在成都限购限售的背景下，住房因为资格的限制已经变成了稀缺品，那么如果有资金，到底买什么合适？很多朋友会想到公寓，毕竟公寓单价相对住宅更低，在稀缺路段选择一套合适的公寓听起来似乎不错，买完以后坐着收租，看似也很美好，可事实真的如此吗？今天建树就和大家来聊聊公寓。
公寓能不能买？我的答案是：可以，但不适合大部分人。
公寓是商住的代名词，是打着商业、住宅擦边球的衍生产品，其本质就是写字楼，是开发商好卖，购房者好买的共同产物。可是由于不能落户，没有学区资格，虽然不受限购要求，但其在采光、居住感受（可能出现一梯多户、商住混用情况）、贷款方面受到颇多限制，始终不能成为市场的交易主流。
最可气的是，在商业用电的前提下，公寓大多数没有引入天然气，排烟管道也部分缺失，这对以居住功能为主主体的购房者而言，并不友好。
40-50年的产权虽然对整体居住影响不大，但在交易上会受到一定影响，对交易价格也会大打折扣。
在前几年，成都的的确确掀起过一股公寓热，原因很简单，那时候无论是SOHO还是LOFT类型的公寓，都实实在在的抓牢了一部分购房者尤其是年轻购房者的心。当时许多开发商打着：给自己一个家、给年轻女孩婚嫁之前、婚嫁之后一个安身场所、下楼及上班，多睡30分钟、拎包入住的噱头，确确实实吸引了不少购房人群。
尤其是当时LOFT公寓，买一层实得两层，超高的挑高让房屋的设计更加灵活，这不是年轻人群梦寐以求的吗？再不济，买了租出去，也是一笔稳定的收入，轻松跑过银行利率。
前段时间建树的一个朋友还和我讨论过：买公寓至少跑得赢大盘。我只是笑了笑：朋友，你可能不了解行情吧。
早期部分下手刚买的公寓，的的确确是享受到了红利，如果预算有限，在成都市区，尤其是主城区三环内购房的公寓，确确实实从租金回报来看，是一笔不错的生意，一个30的两层LOFT，当时可能1.6万1平，除去公摊也有40多50平，现在核心地段配点家具租个3000+问题不大，一年不算空置率接近4万的收益，租金回报率不要太高，光看租金都够了。
可一横向对比，就发现完全不行，除非预算完全不够，不然同样的钱买楼房，只要买到市区，这几年算下来几乎没有任何可能涨幅跑不过公寓的，与房屋升值相比，租金那点钱算的了什么？
以一个具体例子为例，2013年左右位于成外附近的保利香槟国际，当时开盘时，公寓大约8000，LOFT面积买一赠一，而同样的住宅，价格1.1万左右，到现在来看，住宅的挂牌价在2万左右，而公寓却还在1-1.2左右，涨幅差距明显，那个时候购房者可能觉得实得面积更多，但谁也没想到，涨幅差距会如此之大。
从2018年公寓热达到顶峰后，市场急速降温，大量的投资型公寓产品存量陡增，市场去化周期进一步加长。再加上成都出台的相关政策，包括对楼层的限购，导致LOFT产品越来越少，如果说15年之前购买的公寓，可能只是赚得不多，那么现在买公寓，基本就是亏本了。
高昂的税费，让交易变得非常困难，增值的部分被砍掉一大截，换谁都心痛，除了继续持有租金，可能别无他法。
低总价是公寓最大的优势，可是中优背景下，优化升级的老破小以及17年以后有剪刀差的新盘都将持续挤占公寓的生存空间，那么到此，公寓可不可以买，我相信读者朋友们心里已经有答案了。
并不是所有的公寓都不能买，但相较于住房，尤其是首套房的刚需人群而言，公寓可能并不是第一选择，或者说，选到合适的公寓成为一项比购买纯住宅难度更大的操作。
喜欢的朋友点赞+关注支持，建树杂谈：每日奉上。