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数据显示，2000至2020年二十年间，郑州累计成交商品房（住宅大概）220万套，加上历史存量60万套，目前郑州主城区内存量住宅约280万套房子。
备注：关于郑州目前存量房屋的数量可做专文解读，数量级没问题。
郑州1000万人，500万在主城，同时，还有300万的流动人口，大概800万人，按户均3.5万计算，房子基本实现供给平衡。现有居民基本实现供给平衡，过去每年成交10万套房（1000万㎡，套均100㎡），按照户均居住3.5人，对应的是35万人，35万人，基本等于郑州每年人口流入量。
为了维持现有的成交水平，郑州必须保证每年的人口流入，一旦流入出了问题，量价就会有问题。
感谢关注郑州楼市八卦。
上面是个题外话，今天我们聊聊，目前现有的约280万套房子的未来升值潜力问题，直接说正题。
最具潜力价值1：片区顶级类产品，总量占比：0.5%。
片区顶级类产品好理解，比如，东站的建业天筑，中原的恒大云玺、二七的亚星观邸、金水的万科美景世玠、白沙的亚新紫藤公馆、滨河的康桥美庐湾等，这些就是片区内的顶级产品。
价值支撑点：严重的供给失衡。
最具潜力价值2：北龙湖产品，总量占比：1%。
北龙湖和片区顶级类产品的价值支撑点不同，很难说谁更优，都是最具保值的。越顶级，未来升值潜力越大，之所以屈居第二，主要还是考虑到北龙湖的整体供应量。
价值支撑点：高端的稀缺产品。
最具潜力价值3：三环内品质住宅，总量占比：4%。
所谓品质，就是不是很高的容积率，满足了“舒适型”的居住要求，还是拿例子来说明，比如金水区吧，蓝堡湾、天骄华庭、恒大名都、中海锦苑、圣菲城、正弘旗、天下城、泉舜上城、万科江山府、鑫苑名家等。三环内的品质住宅，东区占比最高，可以基本全部纳入，金水区次之，中原区随后，二七管城垫底。
价值支撑点：强大城市配套背书。
最具潜力价值4：四环内品质型住宅（新区组团概念），总量占比：5%。
这里面有两个品质，即区域有品质，住宅也要有品质。常西湖、滨河新城、双湖科技城、白沙等。在这些新区里的新盘，半数以上基本都属于有一定品质的住宅。
价值支撑点：优质的区域规划和生活环境。
最具潜力价值5：四环内品质型住宅，总量占比：8%。
这其实是郑州近10年商品住宅成交量最大的区域，这一类和上一类的区别在于是否在一个整体规划的片区内。举2个例子，中海如园和正商汇航佳苑都在四环附近，但中海如园属于滨河组团，而正商汇航佳苑不属于。比如绿城·湖畔雲庐和广电天韵，离得很近，一个属于组团，一个非组团。
价值支撑点：具有品质的产品
最具潜力价值6：近远郊稀缺资源型住宅，总量占比：1%。
价值支撑点：稀缺资源
【2】
看一个房子的升值潜力，不是看它涨了多少钱，而是要看它上涨的幅度减去城市均价上涨之后的那部分。这部分如果是“正”值，才能说明它的价值。有点绕嘴，我们举个例子：如果去年郑州的均价是10000，今年是11000，涨了10%，这个10%是基础，如果你去年买个房子8000元，今年涨到8500，别沾沾自喜，看着是涨了，其实是跌了，因为按照城市的均价涨幅，这个房子合理涨价后应该是8800，所以，看着涨，事实上是跌掉的。
所以，跑不过城市均价的房子都是赔钱的，别认为涨价就是赚。
当然，自以为以上6种都是可以跑得过城市均价的，当然，我们不是每个人都有经济能力啃得动第1种和第2种的，但第3、第4、第5种肯定是没问题的。这6类产品的合计占比一定是在城市房屋总量的20%左右，为什么说是20%？因为这个领域也是有28定律：未来，刨除均价涨幅，能“升值”的房产在整体房产中的占比一定是在20%以内。
以上是升值的，我们来看保值的。
第7，三环内2000后新开发的二手房小区。总量占比：15%
第8，四环内新开发普通型小区。总量占比：15%
第9，四环外品质小区。总量占比：5%
第10，一部分品质好的安置房、公寓。总量占比：5%。
文章的篇幅有限，不能过度深入，对很多类型的产品不能一杆子打死，比如，安置房将来是跌幅最大的产品，但也有例外，比如永威改造的永威城、永威西郡的安置房，这部分名为安置房，但品质比很多商品房要好很多，虽然居民复杂，但如果维护得当，产品的基本品质还是可以保持其合理价值的。
以上占比40%。
【3】
最后我们来看未来要贬值的以及甚至一文不值的。
第11，远郊刚需产品。总量占比：5%
第12，2000年之前的社区。总量占比：15%。
相比安置房，这部分房子甚至连地下停车场都没有，但它的优势在于容积率低，大部分是多层产品，居住密度低，如果可以改造得当，居住舒适度远比安置房要强，同时它们大多数位置比较好，有一定的“拆迁改造为高档小区”的价值。
第13，绝大部分安置房。总量占比：15%。
谨记：有句话叫什么来着，不劳而获的大量金钱一定会以你想不到的方式失去，安置房是合法的获得，但我们必须承认，在城市大量扩充中，城中村居民的暴富和它的付出并不匹配，这种付出已经有一部分人随着不自律大量挥霍失去，而未来，这批财富也是最容易被废弃的。
第14，公寓。总量占比：5%。
已经开发和正在开发以及未来将要开发的公寓产品中，未来大部分（位置好、有商业、有商务、通地铁的产品除外）将是一堆废弃的混凝土。
当房地产一旦出现过剩，过剩的一定是刚需房，而一旦刚需房里需要淘汰的话，第一个要被淘汰并变得一文不值的就是安置房。
以上占比40%。
结语：
当然，以上说的前提是社会正常发展的情况下，人口趋于稳定的情况下，各类产品的价值变化，但如果人口持续暴增，由目前的14亿暴增到24亿，城市化继续加剧，以上产品全部继续增值，显然，这是不可能的。
接下来的几年，就是把后面等级的房子向前置换……
（全文完）