提及广州的房企，不得不提到一个上市国企：越秀地产。
根据最新的中国房地产500强榜单显示，2021年越秀地产位居第42名。
而在前天（3月19日），越秀地产公布了其2020年的账本，其收入总计460多亿，同比增长20%。
从图中可以看出，虽然毛利率相比之前下降了近10%，但是也属于行业内的正常波动范围，毕竟往年30%的毛利确实是太高了。
那么问题来了，同样都是房企，为何越秀如此优秀呢，或许我们从年报中可以看出端倪。
01 隐秘的财技
其实说起来，越秀的财技也不算隐秘，原因就在于他们的拿地模式—TOD。
那么什么是TOD呢？
简单来说，就是以公共交通为导向的发展模式，不限于地铁，轻轨等交通方式，以站点为中心，以400～800米为半径建立中心广场，其目的就是让人们在附近工作和生活，使整个城市生活趋于一体化。
那在广州，最适合做TOD模式的就是广州地铁了，可以一边修地铁，一边建商场和小区。
但无论是建商业还是住宅来说，似乎都不是广州地铁的强项，而这恰巧是自家兄弟越秀地产所擅长的地方。
从2016年开始，两家似乎就成了战略合作伙伴，共同开发地铁沿线综合项目。
以品秀星图项目为例：
首先广州地铁成立一个项目公司去拿地，而越秀则持有51%的股份控股这家公司，等到项目公司买来的土地开发到一定程度的时候，再让越秀来收购。
那么，两家公司为何要绕这么大一个圈子呢？
其实熟悉房地产行业的人员都知道，作为一家房企，如果想拍地，是会被限制资金来源的，不能去银行贷款，得用自有资金购买。
而收购项目公司则相比宽松一些，只要项目开发进度完成25%，房企就可以去借“并购贷”，那么剩下的事情，也就剩下买买买了。
另外，从地块的竞拍信息来看，广州地铁拍地的时候，是完全没有竞争的，因为其门槛确实是太高了。
所以，土地挂牌价，基本也就是最后的成交价，对于越秀地产来说，基本就是空手套白狼的操作。
02有多赚钱？
那么这个模式，到底有多赚钱呢？
还是以品秀星图为例，在2019年越秀地产用140个亿收购了该项目。当时，对于住宅的估值是44.75亿。
而买下这个项目后，越秀用了两年时间一共卖出了58亿，其差价就有13.25亿。
尝到了甜头之后，这个模式，就开始大规模复制了。
从品秀星樾，品秀星瀚再到星樾山畔和星汇城，光这5个TOD项目就为越秀创造了近170亿元的收入。
而根据2020年广州最新的地铁规划，大约还有44条地铁线，其地铁站预估有几百个。
就算有10%的地铁站上有TOD项目，那计算下来都是藏在地铁里的万亿生意啊，况且利润率还那么高。
所以，从越秀地产身上不难看出，TOD拿地模式几乎成了新一轮的拿地神器。
不过话说回来，这个模式，一般的房企似乎还真学不来。