这两天，广州的家长多少有些意难平。
先是黄埔大戏，万科城市之光华附变文冲？官方辟谣，引进文冲小学是谣传；后是天河的学位续集，天河招生政策出炉，敲定了几所名校的就读范围。
每年四月，招生政策的公布，变成了心照不宣的学位房大考。直升、摇号、不在招生范围，成为学位房的试金石，教育和房子，一次踩中两个热点，能不能读，读哪里？花高价买的学位房保险吗？学位房到底该怎么挑？
学位房试金石
在讲学位房问题之前，先科普一个选学位房的技巧，按照此前教育局巡视员的口径，户数/学位比为4:1的时候，能够保证入读。
参考上面 " 户数 / 学位比为 4:1" 的标准来分析，会发现广氮片区的学位，其实埋了很大的雷。
来源：广州房产
资料显示天健上城，总户数 1463 户；天河壹品，规划总户数 1600 户；阳华国花苑，总户数 1899 户；金地峯睿，总户数 504 户；广氮花园，4428 户。该片区总户数为 9894 户，按照每户 3.2 人来算，未来这里的人口居住总数将是 3～4 万人。
而广氮片区的规划，只有两个学校，一个是今年招生的清华附中湾区学校，还有一个九年一贯制的公立学校。
图说：广氮片区学校分布
从官宣的细则看，清华附中湾区学校（筹）小学部只有 4 个班的规模，提供学位 180 个，广氮片区内的户数 / 学位比远远超标。
清华附中学位不够，如何保证教育公平？
摇号，小学采取划范围摇号，初中全区摇号，没摇到的，就近读读泰安小学 / 泰安中学。清华附中的落地，给广氮片区的二手房价直接从 4 万拉升到 7 万 / 平，名校溢价多出的 300 万，全部赌在名校学位上，摇号中签的几率有多大？摇得上就是清华附中，摇不上就读泰安小学，教育水平和心理落差，怕是有些难以承受。
期待已久的名校落了空，除了天河还有黄埔。
大壮名城总规划 1928 户，按九年一贯制的学校预计提供 36 个班。但是实际情况是，新学校的一年级大约能提供 180 个学位，由小区业主和回迁村民共同入读。
开发商掉链子，并没有提前为购房业主进行开户备案，导致教育局在前期排查中只统计了村户籍，新学校开班数量不够，部分今年交楼的业主，可能面临无法入学的困境。
图说：大壮名城学校规划
在这起爆雷事件中，无法就读的 A6-A9 的业主共有 792 户，一年级适龄儿童就有 88 个，学位配比 4.4:1，刚刚过线。
再比如，实地常春藤，规划 1.5 万户，但开元学校小学部只规划了 36 班。 随着后面几期的业主收楼入住，学位户配比大约为 9:1。
广州学位预警有多严重？
实际上，近两年广州的学位房爆雷屡屡频发。
西边荔湾，去年集体爆雷，几个楼盘出现因学位不足，而被派到其他学校的情况；东边的黄埔，相继爆出过名校踏空、学位不足、无法就读等问题；南边的番禺，在开学前夜发布学位预警，称番禺区内学位吃紧，32 个学校招生地段调整；同一房产六年内只安排 1 名地段生入读。
图说：以上楼盘曾经历或正在经历学位维权事件
各区都在学位预警，尤其是新楼盘，风险更大。
爆雷的原因是学位缺口
今年，广州市教育局在面对人大代表的咨询时，坦承义务教育阶段小学学位供给缺口约为三分之一，小学公办学位与民办学位比例为 2:1。
目前全市的基础教育公办学位只能保证三分之二的入学需求，剩下三分之一需要民办教育来补充。也就是说，每100人，就有30个孩子无法就读公办小学。
广州市目前有均等的教育机会，但是不能保证均等的教育条件。一个不争的事实，广州的学位预警已经开始显现，在新房扎堆的区域，学位不确定因素更多。
人多配套跟不上
学位房的根本原因是供需比例，人口多、学位少的区域，必然爆雷。
此前，国家统计局发布《2020 年广州市国民经济和社会发展统计公报》，数据显示，2020 年年末户籍人口 985.11 万人，其中，户籍出生人口 14.86 万人。
图说：以上数据来自国家统计局
从常住人口增长情况可以发现，其实近几年来看广州人口每年都在增加。户籍出生人数在增加， 而可提供的学位没有明显增长，根据教育统计手册给出的数据，2018 年的实际入学人数，更是超过了 20 万。
人口激增导致的学位缺口，至少到 2030 年之后，学位需求才会有所缓和。可以预测，2025 年以前，广州小学学位的需求竞争依然会很激烈，甚至部分区域在业主收楼后，学位问题还将持续爆雷。
广州哪些地方可能会爆雷？
前面我们说，新房学位容易爆雷，原因是老城区的配套相对成熟，没有可供开发的地，人口总数也比较固定，因此，老城区的学校配套是确定的，广钢新城学位爆雷，逻辑就是在老城区盖了新房子，凭空增加了人口密度，而区域内配建的新学校还未落成，业主在收楼后，会有阵痛期是必然的。
同理，黄埔学位的情况也是一样。
2020 年黄埔区现有人口已达 140 万人，从人口结构来看，黄埔区 18 岁以下的户籍人口比重在各区中最大。也就是说，黄埔区容纳的大部都是新广州人和他们的后代，这也侧面说明，教育竞争大。
可以不夸张地说，黄埔区对于教育资源需求的紧迫程度是超过其他区。
按照广州市国土空间总体规划，到 2035 年广州实现常住人口将增长至 2000 万。届时，新增的人口应该有一个区域接纳他们，黄埔区从产业结构和吸引力来说，对人才的吸附力是最大的，一部分人会随着产业迁移到黄埔区。
黄埔，必然会经历一个人口快速增长的时期。
在黄埔楼市火热的背后，大量的人涌入进来，基本的配套设施建成需要时间，未来收楼后，交通问题和教育缺口是必然的。
既然，广州学位缺口已经不容忽视，在买房时怎么判断？
1、在老城区买体量大的新楼盘，需要警惕学位缺口。荔湾区的名校资源是一块招牌，新建小区全都去分一杯羹自然不够，名校得跟小区配建学校搭配着用，学位有保底，才香。
2、选新区看人口，热门板块警惕学位不够，人口密度大的区域，如长岭居、科学城、要留意学校配比。当黄埔饱和后，外溢到离黄埔最近的新塘，也会有一定的潜在风险。
3、考虑学位的家长，不妨多考虑一下老城区的二手学位房，哪怕，教育政策不能确保就近入学，在学校云集的地方，摇号中签的概率也更大。
出品 /ZAKER 房产
文 / 真意