2021 年 6 月 9 日至 6 月 10 日， 由 易居克而瑞主办，乐居财经作为首席媒体的第五届地新引力峰会正式开启！
地新引力峰会是易居克而瑞发起的一场以泛地产领域为核心的创新峰会，从2017年到2021年，已走进了第5年。作为中国房地产多元化的研究者与记录者，迎来5周年的地新引力峰会再次重磅升级： 物业服务力峰会、 产城发展论坛、 智 慧文 旅论坛、 康 养产业新发展论坛、 住房租赁论坛； 资产管理论坛 、 城市更新论坛 、 科技创新论坛 、 不动产 区块链论坛， 九大热门论坛同步齐发！物业、产城、文旅、康养、租赁、资管、城市更新、科创、区块链等 行业领袖齐聚，一起论道中国房地产多元化！
以下为 6 月 10 日 四大 论 坛之一——资产管理论坛的干货 精选，先睹 为快！
精彩回放，请戳
|上午场
主持人 | 上海电视台第一财经频道江予菲
干货分享
开场致辞 | 易居企业集团 执行总裁 克而瑞CEO张燕
多元化聚焦7大赛道，持续运营下沉，数字科技将重塑流程。
•2016到2020年的5年，如果对多元化做一个简单的判定，可分为三个周期：爆发期：2016年、2017年是爆发期，这一时期，有近5成的房企涉及到各类型多元化的尝试。彼时，特色小镇，长租公寓、联合办公等赛道，开始迎来所谓的黄金布局或者说是“风口”。高峰期：2018到2019年左右，整个多元化的热度进入“高峰期”。这一阶段的核心特征是去房地产化，为各房企的多元化集团战略奠定了一个基础。稳定期：2019年到2020年，多元化发展进入了稳定期。具体特征有两个：一是大量物企开始上市，同时也有商管平台的上市，物管和商管的频频上市，也使得房地产多元化从原来的尝试到现在进入了稳定的“标配”时期。
•除了非住宅开发和存量市场，以及大部分的多元化运营之外，以住宅开发为核心的主业运营也开始进入到多元模式当中，核心特征是TOP50房企开始进入到城市更新、TOD，以及代建领域，并且已经到了价值布局阶段。城市更新：TOP房企中62%涉足，城市更新基金成立将改变发展模式；TOD：六大开发模式，房企以三种合作模式为主；代建：TOP50房企中，32%涉足代建领域。
•就多元化典型赛道来看：（1）商办地产：房企标配，行业进入管理红利期，模式向轻资产倾斜；（2）物业管理：百强房企已上市/已递表关联企业48家；（3）产城：TOP50房企7成进入产业地产，模式尚在探索实践；（4）文旅：百强房企过半涉足文旅， 呈现文旅产业和文旅地产两种发展模式；（5）康养：超过7成百强房企已经布局，产业投资比例提高，轻资产模式受重视；（6）租赁：TOP100房企中一半已进入长租公寓，头部企业保持发展优势。
•房企多元化发展基本格局已经形成，开发主业围绕城市更新、TOD、代建三大新模式展开，多元化聚焦七大赛道。各赛道的发展策略也逐渐明晰，第一，所有多元化赛道已经进入真正的运营阶段，未来将是以运营服务为核心才能获取可持续收益。第二，基于运营的重要性提升，行业对于数字化的应用越来越广泛，也越来越深入，从开发建设，到运营管理，数字化在提质增效、精准营销等方面的作用愈发突出。第三、随着各赛道发展的深入，产品和体系的标准化也越来越清晰，也越来越落地，将助力企业快速规模化、品牌化的扩张。
东方证券总裁助理 首席经济学家邵宇
过去的成功逻辑会一而再，再而三的应用，但随着时间却未必如此。
•疫情关于时代的意义。十四世纪四五十年代黑死病笼罩下的欧洲，约有 1/3 的死亡居民，但正是此次事件，加速了欧洲对人的认识，所以有了文艺复兴和工业革命，这是欧洲逆境下的浴火重生。 100 年前也是一次西班牙流感，当时世界只有 16 亿人口， 1/3 到 2/3 的人都过了一遍，死亡了 8000 到 1 亿人左右。 这次疫情在 14 个方面改变我们生活、社会和人类历史进化的方向。
•如果过去这 11 年都没有挣到钱，以后挣钱肯定是困难的。 我们都是做金融做投资做地产的，做长期投资的我们有一个话术大家一定记得，做时间的朋友，时间的玫瑰。但是过去这两个季度印的钞票，超过过去这 10 年放的水。 所以我们不是做时间的朋友，我们做的是印钞机的朋友，但未来会改变。
•每一个政策后面都有重大的含义。今年 1 月底受邀参加国务院总理克强的座谈会，我们也提了我们对政府工作报告以及今年增长的一些建议。 当时整个市场都觉得今年经济会反弹，中国经济可能会反弹到 8 ，但决策者只给一个 6 。 去年，我们大概整个的广义货币增速在 11 ，多印了 22 万亿钞票出来，但真正进入到股票和混合基金里的钱是 2 万亿左右。 剩余的大部分都买房子了。 6 这个数字背后表明一个 “ 刹车 ” 的含义，去年我们对经济做了刺激，但是今年我们要踩刹车到 6 。
•不动产后期重点关注三个方面：绿色发展、区域协调发展以及科技创新和产业发展。
1. 绿色发展。现有能源结构未发生革命性的变化前提下， 未来 10 年至 15 年将完成最后的城市化和工业化。 2030 年碳达峰伴随城市化、工业化达峰，三胎政策的调整，大致认为总人口会在 2025 到 2028 年之前就会提前达峰。 2060 年碳中和。
2. 区域协调发展。深度城市化过程中，关注人口流动，这些有颜色的区域占经济总量达 85% ，人口只有 45% 。 最终这个动力将会在 15 年里逐步释放，直到 85% 的经济增量对应着 85% 的常住人口。
3. 科技创新和产业发展。跳出原有逻辑，让多种经营以及产业和创新投资真正成为第二增长曲线，这样才能适应新的发展格局带来真正的转型和变化。
变革下的房地产基金投资策略，固本培元价值共生。
•房地产企业核心要务，须加强内部资金控管，三条红线，两道红线的新政倒逼向高周转优秀企业学习，以避免现金流出现危机。
•开发商拿地的四个渠道，第一是城市更新，但前期财务成本高，对政府持续运营要求高，拿地难度最高，第二是IP购地，及产业模式购地，第三是以资管管理模式的收并购，第四是土拍。
•私募行业基金发展趋势，第一，关注房地产业链，但更倾向头部房企，第二，募投管退更重管，关键是要把项目做细做深。
•投资机构的投资策略，一是优选百强房企与区域龙头，创新产品、系统服务、合作共赢，二是基于产业链和人口流动，聚焦重点城市群、中心城市和都市圈，投资房企深耕的双主流（核心城市/核心商圈）项目。三是，基于新发展格局和不动产周期，关注公募REITs运作规则，与优质运营商战略合作投资核心资产。
圆桌论坛
主持人：克而瑞资管上海执行总经理 朱青
华泰证券 董事总经理曹申
•券商/投行/资管，在整个不动产投资领域当中，有两个角色和任务，一是通过政策明确投资主体，二是通过市场成熟度判断投资主体的价值提升空间。
•对投资主体和项目判断的评级体系，在主体层面参考国际主体评级的基础上关注民间评级及第三方的客观评价，在项目层面通过大数据对项目进行全面分析与持续追踪，最终实现不动产投资的数字化和标准化。
鼎信长城 集团助理总裁兼上海业务发展中心总经理袁智
•长期看好不动产领域投资价值，聚焦现金回转能力较强的住宅领域不动产投资机会。
•风险管控的基础在于投资能力，坚持主体、城市、团队、项目、条件五优原则，形成全流程一体化的风险管控体系。
瑞威资本 首席运营官宋昊
•不动产投资目前仍围绕着二八法则展开，80%资金、客户投向高周转资产，20%投向特殊资产及困境资产。
•资产投资有两个关键点，第一，需从土储、运营、产品、布局等多维度剖析挑选合作伙伴；第二投资人应延长投资期限深入项目管理，实现与开发商的价值共生。
合凡资产 总经理姜海
•当前开发商融资三种模式，第一银行模式，第二P2P模式，第三小卖部模式，其中银行模式是拿最便宜的钱去赚钱，最为健康，P2P模式钱贵又短期又刚兑，而且资金和项目错配，小卖部模式是机构不愿意借钱的房企。
•不动产投资应加大与权益融资占比高且利润可观的优质开发商的合作，对债权融资比例高且资产分散的开发商着重挑选优质区位的项目进行合作，重点关注核心城市龙头房企的发展机会，鼓励开发商逐步由债权向股权转型。
|下午场
干货分享
克而瑞 执行总裁刘文超
数字化资管进入窗口期，资产数字化、运营数字化、决策数字化，为不动产各业态提供多场景赋能。
•从资本角度看，三线城市商业项目和一线城市办公项目是资产证券化融资主体，前者土地便宜，在同等条件下三线城市商业项目投资回报率更易做到比较可观的市场水平，达到做金融产品的标准。而三四线城市办公没有第三产业租户，很难做到高租金，这是市场特点，并且该趋势还将继续。
•从存量市场看，城市更新及资产的经营退出能力成为企业新的分水岭，企业必须拥有长期资本，充足土地，及稳定人才，才能把存量市场城市更新以及资产的退出做好，这个能力是未来企业分化非常明确的趋势。
•从场景机会看，商管、物管、酒管三大场景在未来不动产行业中具备广阔的拉新、粘性、成交最终实现变现的巨大机会，同时不动产智慧化/数字化是场景利润兑现的抓手。
•从企业生存看，微利时代，房地产企业必须从管理中要效益，数字化管理提效有三个方面，一是生产数字化，招商可以进行公域流量引流，同时资产运营进行数字化评估体检，二是运营数字化，三是决策数字化。
越秀房地产投资信托基金 董事会主席、执行董事及行政总裁林德良
对比香港与内地REITs的投资收益，税费、利率、管理费等综合考虑后，香港REITs的收益率较好，但是存在汇率风险，需综合考虑。
•香港与内地 REITs有五大点1 2小点 不同 ，一是立法与监管， 香港《房地产信托投资基金守则》从 2 003年至今 已更新到第六版；二是发起与设立， 香港 REITs设立的底层资产较丰富， 涉及写字楼、酒店、商业、物流、产业园等，从基金期限、股权架构、原始权益人持股及管理主体等与内地 REITs不同；三是投资政策， 香港 REITs投资政策更灵活， 不限定物业类型， 7 5 % 以上投向稳定收益资产 ；四是利益输送监管， 香港 REITs 较严格 ，四项比率（包括资产比率、代价比率、收益比率、股比比率）均满足 5%以下；五是财务政策， 香港 REITs 借贷比率上限为 5 0 %、融资工具较灵活，综合分析税费、利率、管理费等，香港REITs 分红回报率高于 内地 R EITs 。
•投资REITs有三个基本面可参考，一是每基金单位可分派收入；二是物业估值的复合增长；三是分派率水平。
光大嘉宝副总裁 光大安石首席运营官周颂明
以品牌的长期稳健主义来对冲不稳定性，以发展回馈城市进化。
•从经营管理角度提升资产价值，一是要建立多样化的产品线，根据不同体量规模确定不同产品类型，二是要做到精准定位，尤其对不良资产的价值重塑，应根据不同城市不同的竞争不同的消费，做的不同的产品定位。
•赋能商业营运的核心竞争力，一是强化内容深度，即建立明确主题目的性，二是内容物多元混搭，1+1>2，有助提升整体价值。
资管是不动产的灵魂。
•不动产资管在融投管退中的作用，一是高超的资管能力是进行不动产投资的底气。二是高效的资管团队是不动产投资可持续的保障。三是资管在投资决策阶段，能够对项目的可行性提供有效的决策依据。四是资管在投后管理阶段，能够达成项目的增值目标
•不动产的价值提升逻辑，一是价值修复，一般从以下三个维度进行修复：运营改善，业态调整，物业改造。二是增值提升，一般是在客户和品牌上做文章，通过提升客户能级和品牌影响力来实现增值。三是区域共生，一般通过分析区域规划，了解投资主体和把握投入节奏，来实现项目和区域共同成长的目标。
•未来不动产资管的发展将逐步趋于专业化、独立化、规模化。专业化指的是不同的经营业态，不同的管理阶段，都需要有相应的专业管理团队。独立化指的是资管不仅仅是投资的延伸，还可以具备单独的价值，不仅仅是投后管理部门，还可以发展成独立的子公司。规模化指的是资管要扩大规模，建立品牌，创造价值，回馈投资人。而在整个市场越来越重视轻资产运营的大背景下，相信资管行业在不久的将来也将迎来自己的风口。
中国新天地商业管理（办公）总经理王红
从为工作而生到为工作中的人而生，从为空间而生到为企业发展而生。
•办公服务企业，产品受经济周期明显。
经济上行期，企业发展，需要扩张创新，企业文化更加鼓励员工，向员工倾斜，同时提供多元化价值和人文关怀。经济下行期，通常产能过剩，进入红海战争，企业文化更多向股东倾斜，效益为王，成本为王。上行时候，以景观办公室、硅谷为代表的协作办公室 为主； 下行时候，格子间，成本为王。
•[Core+Flex]*Digital，践行高效价值办公。
2 020年年初瑞安办公提出自己未来的办公方式：[Core+Flex]*Digital，其中“核心的”（Core）就是传统的办公，大家使用这些区域，“灵活的”（Flex）是任意一个你需要办公的时候可以给你提供的办公场景，因为有“数字的”（Digital）的赋能，有助于组织和个人随心随地随时都可以进行高效价值办公模式。
•瑞安非常注重企业的可持续发展。
制定了可持续发展的5C战略模型：
洁净（Clean）
社区（Community）
关怀（Care）
文化（Culture）
企业治理（Corporate governance）
去年疫情期间，瑞安决定所有办公楼未来一定是LEED和WELL双认证，我们更关注人、健康，关注整体可持续发展。
华住集团副首席财务官叶菲
一个企业的优秀程度取决于链接社会优质资源的能力。
•需求端变化，为国内的酒店资产投资带来新的机会点：1）整体的消费能力在上升。2）民族自信，对国内酒店品牌认可度在提升。3）主力客户审美变化，越来越理性，带来产品需求的差异。
•供给端变化。房地产企业过了高速增长的阶段，很多房地产企业面临流动性改善、降低负债率的需求。房企希望把酒店资产剥离出来，交给专业团队来管理。而这些酒店大多是按照高星级标准来建造的，收益低。
•精益运营带来收购机会。与传统房地产高周转基因不同，酒店业务是一个网络化、强调高度复杂运营的生意。高星级酒店通过品牌重塑和空间优化来瘦身、减负，同时提升运营效率。
•酒店管理公司的核心能力是销售，其中一是品牌溢价，其二是会员体系带来的直销和复购。跟一般酒店管理集团不太一样，华住在发展模式中注入了“互联网”基因，通过系统和技术赋能运营来提效。酒店运营中，销售佣金、人力成本两部分占比较高，通过华住会员流量，借助技术，把销售佣金和人员成本做到极致。
圆桌论坛
主持人：克而瑞资管上海执行总经理 朱青
蔚然控股 董事长韩成名
•股权时代，不动产投资市场在面临政策调控及金融监管等挑战的同时，将由债券模式过渡到股权模式，由中短期融资过渡到中长期融资模式。
•获取股权基金投资的机会，应开拓底层资产层面和战略合作方，加强产品多元化与产品创新，从而吸引股权投资人进入市场。
港龙中国 执行董事吕进亮
股权合作需寻找价值观相同的企业
•不动产股权市场资金充足，但需要保障有效且安全的资金进入且企业需以开放的理念进行股权合作。
•随着股权市场的到来，企业的运营体系也需随之优化，一是通过信息数字化建设使股权投资人清晰了解已投项目的动态运营情况，二是严格控制项目融资成本，三是根据“二八理论”运营项目，四是设立项目的奖惩机制。
上坤地产 融资中心总经理周俊
•国家对地产行业债权融资的调控将会为股权融资带来新的机会，未来股权融资主要有三个资金来源，一是高净值个人客户，由于以前习惯于固定收益，现在转为股权收益承担一定的亏损风险，需评估投资人风险承受能力和进行投资人教育； 二是产业资金，有一定资金规模的产业资金转投地产行业。 并且规模达到一定体量（三五亿以上规模）的产业资金开始自建地产投资专业团队和平台； 三是地方国资平台，投股权需要一个转变过程，在决策程序和退出环节需要进一步的开放。
•地产行业高杠杆时代很可能一去不复返，股权合作很可能会成为未来地产发展和扩张的主要方式，可通过同股同权、出让项目股权收益的方式吸引更多的财务投资人参与其中。
五牛控股 管理合伙人马林庆
•地产融资的高压管控促成不动产股权交易的机遇，但伴生的风险来源于股权交易的低流动性，因此投资人在享受优质项目带来的超额收益的同时，对项目研判和运营管理都提出了更高的要求。
•金融机构要加强专业团队的建设，严格筛选交易对手和投资标的项目，参与到项目管理，助力股权市场长期健康发展。
致读者
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克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
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