冯先生本来高高兴兴去买房
想到自己预算不是很多
便打算绕开中介跟房主联系购房
却没想到
就这么一个小小的“跳单”举动
却让他惹上了官司！
何谓跳单？
“跳单”行为亦称为“跳中介”， 也就是指买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。我们作为大众消费者，对于“跳单”行为的出现其实很好理解，如果中介的收费过高，或者业务员的服务水平不高、服务不到位，都很有可能出现“跳单”的现象。
“跳单”是否需要承担法律责任？
在现实当中，“跳单”行为频发，已经成为中介合同纠纷案件中的一种常见纠纷类型。“跳单”行为当然是违背诚信和公平原则，严重损害中介人的利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业的健康发展的。根据《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该规定明确指出，委托人与第三人订立合同，只要委托人实质上利用了中介人提供的劳动，即中介人通过中介行为向委托人提供的订约信息或者媒介服务，就应当认定该交易是由中介人促成的，委托人就应当向中介人支付约定的报酬。
“跳单”行为是否构成违约？
然而，并非所有跳过中介与卖方订立合同的行为都是违约的，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的交易信息、机会等条件。
第一种情况是，当买方通过其他正当的公众途径获得交易信息或者媒介服务时，并通过其他中介公司促成了买卖合同的，并不构成违约。最高人民法院2011年12月20日发布了指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。该案件房屋原产权人李某委托了多家中介公司出售房屋，而中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，卖方陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，最后经过对比，选择了报价低、服务好的中介公司，并通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，不需要支付违约金。
第二种情况是，当买方接受了中介提供的服务，但没有促成合同成立的，不得要求支付报酬。永济市人民法院（2020）晋0881民初173号案件中，原告中介公司的经纪人先后两次带被告寇某实地看房，并且双方签订了一份《物业需求看房单》，其中有约定：被告及其关系人不得避开原告与原告提供物业的房源方进行交易，否则视为被告违约，被告须按本协议第二条第4项约定的服务佣金的两倍支付佣金。后被告因为各种原因没有成交，而是与房主陈某签订了购房合同。最终法院认为，根据《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。中介取得报酬的前提条件是提供服务，并实际促成合同的成立。原被告签订的《物业需求看房单》，并没有促成买卖双方合同的成立，所以原告要求被告支付佣金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
而中介人能够主张报酬请求权的情况则要满足下列三个条件：
第一，中介人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了中介活动，并促成了合同的成立。但有时候不免会发生委托人为了逃避支付报酬义务而借故推掉中介人已完成的中介服务，这样的行为违背了诚实信用原则，因此委托人仍然需要支付报酬。
第二，委托人与第三人之间的合同成立，是由中介人促成的。判断委托人是否“跳单”的关键是考虑合同能够成立可以归因于中介人进行中介活动付出的努力，以及委托人是否实际利用了中介人提供的订约信息或者媒介服务。
第三，中介人促成的契约必须与中介合同中的约定具有同一性。例如，中介带客户去看房，结果客户觉得房子不满意，但是看中了房子里的钢琴，于是便购入了这台钢琴。虽然订立的钢琴买卖合同和房屋买卖合同都属于买卖合同，但是显然此买卖合同非彼买卖合同，可以说两者毫无关系，所以最终订立的钢琴买卖合同与委托人委托中介人时欲订立的房屋买卖合同并不具有同一性，基于此，中介人也不得就该钢琴买卖合同的成立向委托人主张报酬请求权。