作者：公子不悔
01
上海，杀鸡儆猴
有人统计了一下，进入2021年至今，从中央到地方出台的新一轮楼市调控政策，大概在100轮左右。
这疾风骤雨般的调控政策，主要目的其实就两个，一个是降杠杆，一个是清理违规贷款。
降杠杆方面，东莞、西安、无锡、常州等城市，均提高了部分二手房的首付比例。此外，央行与银保监会还整体限制了流入房地产市场的贷款比例，从整体上给楼市降了一轮杠杆。
在清理违规贷款方面，北京、上海、广东、浙江等多个地方银保监局发布文件，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
例如上海银保监局规定，上海各家银行“对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查……借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒”。
一时间，上海的炒房客们风声鹤唳。
据博主爆料，某申请中信银行贷款的购房者，由于被查到违规使用经营贷，被要求在3月底前还清500万经营贷，否则本人将被起诉，房产也将被查封。
以上案例并非个例，从目前形势来看，上海对违规贷款流入楼市的抽查，动真格了。
02
其它一线城市，也在跟进
今天一大早，北京商报传来消息：
3月9日，有部分北京地区银行业人士透露称，目前北京辖内的部分商业银行已经在遵照《个人贷款提前到期告知函》对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。
每日经济新闻爆料，广州目前也在展开调查。
深圳近期也在围堵经营贷。据深圳某位贷款中介人士表示：
金额比较大的经营贷，银行都要查经营状况、收入、还款来源，是否与贷款金额匹配，如果贷款用途与实际用途不符，比如拿到贷款后很快去还贷款，或者买房、炒股，银行发现了就会收回贷款。
一般超过800万的贷款，银行就会上门调查。事实上，广东地区在春节前就开始严查了。
银行这么做，其实也是被逼上了梁山。因为银行如果不加快调查，减少违规使用贷款的行为，自己就会吃到罚单。
不久前，银保监会就因多家银行监管不力，处罚了多家银行。
比如民生银行大连分行被罚50万，建设银行大连金普新区分行被罚20万，平安银行台州分行被罚79万，华夏银行呼和浩特分行被罚30万。
近日，中国银行台州分行也收到了银保监局开出的一张罚单。
从上表可以看到，受处罚的原因，是该行管理不善，给客户放的款，被客户挪用于购房。
在这种自上而下进行调查整顿的背景下，相信会有更多楼市过热的城市银行跟进，违规炒房的人群岂能不慌。
一旦收到通知，因为自己违规使用贷款，违反了合同，必须提前还清本息，不然就得封存房产了。这样就是偷鸡不成反蚀一把米。
03
此次严查，早有征兆
此次监管机构严查经营贷、消费贷被违规挪用购房，其实早有征兆。
3月2日，在国新办新闻发布会上，银保监会主席郭树清就指出房地产是现阶段金融体系最大的“灰犀牛”。他表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，将来如果市场价格下降，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行也收不回贷款本金和利息，经济生活就会发生混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
那么，为什么会有大量经营贷和消费贷流入楼市？
天下熙熙，皆为利来。经营贷与消费贷的利率相较于住房贷款利率更低，利用这些资金买房，可以节省不少成本。
有人计算了一下，眼下的住房按揭贷款的利率，最低是5.15%，而经营贷的最低利率是3.2%。按照一线城市的房价，如果贷款期限是30年的话，经营贷比住房按揭贷款能省100多万的利息。
在这种背景下，有趣的事情出现了。
去年楼市一片火热，但去年的房地产贷款余额增速是下降的，经营贷却出现了不同寻常的大增。
截图来自于央行发布的《2020 年金融机构贷款投向统计报告》
据中国人民银行发布的数据，截止到2020年12月底，国内商业银行的住户经营贷款的余额高达13.62万亿，和2019年12月底相比，增加的资金高达2.27万亿元，增长幅度为20%。这一增速较前一年增加了7.5个百分点。
2.27万亿元的增量，不敢说全部，应该有一大部分流进了楼市。
消费贷流入楼市的规模又如何？
去年21世纪经济报道根据央行的摸底，爆出了一个模糊数据：大约估计规模在万亿元以上。
这些天量资金，也成为去年多城楼市火热的“助燃剂”。
那么问题来了，这么多资金流入楼市，去年为何不严查？
主要是去年因为疫情的缘故，经济受挫，减税降费和抗疫支出也给地方财政带来很大压力，各城市对楼市的依赖度加深。
根据财政部公布的2020年国内的财政收支情况，国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%。这是土地拍卖相关收入首次突破8万亿。这一数据，还是在一季度受疫情冲击太严重，土拍几乎停摆的情况下实现的。
而在调控方面整体也比较宽松，大批城市通过直接或间接的方式放松了限购。只要不触动红线，问题不大。
在这样的背景下，对于经营贷和消费贷流入楼市的现象，各方也是睁一只眼闭一只眼。
04
2021，楼市方向确定
到了2021年，形势发生了变化。
疫情影响消退，经济稳步复苏，大量资金流入楼市增加了金融系统风险，房价高涨加深了社会矛盾，并且影响到了实体经济的发展。从长远看，还是需要调整。
最近两会上，政府对楼市进行了明确表态：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
这也意味着管理层对楼市的态度也发生了转变。
此外，这次政府工作报告中，还明确提出了：
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
这一条是新增加的内容，此前从未提到过。
年轻人是城市的未来。这些年，随着房价不断上涨，普通工薪阶层在一二线城市买房越来越难。
十年前，虽然房价相比于工资也不低，但普通工薪阶层奋力一搏，在大城市购房希望仍在。现如今，普通的白领，奋力一跳，也难以够得着。
▲来源：易居研究院
经营贷与消费贷的违规挪用，扰乱了房地产市场的秩序，是高房价的“帮凶”，若不加以管束，房价会被继续推高。届时，要实现新市民、青年人的住房问题，就更难。
这是进入2021年以来全国楼市开展新一轮调控，整顿经营贷和消费贷的大背景。
了解了这一点，我们就能够明白，2021年，楼市还是以稳为主。
对普通人来说，闭着眼睛买房就能赚钱钱的时代已经结束了。
未来投资房产门槛会越来越高，只有重点一二线城市，以及都市圈内三四线城市的核心区域，因为有经济、人口、产业等利好加持，确定性更强。