“虽然现在3.5万涨了点很多人犹豫，但后面7-8万是没问题的；桥北配套成熟，堪称主城老破小；认可学区价值，不要轻易出手……”
近日，江北明发滨江新城业主交流群内的一段聊天记录流出，部分业主对自家小区的价值相当自信。
等等！只要稍稍留意你会发现，从2018年起，明发滨江新城年年都要上演业主抱团涨价的戏码。成功没？那些年南京抱团涨价的小区，现在都怎么样了？今天，一线君就带大家好好扒一扒。
为了鼓舞大家的士气，一线君先从房价如愿攀升的小区说起。
雨润国际广场
2018年7月，河西雨润国际广场业主提出：雨润是新城中学的学区、建邺区公办第一名，大家抱团不报低价；举报报价300万以下的房源，月底冲破350万，“毕竟涨50万比打工挣50万轻松多了”！
当时，雨润国际广场的二手房成交均价为42746元/㎡；
如今，小区最新成交均价58962元/㎡，链家上的最高成交单价为70960元/㎡；从2019年9月开始，成交房源总价都在350万以上。
涨价成功原因分析：
① 学区效应。雨润是新城双本部学区房，其中，新城中学本部近几年成绩还不错，中考均分基本能在公办学校前十内。
② 小户型为主、总价可控。翻看雨润的历史成交房源不难发现，小区以50-60㎡小户型为主力，很少有总价超过500万的房源，性价比很高。
③ 板块光环。小区位于河西奥体，教育、交通、商业、医疗配套成熟。
招商雍和府
2019年4月，河西南招商雍和府业主密谋涨价：鱼嘴金茂悦均价逼近4万/㎡，招商雍和府部分二手房挂牌价格却低至4.5万/㎡，“实乃暴殄天物”。
为了规范小区价格，业主还根据不同房源面积，给出指导价供邻居参考：最小79㎡户型，单价5万/㎡以上；最大138㎡户型，单价5.5万/㎡以上。
当时，招商雍和府鲜有成交，挂牌房源单价在45000-52000元/㎡不等；
如今，该小区二手房成交均价为60595元/㎡，链家上的最高成交单价为62909元/㎡。
涨价成功原因分析：
① 新房价格刺激。2019年底起，河西南中国府、河西金茂府、滨江ONE、万科翡翠滨江等改善豪宅陆续入市，新房天花板价高达64000元/㎡，对区域二手房成交价有明显刺激。去年升龙、佳兆业、正荣、招商等主力次新小区，二手房均价陆续站稳6万。
② 学区利好。招商、鲁能等小区目前还是与升龙、佳兆业一样在河西南外施教区，学区的利好刺激二手房价上涨。不过随着片区生源增多、新学校建成，后续的施教区是否会像去年一样有所调整还不好说。
③ 板块红利。河西南一直是南京的热门板块，地铁、商业、产业等一直在稳步推进兑现，对房价有积极的促进作用。
龙湖春江郦城
江宁小龙湾的龙湖春江郦城，出道即带“网红”气质。你看，2018年上半年项目尚未交付，业主自发运营的公号就直指自家二手房报价40000+元/㎡。
今年，龙湖春江郦城突击拿出58套新房出来卖，因为“众所周知”的原因取消，又一次声名大噪。
小区现在的二手房行情如何？链家数据显示，成交均价已达43506元/㎡。今年3月还有一套87㎡的跃层户型以55148元/㎡单价成交。
不过大家不要慌，目前龙湖的标准户型二手房成交单价在4-4.4万/㎡左右。
涨价成功原因分析：
① 地理位置一流。龙湖春江郦城位于江宁杨家圩，这里是江宁主城中心之一，与东山、百家湖等接壤。临近江宁市民中心、龙湾天街、江宁万达广场等，周边还有在建的地铁5号线，生活配套成熟，非常宜居。
② 龙湖品牌溢价。春江郦城是龙湖来南京的第一个项目，交付品质不错，加上有运营成熟的商业天街加持，二手房价稳中有涨意料之中。
③ 区域新房供应紧张，品质次新房热度不减。江宁百家湖、九龙湖、杨家圩一带，新房屈指可数，置业需求向朗诗、龙湖、万科等品质不错的次新小区倾斜，二手房价逐年上涨。
提醒大家，今年龙湖春江郦城的施教区划分或将有变数。小区现有学区配置为竹山路中小学，今年新亭西路小学建成后，或将划分到该学校内。小道消息称，新亭西路小学可能与东南大学附属竹山小学实行一体化管理办学。
保利西江月
江核青奥板块的保利西江月，也是成功的幸运儿之一。早在2019年中，保利西江月的业主呼吁毛坯二手房要卖到35000元/㎡。当时，小区的二手房成交均价约32000元/㎡。
如今，保利西江月成交均价已达39606元/㎡，个别房源成交单价已经破4。就在4月初，小区还有一套87㎡的法拍房以41993元/㎡的高单价成交。
涨价成功原因分析：
① 核心区、配套完善。保利西江月位于江北核心区的青奥板块，这里临近青奥体育公园，生态环境一流，周边有横江大道、地铁10号线临江站、在建的江北砂之船等生活配套，总体宜居。
② 学区的想象空间。根据教育局文件，保利西江月所在区域配建小学、中学建成开办前，由九年制公办学校南京一中江北新区分校代招。而此前的小道消息称，小区旁规划学校未来可能引进南外分校，虽然未经证实，但足以让业主全体亢奋了。
和保利西江月比，江北另一个抱团涨价的小区明发滨江新城，运气就没那么好了。接下来一起看看南京涨幅有限的小区。
明发滨江新城
早在2018年上半年，明发滨江新城的部分业主就傲娇起来：咱们是桥北第一品牌社区、学区房，要共同维护身价、遵守指导价，一居室29000-30000元/㎡，二居室28000-29000元/㎡，三居室28000-28500元/㎡，四居室28000-28300元/㎡，顶跃25000-27000元/㎡，一线江景房29000-30000元/㎡。
当时，明发滨江新城的二手房成交均价在21869元/㎡左右；
如今什么情况？打开链家，你能看到小区50㎡的一居室已有35829元/㎡的成交记录，业主心想事成了？
别急，个案不能代表整体。链家数据显示，目前明发滨江新城二手房均价为24410元/㎡，三年仅微涨2500元/㎡。
不少面积在120㎡上下的三房，成交单价还不到2万4。
明发滨江新城的业主想涨价，为何这么曲折？这几年一中明发成绩惊艳是不假，但受制于桥北发展缓慢、区域二手房价处于江北价格洼地且供大于求、明发品牌乏善可陈等综合因素，房价涨不上来并不意外。
中南世纪雅苑
一线君记得，2018年5月，中南世纪雅苑以一封告业主意见书“一炮而红”：小区背靠紫金山、前瞻青龙山，有轨电车已开通，保障房带来充足配套，如此宜居，统一抬价至33000元/㎡！
当时，中南世纪雅苑的二手房均价不到2万5，三年过去了，小区均价才26493元/㎡，基本是原地踏步的状态了！
今年2月，中南世纪雅苑一套70㎡两房以29963元/㎡单价成交，创新高，但离业主们三年前的3万3目标，还有差距。
中南世纪雅苑在马群板块，被保障房包围，距离地铁、有轨电车尚有一段距离，公共交通出行便捷度不高，教育、商业配套等也乏善可陈。紧挨着麒麟，这里的新房和二手房供应量相对大，中南淹没在众多小区里，不出众也在情理之中。
蓝光公园1号
让现实“上了一课”的，还有蓝光公园1号的业主。2018年，小区还没有交付，业主们就在群里热火朝天讨论起来：和昌3万，我们得3万5；直接拉到底，4万……
嘿，这个21500元/㎡首开、23500元/㎡收官的板桥标杆小区，如今二手房均价仅为26672元/㎡……
蓝光眼下的“失意”，跟板桥的痛点无不关系，没地铁、出行难，新房扎堆、供大于求。当年口口声声说要做品质标杆的蓝光，最后拿出的公园1号，品质和物业都拖了后腿。
写在最后：
在南京，二手房价不受限价影响，且非常容易受板块红利、配套利好、优质学区、小区品质等因素刺激，实现价格上涨。实际上近年来，河西、江北核心区、燕子矶、江宁九龙湖等板块不少次新小区，实现了较大的涨幅，佐证了小区的综合价值。
但也有房价原地踏步，甚至不涨反跌的小区，多位于远郊板块、没有完备配套加持。以桥北明发滨江新城举例，前几年金象朗诗红树林2万9的均价，拉高了区域的二手房价预期。可当桥北没有新的规划、配套利好支撑，学区想象力又很有限，房价涨幅自然上不去。
可以预见，未来南京的二手房市场上，潜力板块、拥有学区的次新房集中区域，成交量价会持续上涨。优质学区房才是硬通货。