是福是祸躲不过，该来的终究还是会来。
近几天，东莞楼市又双叒叕释放出调控收紧信号。
4月8日，住建部约谈五市，东莞被列入重点监测名单； 4月9日，东莞市委常委召开紧急会议，强调坚决完成被上级约谈的目标任务； 4月10日，东莞市委召开会议研究落实约谈工作要求，强调坚决确保实现稳地价、稳房价和稳预期调控目标； 4月11日，东莞住建局正式对外发文，表示将迅速行动，落实“一城一策”调控要求。
这是继东莞出台“莞九条”、“莞六条”后，吹响的又一轮反炒房战的号角。
同时也意味着，2021年东莞楼市不能再闭眼上车，不仅容易踩坑，还容易被调控闪了老腰。
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东莞涨出“深圳模式”
有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有“打打杀杀”，东莞就是很好的证明。
在约谈之前，东莞已经多次出台调控政策了。
据不完全统计，2020年东莞就累计发布超10份与楼市调控相关的文件，涉及限购、公积金贷款、新房备案、租赁新规出台等等。
2020年2月25日发布了《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》，公积金贷款年限最长可贷款30年，额度最高可上浮20%。
3月4日发布了《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》明确取消价格备案，完全堵截双合同漏洞。
7月25日深夜多部门共同发布史前最严调控《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
今年2月份再次打了补丁，限购时间延长，杜绝假离婚，严禁信用贷、经营贷、消费贷等违规资金进入房地产，切断炒房资金来源。
但奈何前有广州，后有深圳这两位老大哥。
不是东莞不认真调控，是他们的人实在太有钱了，东莞楼市严防死守的压力太大了。
特别是深圳自从“7.15”新政后，楼市基本上等于自废武功，这就导致大量外溢资金都盯上东莞。
再加上现在“深房理”被曝光，炒房的套路被扒了个底朝天，难免其他炒房团学过来，把枪口更加瞄准东莞。
还有一点，2020年-2021年东莞这波行情实在和深圳老大哥当初的行情实在太相似了。
去年东莞几乎逢拍必抢，楼面价屡创新高，诞生25宗“新地王”。
今年1-2月东莞成功出让3中商住地，再次刷新“封顶价”。
麻涌南洲村地块，吸引了近70家房企疯抢； 凤岗的地块，以24021元/平的楼面价，溢价率近78%； 松山湖湖景路地块，折合楼面价25800元/平，未来售价预计近5万/平。
当大家目光都关注深圳的时候，认为深圳才是涨幅爆表的城市，实际上东莞才是那个最亮眼的仔，官方的数据显示，东莞这波行情涨的结结实实。
根据东莞住建7月15日后公布的市商品住宅网上签约数据显示，从去年六月开始到今年2月，二手房网签价格达到了18760元/平米的高峰。
新房方面地面建筑层数超过4层的最高均价去到了今年1月的29242元/平。
虽然近期价格开始有回落迹象，但明显可以看到，前几个月东莞房价的异动。
所以政策调控方面，难免也会借鉴深圳。
上个月，东莞为了抑制这种上涨热潮，公布了二手房133个小区网签价。这个是实打实的成交价格。从价格指导的角度来看，实际上也算是“二手房指导价”。
比如东莞松山湖1号花园，官方公布的小区网签价均价39676元/平，而链家平台上成交的价格显示2020年12月就有房源已经冲到72529元/平。
松山湖的万科金域松湖花园一期，官方公布的小区网签均价41595元/平，而链家平台上成交的价格显示今年已经有房源已经冲到60053元/平。
官方公布的网签均价和中介平台上成交的价格明显差了许多。
但是这个价格并不像深圳二手房指导价这般，有各大商业银行表态，严格按照二手房指导价评估放贷。
因为这只是东莞官方方面的暗示，并没有做什么明确的要求，威力效果一般。
但这是东莞调控，借鉴深圳最明显的例子。
有人问，这么频繁的开会，预计政策在哪些方面会有加码？
如果这波调控依旧没有奏效，东莞也是不怕的。
因为还可以有更多的手段，直接对标老大哥深圳就可以了。
征税、落户购房、买房政策倾斜可以向深圳看齐。
东莞现在是新购住房(含新建商品房和二手房),需不动产证满3年才免征增值税，而深圳是5年；
新入户的首套东莞要求是“落户满半年+社保满半年”，而深圳老大哥要求“落户满3年+社保满3年”；
新房购买方面，东莞暂无“积分买房”规则，但深圳新房采用“积分买房”规则，名下有房无房，有无转让记录的优先。
所以如果还继续有政策加码，官方手里仍然有不少砝码。
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上车东莞还有戏吗？
东莞被约谈，除了后续会怎么加码楼市，大家最关心的是现在还能不能买房，买了会不会站岗。
首先在这里要明确一点，住建部约谈的核心是“遏制投机炒房，稳地价、稳房价、稳预期”，本质是想捏住炒房客的七寸。
怎么遏制，住建部长给了很明确的指示：
“城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。”
所以东莞房价降温是必然，但不是大涨，也不是大跌，而是稳字当头。
换句话说，就是利好刚需，所以刚需，该上车的上车。
比如尽量选择新房或者次新房，尽量选择市中心的区域，尽量避开那些价格非常冒尖容易被盯上的小区等等。
但这种背景下，改善则不妨再等一等。
因为目前一些热门楼盘在高位，部分二手业主心态强硬，甚至有点飘，这不符合稳预期的定调。
而且二手房的管理大概率也是要出招的，比如银行评估价参考133个小区的网签均价。
甚至也有可能步深圳后尘，以后或许会很难再看到单个项目个别房源高价成交的信息，市场会冷却，回归理性。
目前是东莞均价超过6万/平的二手房，在中介平台看不到参考均价，但仍然能够看到历史成交信息。
所以，置换群体可以先一边观察政策动态，另一边关注松山湖周边的大岭山、大朗、寮步以及凤岗等价值板块，松山湖周边承接松山湖的人口外溢，凤岗板块，承接深圳的人口外溢。
总之，政策落地前，最好的做法就是做两手准备，心存敬畏。