背景下，惠州被迫出招，对，是被迫的。
此次调控政策中，限购特别抢眼。
惠州强调，严格执行新购住房三年限售政策。针对大亚湾和惠阳区的限售，此前一直有，这一次只是再强调一下。
此外，惠州明确，非户籍人口在这大亚湾与惠阳区，只能购买一套新房。这一条，主要是针对深圳客，因为惠州的购房者中，深圳人最多，超过了一半。
从这条限购政策中，就可以看出惠州有多不情愿。
首先，限购并不是全市限购，只针对靠近深圳的惠阳区和大亚湾。
其次，限购只针对新房，不针对二手房。
大亚湾紧挨着深圳的坪山区与大鹏新区，而且坐拥优质海景资源，在临深与海景两个概念下，这里一直都是惠州新房成交的主力。
惠阳区与龙岗区、坪山区毗邻，在临深概念，尤其是在深圳地铁14号线直通惠阳区，要在此处设立4个站点的噱头下，这里成为了深圳炒房客的主战场。
于是，我们可以看到，大亚湾、惠阳和惠州中心的惠城区组成了惠州楼市三巨头，均价都在1万以上。
影响与购房建议
惠州今天发布的调控政策，对稳定惠州楼市有一定的作用，但影响有限。
在目前全国新一轮大调控背景下，深圳、东莞、广州纷纷收紧政策，惠州的楼市其实已经冷静下来了。
新一轮调控，会让惠州楼市变得更加理性。
根据惠州中原地产战略研究中心数据显示，7月份惠州新房网签成交7120套，成交面积为76.69万平方米，环比下跌30.45%，同比下滑57.5%，为2015年以来同期最低值。
7月份的供求比也创下今年以来第二高，这说明惠州楼市已经进入了冷静期。今天出台的限购限价等政策，会夯实这个成果。
至于此次调控会不会让惠州价格大跌，笔者认为概率几乎为零。
第一、大跌并不符合楼市调控的初衷。
第二、惠州是被迫调控，虽然限购，也只是半限购，大门并没有完全关上，外地人在惠阳与大湾区仍可以购买一套。
并不太严厉的限购，往往不但不会产生利空，反而会产生利好。
因为限购的潜台词，是有价值。
惠州对惠阳、大湾区限购，没有对惠东县、博罗县、龙门县、惠城区、仲恺区限购，恰恰说明前两个片区比后五者有价值。
限购的同时，又留了一条缝，让外地人仍可以购买一套，笔者认为，惠阳和大亚湾的成交量不会有太大影响，还有可能会上扬。
在深圳房价高企的当下，很多深圳人确实有在惠州购房的刚性需求，毕竟惠州的房价只有深圳的六分之一。
炒房客可能考虑到炒房成本，会打消去惠州买房的念头，但深圳外溢的刚性需求，仍会去购买。而且在限购背景下，会更加积极。毕竟万一后续口子彻底堵上了，就没有购房机会了。
此外，惠州是深莞惠都市圈的核心城市，惠州的临深片区确实充分享受到了深圳外溢的人口、产业、资金等资源。
此前第七次人口普查数据显示，惠州2020年人口规模达到了604.3万人，相较于十年前增加了144.6万人。
其中，主城区惠城区和惠阳区、大亚湾经济开发区人口增加最多。
▲数据：惠州市统计局
所以，对于新政之后的惠州，我的购房建议是，投资客可以暂缓，但无论是深圳、东莞还是惠州本地的刚需，在临深的惠阳和大亚湾仍可以买。
另外要注意的是，由于惠州面积大，11347平方公里的版图比广州都大得多，在大湾区11个城市中仅次于肇庆，人少地多，惠州的库存非常充足，并不存在供不应求的局面。
所以惠州整体的房产价值并不大，尤其是远离惠州的惠东、博罗、龙门，没什么价值，仲恺的价值也不大，外地人根本不用考虑。