人口，城市兴衰晴雨表。人口多寡决定了城市的规模，人口结构塑造了城市的性格。
广州市黄埔区政府官网近日转载黄埔区工业和信息化局消息：据统计，2020年广州市净增50万人口，其中三分之一流入黄埔。
消息称，大多数流入黄埔的人口是高学历、高素质、高品位的年轻人，成为建设黄埔的中坚力量。
由此可见，黄埔的人才优化政策效果明显，真正能吸引到高端人口，并非只反映在楼市热度上，这一点非常重要，没有本末倒置。
城市之间有抢人大战，各区之间也有抢人大战，这一点可以看出人口的重要性不言而喻。
那么，抢人口的原因是什么呢？
出生率逐年降低。尽管如今已全面开放二孩政策，但却反而出现生育断崖。
2016年，当年出生人口攀升至1786万，创2000年以来峰值；2017年出生人口下滑至1725万；2018年再下降200万至1523万；2019年降为1465万。
图片来源：泽平宏观
公安部数据显示2020年新生儿登记数仅1003.5万，较2019年大幅下降约15%。按照公安部新生儿登记数占当年统计局出生人口的80.5%，可以推测2020年出生人口或下降超200万。
虽然2020年人口统计还没公布，但广州近年来出生率不容乐观。
2019年广州出生率为14.86‰，相比2018年下跌了3.84‰。自2017年开始，连续三年下滑。
出生率下跌是众多先进社会所面临的危机，当中离不开两个方面：
其一，经济发达，社会保障体系完善，人们“养儿防老”的传统观念逐渐减弱，形成低生育的普遍现象；
其二，优育的观念不断增加，抚养子女成本高企，在养不起的情况下，生育意愿大幅下滑。
出生率每况越下，抢人大战会越演越烈，因为人口代表着一座城市的未来。
从人口增量来看，广州的数据可圈可点。
在中国指数研究院的一份报告中指出，曾经流入人口最多的北京、上海，现在人口增量正在逐渐减少。在北京、上海人口受限的背景下，目前人口更愿意流向广深。
据广州市政政府工作报告透露，2020年广州这座超大城市的管理服务人口，已经超过了2200万。
此前，广州的国土空间总体规划（2018-2035年）草案，是按照2500万人左右管理服务人口，来进行基础设施和公共服务设施配置的。
还有14年时间，却只剩下300万人的增长容量。换言之，广州人口比想象中增加得更快。
近年来，随着管理服务人口的增长，广州市的常住人口也开始迅速飙升。
2007年，广州常住人口首次突破千万大关。而且，常住人口增速连续4年超过5%，最高时达到了7.08%。
不过，在2010-2014年，增速又迅速放缓到了2%以下。
现在的这一波常住人口增长，其实是在2015年再次开启的。
按照《广州市城市总体规划（2017-2035年）》，到2035年，广州的常住人口规模是2000万左右。
广州人口增长客观，并不是自然而然的，而是城市不断提升吸引力的结果。
吸引人口，最重要的是安居乐业。
广州发展逻辑很清晰，发展房价洼地，让外来人口有栖身之所。
其一，地铁不断向外围区延伸。广州地铁目前已有14条地铁线路运营，除了1号线外，其余地铁线均延伸至外围区。目前正推进13条新线建设，里程约345公里。
不仅地铁覆盖面不断完善，速度也有提升。例如预计今年会开通的18号线，不仅连接中心区和南部，通勤速度更有很大的提升。
其二，外围商圈的崛起。如今外围区已经有不少大型商业体，例如花都融创、各区的万达广场、天河城等。
商业体相继崛起，逐渐为外围区形成商圈，提供基本的生活配套，以至于即便是居住在外围也有便捷的生活。
其三，医教资源的落地。众所周知，广州医教资源大多集中在中心区，尤其是老城区较多。但随着外围区的发展，不少医院的分院，学校的分校均落地在外围区。
例如中山三院岭南医院、执信教育集团、华附系学校等，外围区医教资源补齐，让居住于此的人没有后顾之忧。
各方面配套的补齐，让房价洼地有了更大的居住价值，让外来人口有安身之所，这是广州对于外来人口最重要的吸引力之一。
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
在人口不断增长的情况下，对广州楼市需求，也要放在人口增量上考虑。人越多，置业需求越大。
正如前文所述，大多数外来人口置业，率先留意的是房价洼地。
以南沙为例，整体均价3万/㎡以下，可以说是房价洼地。
从房价整体走势来看，近十年南沙房价一路飙升，并在2018年涨幅明显拉高，这个节点就是粤港澳大湾区概念的首次出现。
根据数据显示，南沙近十年房价，从2011年7834元/平，上涨至2020年26114元/平，10年间房价涨幅超过233%。
表现在人口数据上，2019年南沙常住人口增量为4.44万人，排在广州各区中上的位置。
在传统意义上，南沙与中心区很远，往往会被老广嫌弃。但事实是这种心理距离是可以通过地铁等快速交通系统弥补的。
加上生活配套的成熟，生活不方便、没有优质教育，就医要回市区等影响已经慢慢弱化。
其实，南沙是外围区的一个缩影，从前你对它爱理不理，未来可能会高攀不起。番禺是如此，黄埔是如此，南沙也是如此。
有了人口基础，房价向上走只是时间问题。
【End】
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