潮退了，就知道是谁在裸泳。
南昌市场目前很奇怪，两极分化严重：由于限价，新房比二手房火；由于学区，优质学区房比普通小区火。
大部分二手房小区挂牌大半年，无人问津。
01
前段时间我们统计了南昌二手房挂牌量，数据显示， 目前南昌二手房挂牌量达到了61694套，突破6万套 ；
虽然贝壳找房上显示3月成交高达1000多套，但对于海量库存来说依旧是杯水车薪，由此可见，南昌的二手房市场依旧艰难。
在统计挂牌量的同时，我们还整理了南昌部分小区的二手房挂牌价。
其中，位于高新区的新城吾悦广场（商住楼）以23.14%的跌幅，成为南昌跌得最猛的小区，该小区挂牌均价对比上个月，下降2531元/m²。
其次是南昌县的祥和园，以23.03%的跌幅，排在第二；东湖区的梧桐巷26号小区以22.86%的跌幅，位列第三。
从4月南昌二手房小区降价top10，我们不难发现， 以商住楼、老破小、别墅为主 。
02
有关注南昌市场的应该知道，南昌非住宅产品形式非常艰难。
从南昌房信网之前的数据来看，自2015年到2020年以来，5年间南昌非住宅产品整体供过于求，其中只有2017年成交面积超过供应面积，2020年则是5年中成交面积最少的一年。
在库存量与去化周期数据中，更是可以看到， 截至2020年年底，南昌市库存量约为688万㎡，同比上升14%，去化周期77.6个月（6.5年），同比上升93% 。
6年半！这个去化周期，已经是供过过过于求了！而且2020年还有大批的商服用地出让，今后非住宅存量将进一步增加。
虽然说去年6月南昌市教育局发布了《关于做好2020年义务教育免试就近入学工作的实施意见》，其中新增加了第四类生源，即非住宅“公寓、商住楼”也可作为生源类别认定条件，促进了部分成交，但是总体看来，南昌非住宅产品去化依旧任重道远。
存量大，去化周期长，开发商需快速回款，“变现”推动非住宅产品降价。
在二手房领域，降价top10小区，第一类就是商住楼。
分别位于第一、第四、第五、第九的新城吾悦广场（商住楼）、隆鑫广场（商住楼）、联泰香域中央（商住楼）、商城凤凰印象（商住楼）都属于是。
新城吾悦广场（商住楼）位于高新区，在建中的南昌地铁四号线北沥站南侧，艾溪湖北岸仅有的大型商业之一，距离南昌三中大概1.5公里左右， 各方面都不错，价格下降的主要原因就是商住楼。
据安居客数据显示，4月小区商住楼二手房均价8405元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现最高挂牌价格在2020年的7月，达到了12834元/㎡，最低在今年的4月仅8405元/㎡，价格浮动较大。
隆鑫广场（商住楼）位于青山湖，距离南昌站只有500米，离地铁二号线顺外站也只有300米左右，出行便利，降价的原因除了商住楼，加上楼龄问题，我也想不出其他理由了。
据安居客数据显示，4月小区商住楼二手房均价8074元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现最高挂牌价格在2020年的8月，达到了14876元/㎡，最低在今年的2月仅7368元/㎡，相差了7508元/㎡。
联泰香域中央（商住楼）位于红谷滩，交通便利，距离地铁一号线卫东站和地铁大厦站都差不多680米左右。
据安居客数据显示，4月小区商住楼二手房均价18768元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现最高挂牌价格在年初，2020年12月和2021年1月，达到了26226元/㎡，最低在去年的7月仅15152元/㎡，价格浮动较大。
商城凤凰印象（商住楼）也位于红谷滩，地铁一号线珠江路站出来就是，隔壁是碟子湖学校，位置可以说非常不错，不过要注意， 虽说商住楼可以作为生源认定条件，不过一般来说，想上热门学校，凭“四类生源”入学可能性基本为零，更别提现在红谷滩学位已达预警 。
据安居客数据显示，4月小区商住楼二手房均价9675元/㎡。
再看小区自去年5月以来的房价走势，最高挂牌价格出现在今年2月份，达到14805元/㎡，最低就是4月，属于价格的回落，整体看来价格还是比较稳定的。
03
除了商住楼之外，降价较多的另一类小区就属于老破小了。
老破小，本身的居住舒适度低，上涨空间小，除了拥有优质学区的小区价格坚挺外，其他老破小小区基本上很难有上涨空间。
此次降价top10小区，梧桐巷26号小区、南昌齿轮公司生活区、包家巷小区、文化厅宿舍等都属于老破小，房龄较长。
梧桐巷26号小区位于东湖区胜利路，老城区市中心，地段还是很优越的，周边商业配套、医疗配套齐全，小区大降价的最主要原因应该是之前价格上涨后的回落，再就是小区房龄长、外观破旧，属于真正意义上的老破小。
据安居客数据显示，4月小区二手房均价10618元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现小区去年价格比较稳定的，最高挂牌价格在今年2月份，达到了15327元/㎡，最低在4月，今年价格浮动还是较大的。
南昌齿轮公司生活区位于经开，属于职工居住生活小区，生活氛围应该挺不错的，就是位置挺尴尬，再加上是老旧小区，以至于小区价格上不去。
据安居客数据显示，4月小区二手房均价5362元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现最高挂牌价格在去年8月，达到了6583元/㎡，最低这个月，价差1221元/㎡。
04
别墅产品，由于总价、单价均高，所以挂牌价在二手房市场上浮动较大 ，因此南昌降价top10小区第三类就属于别墅产品。
江南院子位于南昌县银三角板块，周边环境还挺不错，而且随着银三角的大热，配套也开始逐渐完善；距离地铁三号线银三角北站约3.1公里，有点小远；小区低密居住舒适度高。
据安居客数据显示，4月小区二手房均价13846元/㎡。
再看看小区自去年5月以来的房价走势，发现自去年8月涨价之后，小区的房价还是比较平稳的，维持在1.75万+/㎡以上，3月价格开始下降，4月继续回落，在13846元/㎡，相差近4000元/㎡，作为别墅产品，挂牌价格上下浮动4000算比较正常的现象。
写在最后
纵观南昌房地产市场，依旧以新房为准。
特别是新房限价所导致的价差，让部分楼盘性价比很高。二手房市场虽然有所回暖，但面对突破6万的库存来说，依旧形势严峻。
但对于想买二手房的朋友来说，不失为一个契机，说不定能捡漏，毕竟房多人少的情况下，是以买方市场为主的，还是那句话，多看多比较。
免责申明：
数据来源于安居客、贝壳找房、南昌房信网等，仅供参考！
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