作者：杨一星
01
珠三角唯一还没涨的城市
摊开一张大湾区地图，最有价值的区域，便是环珠江口的城市。
这一刻，深圳、东莞、广州已经涨完，佛山珠海已经走了一波行情，核心板块基本都有了30%以上的涨幅。
现在唯一还没有起势的城市，就是中山。
那么，珠江西岸产业羸弱的小城，中山会错过这一波房价轮动吗？
答案是：不！
哪怕再多人质疑中山的经济和人口，但推动大湾区房价轮动行情的是——盯着看涨区域的热钱。
所以，中山是有机会的。
02
中山，成为价格洼地
目前中山和大湾区其他城市相比，价格显得非常便宜。
深圳南山、福田遍地10万+，光明、沙井的网红新盘，虽然才5万/㎡，但大多数人连资料审核都过不了。
在这一波涨过之后，广州珠城站稳10万+，黄埔已是5万+的天下，南山灵山岛奔到4.5万元/㎡，东莞松山湖都破了8万/㎡，佛山千灯湖捅破了5万/㎡的成交价。
珠海唐家湾都没有3万以下的项目了。
中山胜在房价基数足够低，15000元/㎡，涨50%，尚且是一个可接受的范围，房价的洼地效应还在。
大湾区楼市是高度协同的市场，在价差+买涨的心理的推动下，热钱还是会流向中山。
目前中山与大湾区其他城市的价差，明显不合理。
据不完全统计，目前中山已有超30个项目突破2万+，而今年，还至少将有16个新盘入市，冲击2万大关。
所以现在中山主城区2万出头、强镇区15000元/㎡的价格，真的很笋，属于行情轮动之下，尚未启动的区域。
一旦行情来了，中山肯定要补涨。
而且目前大湾区各城市都在收紧政策。
珠海取消接力贷，限贷政策也越来越严格。广州收紧限购，人才购房区域需补交12个月社保。
而大湾区购买力最强的深圳人，是不敢轻易断了自己的深圳社保，去广州交社保的，所以会挑选其他限购宽松的城市。
虽然佛山、珠海都可能是深圳人的选择，但中山有着限购限贷宽松和价格优势，这是其他城市无法比拟的。
目前在中山交半年社保，可买新房；二手房不限购，不用交社保就可以买。
中山1.5-3万/㎡之间的价格，底盘足够低，房价空间足够大，以低成本博高涨幅，更容易。
03
中山选筹指南
前文提到，推动大湾区房价轮动行情的，是盯着看涨区域的热钱。
所以这一波中山的行情，涨得最好的一定是有亮点有概念的区域，板块热度高，价格剪刀差大。
放在其他城市，买房其实很简单，就是挑选片区内的地铁盘。
但中山由于城区常住人口还没有达到300万以上，所以不符合地铁建设条件，所以中山选筹更得谨慎。
大湾区内，中山和东莞都是属于镇域经济，所以各镇区之间的内斗非常明显，无法像其他二线城市一样，举全市之力发展起一个新区。
中山的城市界面极其杂乱，那些制造业时代的厂房农民房，像毒瘤一样盘踞在中山的各板块，使得中山的路网规划混乱、基建发展落后。
因为中山分派而立的镇域经济，市政府对很多区域都无法控盘。而且，其中还涉及了错综复杂的捂地情况。
所以中山把未来都押在了填海净地马鞍岛上。对当地政府来说，一张白纸、面积够大，可随意勾画。
在多年的发展中，中山还是摸索出了一条清晰的城市发展路径，就是沿着博爱路东进：从老石歧到东区、火炬开发区，再到马鞍岛。
在中山买房，首选有深中通道概念的马鞍岛，3-3.5万/㎡。
这是中山发展能级最强的新区，未来接盘者是深圳外溢的刚需客。
再者，选中山教育商业配套最好的东区，2-2.5万/㎡。
这里还集中了中山一半以上市直机关，市、区两级行政服务中心，未来的接盘者是中山本地人的改善需求。
如果你想低位买入，那就挑选中山北站附近强镇区港口镇，价格低至15000元/㎡左右。
可以沿着世纪东路、世纪西路去挑二手次新盘，未来的接盘者是老石歧外溢的刚需客。
04
深圳投资客，已经开始行动
一直以来，中山的房子都不是给中山人盖的，而是给大湾区投资客盖的。
所以中山所有的售楼部区域沙盘图不是中山城市地图的放大版，而是整个大湾区地图的放大版。
这是一个严重依赖外地热钱，才能炒热的市场。
最近我一直在关注中山二手房成交数据。
东区、南区，还有港口镇世纪西路、东路附近的二手房，从今年到现在涨了大概3000元/㎡。涨势比较和缓，还没有真正启动。
现在到中山东区的二手中介门店，还可以挑到笋盘，但如果再过三个月，市场的房源很可能会被一抢而空。
从目前销售情况来看，现在在中山市场上扫货的，主要是投资嗅觉敏锐的深圳投资客。本地土著，对逐渐起势的中山楼市，后知后觉。
深圳投资客选择中山，主要有两方面原因：
一是深中通道即将开通
深中通道，是国家“十三五”重大工程，这个世界级“桥、岛、隧、地下互通”超级工程，把深圳到中山的距离缩短至24KM。
深中通道开通后，从中山马鞍岛30分钟可直达深圳前海。从时间距离上来看，马鞍岛比沙井、光明、福田、龙华更靠近前海。
此外该工程已经动工5年，2024年便会开通。这是确定且时间周期不长的事。
此外，由于位置和规划优势，新区也承接了大量深圳的产业外溢。
据公开消息，截至2021年，新区已落地项目138个，其中已投产77个，在建项目46个，预计今年有19个产业项目要动工。
这些项目中，不乏华为、辉瑞制药等科技、医药行业龙头企业。
产业的优势，会助力马鞍岛未来有更强的上涨动能。
在大湾区的战略枢纽之下，可以豪赌一把中山的未来。
另一方面，是价差优势。
深圳人，已经开始降维打击中山。
相比深圳前海动辄15万+的房价，中山1.5万的房子就是白菜价。
在深圳买10平米主卧的钱，可以在中山买一套100平的大三房，还是有人工湖、游泳池、健身房的洋房。
而且中山的付款条件还非常好，首套三成，二套有贷款首付四成。
如果是马鞍岛300万的房子，二套只要120万；如果是镇区150万的房子，二套也只要60万，购房门槛真的很低，能覆盖大多数人群。
马鞍岛招商项目抢房刚刚落幕，接下来中山城区只差一个地王或者二手房控盘，就会进入疯涨模式。
6月初，马鞍岛将开启集中供地，货值总价破百亿。
其实，中山已经在悄悄造势了。
05
结语
现在，就是买入中山房产的最好时机，买在启动前。
只是市场鱼龙混杂，大家需要在混乱市场中寻找局部机会，买入价格和规划极好的新城区。
现在，一波又一波的热钱涌向珠江口西岸，未来大湾区的优质板块，都不会便宜。
时间会验证一切。