作者：二鸣
01
北方多城，楼市回暖
2020年南北差距成为热门话题，当深圳，东莞，杭州等南方城市房价快速上涨的同时，北方的郑州，青岛，济南，天津，廊坊的房价却连续下跌。
不过经过今年小阳春后，经历了三年左右深度回调的北方市场，前期积累的购房需求开始入市。这些曾经因为房价下跌登上热搜的北方城市，终于开始集体回暖了。
贝壳研究院的数据显示，去年房价跌幅最大的廊坊，今年一季度二手房成交环比增长30%，尤其是3月份的成交量，仅低于2017年一季度成交的高峰。
青岛一季度二手房成交量环比增长20%，二手房价格指数也在3月开始止跌回升。
此外济南、烟台二手房成交量也分别上涨27%, 15%，二手房价格指数也在平稳上涨。
再具体看一下北方其他几个重点城市的回暖情况：
天津是北方仅次于北京的教育强市，今年小阳春，学区房的成交带动了天津楼市整体回暖。从成交量来看，已经连续4周，日成交量保持在300套以上，从成交分布来看，南开区、河西区占据了绝大部分。
另外，和平区的房价涨幅则冠绝天津，从2020年底5个月时间，和平区二手房房价大约上涨了5%。
比如对口和平实验小学的尚友里，一套38平米左右的房源，去年8月的单价还是84737元/平米，总价322万，今年3月成交价就飙到了99529元/平米，总价也涨了58万。
市区二手房成交的上涨，带动天津楼市进入新阶段。
那些卖出市区二手房的人，要买改善住房，也带动了西青、津南等外环附近的新房需求，再加上今年上半年天津入市的纯新盘不多，最近天津一些新开盘项目开始抱团涨价。
存在感一直不太强的济南楼市，最近一些新项目开盘迎来了小高潮。比如3月底中新国际城开盘，认筹金就需要10万元，这在济南楼市上还是很罕见的，尽管如此，还是吸引了近300组客户到场选房。
另外济南一些大房企的改善盘，比如珑悦府、金地华著、银丰玖熙城、仁恒奥体公园世纪等，价格也都有一定幅度的提高。
当然济南楼市这种上涨也是存在一定分化的，好的项目，比如带学区或者改善型的楼盘涨幅要大一些，而普通的楼盘涨幅就一般。
去年郑州楼市新房去化艰难，开发商联合不降价的新闻甚至登上热搜，但是今年郑州也迎来了一波小阳春行情。
比如此前万科城推出了1036套房源，开盘当天就卖出了830套，去化率超过80%，这个去化水平，在过去一两年里创了新高。
成交量的提升也带动了郑州楼市成交均价的上行，从数据上来看，2月份郑州全市新建商品房销售均价达到了12432元/平米，处于近一年的高位。
今年青岛楼市小阳春也迎来了一波热度，数据显示今年3月青岛新建商品房成交14410套，环比激增132.46%。不过由于这一波行情分化现象明显，远郊市场依然低迷，所以从总的成交均价来看，涨幅不大，只有3.2%。
目前整个北方楼市，回暖的也主要就是上文这些基本面较好的城市，其他北方城市的回暖并不明显。
值得注意的是，已经回暖的这些城市也呈现出明显的分化行情，优质楼盘成交量比较大，但是普通楼盘的成交并不理想。
02
城市轮动
为什么此时北方这些城市能集体回暖？
背后就是板块轮动效应在起作用，热度从高能级城市向低能级城市传导，大家轮流坐庄，都要吃到房价上涨的红利。
一线城市接连不断的调控措施，终于让市场暂时平静了下来，整个一季度，深圳，上海二手房成交量有一定降幅，价格也出现微降。
一线城市被锁死，板块轮动的接力棒已经传递到二线城市手中。
3月以来，核心二线城市成交量均创了2019年以来的新高。
比如一季度合肥成交量环比增长60%，成都，武汉成交环比增幅在30%左右，西安环比增长10%左右。
值得警惕的还有厦门，一季度厦门二手房成交量环比增长50%，特别是春节后，成交量较节前加快，二手房价格也环比持续上涨，3月涨幅扩大了3.3%。
不断高涨的市场热度，也引起了高层的关注。
3月住建部倪虹副部长先后带队赴杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。所以我们看到成都、西安、合肥等热度最高的几个二线城市，已经开始出台调控政策。
现在，热度开始传导至此前偏冷的城市。
03
政策一紧一松
热点城市因为房价上涨压力较大，不断收紧调控。而近几年处于下行通道的几个城市，近期都出台了刺激楼市的政策。
比如郑州，天津这些前期供应巨大的城市，今年上半年都暂缓了一些新项目的入市，来消化市场库存。
另外，郑州，青岛以及廊坊等地都一定程度上降低了购房门槛。
3月15日，青岛发布了新的户籍制度。这些年，通过降低落户门槛来实现放松限购已经屡见不鲜，不过这次青岛更猛，取消了原来的落户的面积限制，并且允许在青岛获得合法房屋的人员，可拖家带口来落户。
刺激楼市需求的信号非常明显了。
3月8日，郑州出台了新的公积金购房政策：
在郑州市购买商品住宅，不仅是新建商品住宅，只要符合首套房资格，即使是二手商品住宅也可以获得最高70%的贷款额度，较此前的60%提高10个百分点。
这不是郑州第一次放松政策了。
去年11月郑州市就出台了新的土地开发政策，其中最主要的内容就是，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。
郑州的救市目的很明确。
除了青岛和郑州放松政策之外，位置特别敏感的廊坊三河市（燕郊）近期也放松了落户条件，虽然力度上不能和其他城市相比，但是对于房价已经腰斩的廊坊来说，依然带来了一丝曙光。
不过可惜的是，这项政策没有持续多久就被叫停了。
不过随着北京楼市进一步回暖，房价已经见底的环京区域，无疑会吸引一大批北京的外溢需求。
从稳定市场角度出发，此前一直偏冷的北方楼市，的确需要回暖。
通过调控政策，城市轮动，国家也会控制长三角、大湾区过热的市场，引导资金流入偏冷的区域。毕竟，在房地产市场“三稳”的前提下，楼市过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。
虽然当下这些城市回暖，但并不会像之前深圳、东莞一样大涨。
首先，此轮行情中，分化严重已经成为各城市的共性。
其次，国家对“房住不炒”的态度坚决，尤其是在今年房价上涨压力很大的背景下，调控会更加严厉。
3月25日，南昌发布新政涉及大都市圈“购房同权”等内容，就被严厉斥责。此前南昌楼市也一直偏冷，无论是涨幅还是成交量，在重点城市里，都是垫底的存在。
其实这也暗示了，之前偏冷的这些城市房价不可能逆势大涨。
眼下这种修复性回调，是价值回归的体现。只要房价有过热苗头，就一定会遭到调控的打压。